Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2017 (судья Фролов О.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 (судьи Афанасьева Е.В., Назаров А.В., Стасюк Т.Е.) по делу № А03-2280/2016 по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Первый» (656049, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании неосновательного обогащения.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Железнодорожного районного суда города Барнаула (судья Тагильцев Р.В.)
в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Первый» - ФИО1 по доверенности от 10.03.2017.

Суд установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «Первый» (далее – общество, ООО «Первый») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании 820 707 руб. 67 коп. неосновательного обогащения за пользование долей земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:167, общей площадью 10 421 кв. м, расположенного по адресу: <...>, за период с 12.02.2013 по 31.12.2015.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.02.2017 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Алтайского края по делу № А27-15118/2016 по иску ООО «Первый» к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области об урегулировании разногласий при заключении договора - соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 18.03.2016 № 24-03-Э/16, заключенному между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и собственниками других нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, - ФИО2 и ФИО3.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 21.03.2017 производство по настоящему делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, комитет обратился
с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В жалобе заявитель указывает на то, что вывод суда о необоснованном применении комитетом кадастровой стоимости земельного участка в размере 54 420 495 руб. 60 коп. сделан без оценки кадастрового паспорта участка от 03.08.2015, в котором отражена эта кадастровая стоимость. В связи с этим кассатор считает неправильным использование судами при расчете неосновательного обогащения кадастровой стоимости земельного участка в размере 43 245 813 руб. 70 коп., утвержденной решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904, так как она подлежит применению с 01.01.2016.

Заявитель жалобы не согласен с исключением из расчета платы за пользование земельным участком коэффициентов инфляции, предусмотренных пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Порядок определения размера арендной платы № 62), а также с применением площади участка 8 179 кв. м, вместо подлежащей применению, по мнению комитета, площади 10 421 кв. м. Комитет отмечает, что вопрос о площади спорного земельного участка был предметом рассмотрения по делу № А27-15118/2016, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения данного дела.

В отзыве на кассационную жалобу, доводы которого поддержаны представителем в судебном заседании, общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Учитывая надлежащее извещение комитета о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие его представителя.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, исходя из следующего.

Судами установлено и из материалов дела следует, что с 21.05.2015 общество является собственником нежилого помещения, общей площадью 996 кв. м, номера на поэтажном плане 16, 18, 8-14, 5, 23-27, расположенного на первом этаже здания по пр. Химиков, 41 в городе Кемерово.

Указанное здание расположено на земельном участке
с кадастровым номером 42:24:0201012:167 по адресу: город Кемерово,
пр. Химиков, 41, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: другие объекты торговли (торговый комплекс).

Ссылаясь на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, общество обратилось к комитету с письмом от 02.07.2015 о расчете платы за фактическое использование земельного участка за период с 21.01.2011 по дату заключения договора аренды этого участка.

Комитет произвел расчет платы за период с 21.01.2011 по 31.12.2015 в размере 3 521 929 руб. 06 коп., а также указал на то, что последующее перечисление должно производиться по сумме платы за 2015 год в размере 65 657 руб. 13 коп. ежемесячно, направил обществу протокол определения величины арендной платы (письмо от 17.11.2015).

Отсутствие оплаты пользования долей земельного участка, приходящейся на принадлежащие обществу нежилые помещения в здании, явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском, сумма требований и исковой период по которому уменьшены истцом до 820 707 руб. 67 коп. за период с 12.02.2013 по 31.12.2015 с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности с 21.01.2011 по 11.02.2013 и частичной оплатой задолженности в размере 1 342 681 руб. 78 коп.

Неосновательное обогащение рассчитано истцом за период с 12.02.2013 по 31.12.2015 на основании сведений, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:167 по состоянию на 03.08.2015, исходя из площади участка 10421 кв. м и его кадастровой стоимости 54 420 495 руб. 60 коп. и с применением коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, составило 2 163 389 руб. 45 коп. С учетом произведенной обществом частичной оплаты истец просил взыскать 820 707 руб. 67 коп.

