Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу заместителя прокурора Алтайского края, г.Барнаул на решение арбитражного суда Алтайского края от 22 января 2007 г. по делу № А03-21904/05-13 (судья Жбанникова Л.П.) по иску заместителя прокурора Алтайского края, г.Барнаул к администрации Суетского района Алтайского края, с.Верх-Суетка Суетского района и предпринимателю ФИО1, р.п.Благовещенка Благовещенского района о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок и

У С Т А Н О В И Л А:

Заместитель прокурора Алтайского края обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Суетского района и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными торгов по продаже муниципального имущества муниципального образования «Суетский район» - здания столовой в <...>, оформленных протоколом № 1 об итогах аукциона от 19.11.2002 г., договора № 1 купли-продажи здания столовой, заключенного между муниципальным образованием «Суетский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчиков возвратить друг другу все полученное по сделке.

В обоснование исковых требований прокурор ссылался на отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи здания и права собственности на это здание за предпринимателем ФИО1, а также допущенные при совершении сделки нарушения ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при заключении договора купли-продажи без проведения аукциона.

Суд решением от 28.02.2006 г., оставленным без изменения апелляционной инстанцией 03.07.2006 г. в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме за необоснованностью.

Решение суда по делу и постановление апелляционной инстанции были обжалованы заместителем прокурора в кассационном порядке. Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2006г. вышеназванные судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение с указанием на то, что судом не был сделан вывод о том, соответствует ли выбранный стороной способ приватизации способам, перечисленным в статье 13 Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также не дана оценки документам, содержащим информацию о состоянии объекта купли-продажи на момент приватизации и на момент предъявления иска.

Ответчики исковые требования не признали. Не оспаривая факт продажи объекта без проведения аукциона, настаивали на том, что на момент приватизации объект находился в аварийном состоянии и не использовался в качестве столовой. Продажа объекта произведена под условием его восстановления . Предпринимателем фактически создано новое имущество в ходе реконструкции здания, где располагаются магазин и банкетный зал – кафе.

Решением от 22.01.2007г. суд в удовлетворении иска отказал за недоказанностью. Решение мотивировано тем, что сделка приватизации в соответствии с п.1 ст. 18 «О приватизации государственного и муниципального имущества» не могла быть заключена на аукционе [S1] , так как в отношении отчуждаемого имущества требовалось выполнение определенных условий (выполнение ремонта, организация работы общепита и банкетного зала). Фактически покупателем создано новое имущество, кроме того, предприниматель являлся добросовестным приобретателем.

Не согласившись с решением суда, заместитель прокурора обжаловал его в апелляционном порядке, полагая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права. Заявитель в жалобе указал, избранный сторонами способ приватизации муниципального имущества не соответствует способам, указанным в ч.1 ст. 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Объект оценки продан за меньшую, чем установлено в отчете об оценке стоимость. Договор подлежит признанию недействительным по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Суд необоснованно отказал в применении последствий недействительности сделки, так как выводы о неудовлетворительном состоянии объекта на момент продажи противоречат материалам дела. Ссылка суда на Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. №6-П о защите прав добросовестного приобретателя неправомерна, так как в данном постановлении рассматриваются случаи защиты прав добросовестного приобретателя при совершении покупки у лица, не имеющего право его отчуждать, так как добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое имеет право отчуждать это имущество. В данном случае здание столовой было приобретено у собственника имущества. Просит решение суда первой инстанции отменить, иск прокурора удовлетворить.

Представитель администрации и предприниматель ФИО1 с доводами жалобы не согласны, настаивая на том, что приобретенное здание на момент продажи было в состоянии непригодном для использования его по назначению, в последующем предпринимателем здание было восстановлено, в том числе инженерные сети, сделан пристрой к зданию. Цена в договоре устанавливалась с учетом того, что покупатель нес затраты по оформлению технической документации и права муниципальной собственности на отчуждаемый объект. Ответчики просят оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция считает, что решение суда подлежит отмене в части отказа в признании торгов и сделки купли-продажи здания столовой недействительной в связи с нарушением судом норм материального права.

Как установлено материалами дела,предприниматель ФИО1 11 ноября 2002 г. обратилась в администрацию Суетского района с заявлением о продаже ей полуразрушенного здания бывшей столовой, расположенного в <...>, для дальнейшей его эксплуатации после восстановления на условиях администрации района.

Распоряжением Администрации Суетского района № 214 от 06.12.2002 г. была разрешена продажа ответчице этого здания по цене 35 271 руб.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом экспертной оценки ООО «Бюро Оценки» согласно отчета № 304/р-07 составила 32350 руб., а рыночная стоимость прав собственника на объект на 26.07.2002 г. составляла 40 698 руб.

06 декабря 2002 г. между предпринимателем ФИО1 и муниципальным образованием Суетский район был заключен договор № 1 купли-продажи здания столовой. В договоре в качестве основания продажи указаны результаты аукциона от 19.11.2002 г., оформленные протоколом, в котором ответчик значится единственным участником.

Стоимость приобретаемого объекта, установленная договором покупателем оплачена полностью, что подтверждается приходными кассовыми ордерами.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, аукцион по продаже указанного недвижимого имущества не проводился, информация о продаже муниципального имущества не распространялась в официальных печатных изданиях, заявки на участие в аукционе, как это требуется согласно ст.18 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , не подавались.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения прокурора с исковыми требованиями в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» возмездное отчуждение муниципального имущества является приватизацией.

Государственное и муниципальное имущество подлежит продаже только в порядке приватизации способами, предусмотренными ст. 13 Закона о приватизации .

Отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании торгов и договора купли-продажи №1 от 06.12.02 г., недействительными, суд первой инстанции исходил из п.1 ст.18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в соответствии с которым, на аукционе продается государственное и муниципальное имущество в случае, если покупателем не должны выполняться какие-либо условия в отношении имущества.

Суд посчитал, что, поскольку перед покупателем были поставлены условия о выполнении в отношении приобретаемого имущества ремонтно-восстановительных работ,о чем указано в резолюции главы района на заявлении ФИО1 от 11.11.2002 г. и в постановлении Администрации Суетского района № 201 от 14.11. 2002 г., то необходимость в проведении аукциона в силу закона отсутствовала.

Однако, Закон о приватизации не содержит такого способа приватизации государственного и муниципального имущества, как адресная продажа.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о приватизации, если в отношении имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия, то такое имущество продается по конкурсу.

При этом указанная норма закона предусматривает, что право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Конкурс является открытым по составу участников. Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. Договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса. Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств, и ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества.

Заключенный ответчиками договор №1 купли-продажи с аукциона от 06.12.2002 г. не соответствует указанным выше требованиям ст.20 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Кроме того, в соответствии с ч.2 ст.12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим законом на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Объект оценки продан по оспариваемому договору купли продажи по цене 35271 руб., то есть меньшей, чем установлено в отчете об оценке здания, что противоречит порядку приватизации имущества, определенному ст.ст.12,20 Закона о приватизации.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Апелляционная инстанция приходит к выводу, что оспариваемая сделка по продаже муниципального имущества совершена с нарушением законодательства о приватизации и способом, не предусмотренным данным Законом, и поэтому является недействительной по признаку ничтожности.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Материалами дела установлено, что покупателем были выполнены условия по ремонту и реконструкции здания, что подтверждено актом приемки законченного строительством объекта от 29.12.2002 г.

При этом, из акта оценки стоимости бывшего здания столовой и выписки из технического паспорта, составленных на период совершения оспариваемой сделки, усматривается, что здание 1971 года постройки общей площадью 291,8 кв.м, состояло из двух помещений, общий износ здания - 60%, инженерные коммуникации отсутствуют.

По данным технического паспорта на тот же объект, расположенный по ул.Ленина, 79 в с.Верх-Суетка, общая площадь здания в результате реконструкции уменьшена на 3,8 кв.м ; здание имеет 10 обособленных помещений, в том числе кочегарку, туалеты, в связи с обустройством систем водо- и теплоснабжения, канализования. К зданию произведены два пристроя, вследствие чего его общая площадь увеличилась до 360,90 кв.м.

По данным акта оценки на февраль 2006 года рыночная стоимость объекта составляла 773 000 руб., что почти в 20 раз превышает его стоимость на декабрь 2002 года.

Согласно справки главы сельской администрации в здании по ул.Ленина,79 функционируют магазин и кафе.

На основании указанных материалов дела судом первой инстанции правомерно сделан вывод о невозможности применения последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, поскольку полученное по сделке предпринимателем ФИО1 здание, к настоящему времени существенно видоизменено, и имеет признаки вновь созданного объекта.

Доводы заявителя об отсутствии в материалах дела объективных данных о неудовлетворительном состоянии объекта на момент продажи и несении затрат покупателем по реконструкции здания апелляционная инстанция находит несостоятельными и противоречащими данным технических паспортов о состоянии здания на момент продажи и на момент рассмотрения спора в суде.

С выводом суда первой инстанции о том, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, апелляционная инстанция согласиться не может, поскольку имущество приобреталось у собственника, имеющего право на его отчуждение, но нарушившего порядок продажи муниципального имущества в частную собственность.

Решение суда об отказе в применении последствий недействительности сделки в виду изменения предмета сделки апелляционная инстанция находит соответствующим закону и фактическим обстоятельствам, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в указанной части не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции решение суда отменяет в части и принимает новое решение.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине относятся в равной части на ответчиков. Администрация района в силу закона от уплаты госпошлины освобождена.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 частью 2 статьи 270, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция

П О С Т А Н О В И Л А:

Решение арбитражного суда от 22 января 2007 года по делу № А03-21904/05-13 в части отказа в признании торгов и сделки недействительными отменить и принять в этой части новое решение.

Признать недействительными торги по продаже муниципального имущества МО «Суетский район» - здания столовой площадью 370,6 кв.м, находящегося по адресу: <...>, оформленные протоколом № 1 об итогах аукциона по продаже муниципального имущества администрации Суетского района от 19.11.02г.

Признать недействительным договор №1 купли-продажи с аукциона здания столовой площадью 370,6 кв.м, находящегося по адресу: с.Верх-Суетка Суетского района Алтайского края, ул.Ленина,79, заключенный 06.12.02г. между муниципальным образованием «Суетский район» и ИП ФИО1.

В части отказа в удовлетворении требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ИП ФИО1, проживающей р.п.Благовещенка, Благовещенского района, ул. Нововосточная, 16, в доход федерального бюджета 1000 руб. госпошлины по иску и 500 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок с момента его принятия.

Председательствующий Л.А.Симонова

Судьи А.П.Борискин

Н.А.Михайлюк

[S1] аться