Возражая по иску, общество сослалось на полную оплату долга за спорный период, исходя из того, что расчет платы подлежит исчислению от площади земельного участка, определенной по результатам проведенного в январе 2016 года межевания и уточнения границ участка, на основании которых в государственный кадастр недвижимости 21.03.2016 внесены сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:167 - 8179 кв. м. При этом в своем расчете платы ответчик применил за период с 12.02.2013 по 31.07.2014 кадастровую стоимость участка в размере 44 357 539 руб. 84 коп., утвержденную распоряжением администрации Кемеровской области от 21.03.2003 № 261-р, а за период с 01.08.2014 по 31.12.2015 кадастровую стоимость в размере 43 245 813 руб. 70 коп., утвержденную решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 по состоянию на 01.08.2014.

В своем расчете общество применило те же коэффициенты инфляции, что использовал комитет за периоды с 12.02.2013 по 31.12.2013, с 01.01.2014 по 31.07.2014, с 01.01.2015 по 31.12.2015, однако, в отличие от истца, ответчик не применил коэффициент инфляции только к периоду с 01.08.2014 по 31.12.2014, поскольку утвержденная решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 по состоянию на 01.08.2014 кадастровая стоимость спорного участка являлась актуальной на этот период и поэтому не требовала корректировки (том 2, л.д. 92-93, 89-90). По расчету ответчика размер платы за фактическое пользование земельным участком в спорном периоде составил 1 179 186 руб. 41 коп. и с учетом произведенной оплаты задолженность отсутствует.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правильности расчета ответчика, согласно которому плата за пользование земельным участком составляет 1 179 186 руб. 41 коп., учитывал произведенную ответчиком за спорный период оплату в размере, превышающем указанную сумму обязательства.

Суд также исходил из недоказанности комитетом оснований для применения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 54 420 495 руб. 60 коп. с учетом того, что после утверждения кадастровой стоимости этого участка в 2003 году в размере 44 357 539 руб. 84 коп., она не изменялась до 01.08.2014 и только с 01.08.2014 стала составлять 43 245 813 руб. 70 коп.

Кроме того, суд пришел к выводу о правомерности расчета платы по площади земельного участка в размере 8179 кв. м в связи с тем, что в отношении площади спорного земельного участка в размере 10421 кв. м, содержащейся в кадастровом паспорте по состоянию на 03.08.2015, согласно записи в его разделе «Особые отметки» следует, что границы участка в соответствии с требованиями земельного законодательства установлены не были. Учитывая, что процедура межевания при постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 10421 кв. м не производилась, а по результатам межевания в марте 2013 года площадь определена в размере 8179 кв. м, суд указал на отсутствие оснований для применения первоначальной площади в связи с ее недостоверностью. Признав правомерным использование в расчете платы площади 8179 кв. м, суд также исходил из того, что такая площадь установлена к применению с 01.02.2013 в заключенном между комитетом и другими собственниками помещений здания, расположенного на спорном земельном участке, договоре аренды земельного участка от 18.03.2016 № 24-03-Э/16, к которому присоединилось общество.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд округа признает законными и обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций об определении платы за пользование обществом земельным участком в спорном периоде исходя из его площади в размере 8179 кв. м, а также об отсутствии оснований для применения значения кадастровой стоимости участка в размере 54 420 495 руб. 60 коп.

Доводы заявителя жалобы относительно применения площади земельного участка 10421 кв. м полно и всесторонне исследованы судами первой и апелляционной инстанции, разрешая спор в этой части, суды применили подлежащие применению нормы статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 1, 25, 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ).

Кассационная жалоба комитета не содержит доводов о несоответствии выводов судов в указанной части нормам действующего законодательства. Также заявитель не доказал, что используемый в целях эксплуатации здания, часть помещений в котором принадлежат обществу, спорный земельный участок фактически имел большую площадь, чем та, которая установлена в результате межевания участка (8179 кв. м). При установленной в результате межевых работ площади участка, суды правомерно отклонили ссылки комитета на иную площадь (10421 кв. м) по сведениям кадастрового паспорта на 03.08.2015, поскольку согласно содержащимся в последнем сведениям граница земельного участка такой площади не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Кроме того, как правильно указали суды, комитет не привел правового обоснования использования различной площади одного и того же спорного земельного участка и в одном и том же периоде, в целях определения размера платы одним собственникам помещений в здании, исходя из площади 8179 кв. м, а другому собственнику – обществу, исходя из площади 10421 кв. м.

Ссылка кассатора на то, что вопрос о площади земельного участка являлся предметом исследования в рамках дела № А27-15118/2016 при рассмотрении разногласий, возникших между обществом и комитетом при заключении соглашения о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, не может быть принята во внимание, поскольку каких-либо фактических обстоятельств, влекущих до заключения этого соглашения осуществление между сторонами расчетов, исходя из площади участка в размере 10421 кв. м, судебными актами по приведенному делу не установлено.

На основании изложенного, расчет платы за пользование земельным участком с использованием в утвержденной Порядком определения размера арендной платы № 62 формуле площади участка - 8179 кв. м судами обоснованно признан правильным.

Учитывая отсутствие правового обоснования для применения истцом кадастровой стоимости в размере 54 420 495 руб. 60 коп., в установленных судами и не оспоренных комитетом обстоятельствах наличия утвержденной распоряжением администрации Кемеровской области от 21.03.2003 № 261-р кадастровой стоимости спорного участка в размере 44 357 539 руб. 84 коп. и ее неизменности до принятия комитетом решения от 25.11.2015 № 4-2/3904, выводы судов о неприменимости кадастровой стоимости, равной 54 420 495 руб. 60 коп., суд кассационной инстанции считает правомерными.

Доводы кассационной жалобы об обратном не опровергают сделанных судами по этой части спора выводов, в связи с чем судом округа во внимание не принимаются.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с заключением судов о применении с 01.08.2014 в расчете платы кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 43 245 813 руб. 70 коп., поскольку наличие к этому правовых оснований судами не проверялось и не установлено, а также не дана оценка доводам комитета, приведенным как в первой, так и в апелляционной инстанции, о том, что эта кадастровая стоимость подлежит применению только после ее утверждения решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904 (с 01.01.2016).

При применении судами в расчете платы за пользование ответчиком спорным земельным участком значения кадастровой стоимости суды не учли следующее.

Отношения по пользованию обществом спорным земельным участок возникли после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при этом размер арендной платы в отношении этого участка определен не по результатам торгов. Следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за указанный земельный участок является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.

В соответствии с действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без проведения торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В вопросе 1 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017, разъяснено что нормативные правовые акты, принятые органами, приведенными в пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. В случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, судам следует иметь в виду следующее.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости), за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Соответственно, при наличии в соответствующем нормативном правовом акте порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки, расчет арендной платы осуществляется на основании данного порядка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 303-ЭС17-360).

Принятый коллегией администрации Кемеровской области нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы (Порядок определения размера арендной платы № 62, пункт 2.15), предусматривает изменение арендной платы, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, однако не содержит порядка изменения арендной платы, в том числе не устанавливает применения новой кадастровой стоимости с той даты, по состоянию на которую производилась кадастровая оценка. При этом нормативный правовой акт об утверждении кадастровой стоимости (решение комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904) не является нормативным правовым актом, регулирующим порядок определения арендной платы и соответствующих положений не содержит.

В связи с указанным в целях проверки доводов истца о неприменении в спорном периоде при расчете платы за пользование спорным земельным участком его кадастровой стоимости, утвержденной решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904, и доводов ответчика, настаивающего на ее применении с 01.08.2014, судам следовало установить, имеется ли иной, кроме Порядка определения размера арендной платы № 62, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации – Кемеровской области, регулирующий порядок изменения арендной платы за землю в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, а при отсутствии такого нормативного акта – следовало определить дату внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Поскольку указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, судами не установлены, их выводы о правомерности представленного ответчиком расчета платы за фактическое пользование спорным земельным участком за период с 01.08.2014 по 31.12.2015 исходя из его кадастровой стоимости в размере 43 245 813 руб. 70 коп., являются преждевременными. В связи с этим и исключение применения коэффициента инфляции в период с 01.08.2014 по 31.12.2014, также преждевременно.

На основании изложенного, судебные акты в целом нельзя признать законными и обоснованными.

Поскольку для правильного рассмотрения спора необходимо установление фактических обстоятельств, исследование и оценка доказательств, проверка доводов сторон, что является прерогативой суда первой инстанции и не входит в полномочия суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки; установить наличие или отсутствие правовых оснований для применения в спорном периоде при расчете платы за пользование земельным участком его кадастровой стоимости, утвержденной решением комитета от 25.11.2015 № 4-2/3904, и в зависимости от этого произвести расчет неосновательного обогащения. В судебном акте следует привести мотивы, по которым отклонены те или иные доводы и возражения сторон, распределить судебные расходы, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.08.2017 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу
№ А03-2280/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение
в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

В.В. Сирина