Гражданский кодекс часть 1

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
город Томск Дело № А03-3760/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 16.08.2023.
Постановление в полном объеме изготовлено 17.08.2023.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего
Сухотиной В.М.,
судей

Вагановой Р.А.

Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сомовым Д.Ю., секретарем
Парфеновой Д.Э. рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с
ограниченной ответственностью «КАТО», общества с ограниченной ответственностью
управляющая компания «Жемчужина» (№07АП-5734/2023 (1,2)) на решение от 31.05.2023
Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-3760/2021 (судья Янушкевич С.В.) по
иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жемчужина»
(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной
ответственностью «КАТО» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Барнаул, о
взыскании 583 292 рублей 38 копеек долга, 193 706 рублей 19 копеек пени,
В судебном заседании приняли участие:
от истца: ФИО1, доверенность от 01.06.2023, удостоверение адвоката, паспорт
(онлайн), до перерыва; ФИО2, доверенность, удостоверение адвоката (онлайн) после
перерыва;
от ответчика: ФИО3, доверенность от 19.07.2021, диплом, паспорт (онлайн).
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жемчужина»
обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной
ответственностью «КАТО» о взыскании 583 292 рублей 38 копеек долга, 193 706 рублей 19
копеек пени (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации).

Решением от 31.05.2023 Арбитражного суда Алтайского края исковые требования
удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 51 368 рублей 86 копеек
долга, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить в части отказа в
удовлетворении требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении
исковых требований в полном объеме.
Указал, что имеется конструктивная и юридическая связь помещений ответчика с
МКД, находящимся по управлением истца, встроенные и пристроенные помещения входят в
состав основного здания МКД, имеют вспомогательное назначение, имеют один адрес,
расположены на одном земельном участке. Инженерные сети присоединены к сетям МКД,
устройство покрытия мягкой кровли нежилого помещения произведено с использованием
стены МКД.
Ответчик в апелляционной жалобе просил решение отменить в части взыскания долга,
принять новое решение, иск удовлетворить в части взыскания долга за содержание
помещения за период с 01.04.2018 по 31.05.2022 в размере 27 270,70 рублей, в
удовлетворении остальной части иска отказать.
По мнению ответчика, он не включен в состав собственников МКД, общее собрание
собственников с его участием не проводилось, решений в отношении нежилого помещения
не принималось, обязанности не устанавливались. Плата за услуги по уборке помещений,
содержанию лифта, прочих расходов, обслуживанию приборов учета не подлежит
взысканию, поскольку обществу эти услуги не оказывались, помещение имеет отдельный
вход и не имеет потребности в указанных услугах.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу истца.
Представители сторон в судебном заседании поддержали каждый свои требования,
изложенные письменно.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в
соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции
приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежат два
нежилых помещения в многоквартирном доме № 70 по Павловскому тракту в г. Барнауле:
помещение Н11 площадью 618,1 кв.м и помещение Н10 площадью 58,9 кв.м, что
подтверждается выписками из ЕГРН.

В обоснование расчета исковых требований истец ссылается на стоимость услуг,
утвержденных решением общего собрания собственников помещений в МКД, оформленным
протоколом № 1/2016 от 09.09.2016
В соответствии с указанным решением утвержден тариф на содержание и текущий
ремонт общего имущества в МКД в размере 8,54 рублей, в том числе 0,5 рублей на
содержание Совета МКД.
В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД,
оформленным протоколом № 2 от 01.12.2017, в состав расходов на содержание и текущий
ремонт включаются расходы на: содержание помещения – 8,54 рублей кв.м, вывоз и
утилизация ТБО – 218,56 рублей куб.м, уборка помещения – 53,75 рублей кв.м, содержание
лифта – 3,948 рублей кв.м, обслуживание приборов учета – 0,14 рублей кв.м, прочие расходы
– 0,7 рублей кв.м.
Этим же решением предусмотрено указывать данные расходы в квитанции на оплату в
отдельной строке, при изменении предельных тарифов по услугам вывоз и утилизация ТБО и
содержание лифта Управлением Алтайского края по государственному регулированию цен и
тарифов, тарифы по данным услугам применяются без согласования с собственниками.
Впервые истец потребовал от ответчика уплаты спорных платежей в ноябре 2020 года.
Отказ от оплаты спорных платежей со ссылкой на отсутствие факта пользования
ответчиком общим имуществом МКД был направлен ответчиком истцу письмом от
27.11.2020.
08.12.2020 истец направил ответчику претензию № 103, в которой потребовал в течение
30 дней с момента направления претензии уплатить долг по спорным платежам в размере
539 874,13 рублей за период с марта 2017 года по декабрь 2020 года, а также пени в размере
75 992,38 рублей.
Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в
арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209, статьей 210 Гражданского кодекса Российской
Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если
иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник
долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов,
сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и
сохранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации

собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие
конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме.
Исходя из положений части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации,
собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской
Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на
содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание
общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей
собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого
помещения.
В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации
обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные
услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности
на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения,
включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
плату за коммунальные услуги.
Положениями пунктов 28, 39 Правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской
Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), предусмотрено, что размер платы
за содержание и ремонт жилых помещений для собственников жилых и нежилых помещений
в многоквартирном доме является одинаковым (пункты 28, 30 Правил № 491) и
устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, органов управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных
специализированных потребительских кооперативов либо, в случае отсутствия такого
решения органом местного самоуправления (части 7, 8 статьи 156, часть 4 статьи 158

Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 11 Правил № 491 содержание общего имущества включает в себя (в
том числе) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а
также земельного участка, входящего в состав общего имущества; содержание и уход за
элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами,
расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; а также сбор
и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате
деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми
(встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме.
Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных
или иных специализированных потребительских кооперативов (пункты 7, 8 статьи 156
Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы устанавливается одинаковым для всех
собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей
собственности оно находится.
Как следует из материалов дела, спорный МКД построен в 1979 году.
Здание магазина (нежилое помещение Н11) построено в 1990 году, имеет отдельный
вход.
Пристроенное здание Н11 в месте блокировки с жилым домом имеет наружную стену,
расстояние между наружной стеной пристроенного здания и торцевой наружной стеной
жилого дома составляет 0,10 м.
В техническом паспорте на здание магазина имеются особые отметки о том, что
нежилое помещение Н11 фактически является отдельно стоящим зданием магазина.
Сообщение между помещениями пристроенного здания и помещениями МКД
отсутствует.
Согласно выписке из технического паспорта, нежилое помещение Н10 –
парикмахерская, является частью МКД, при строительстве являлось квартирой (жилым
помещением), впоследствии переведено в разряд нежилых.
В статье 1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике,
строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, указано, что

единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное
здание.
Согласно Указаниям по заполнению формы федерального статистического наблюдения
№ С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», утвержденных приказом
Федеральной службы государственной статистики (далее - Росстат) от 21.01.2021 № 17
(действовавшим в спорный период), наружные пристройки к объектам учитываются как
отдельные здания только в случае, если такие пристройки носят иной функциональный
характер, чем объект (здание) в целом.
Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых,
парикмахерских, ателье и тому подобных, назначение которых иное, чем основное
назначение здания, входят в состав основного здания.
Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них
представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными
зданиями и учитываются соответственно.
В соответствии с приложением № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного
фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской
Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от
04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с
сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при
отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить
общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое
архитектурное решение.
С учетом изложенного, в предмет исследования по настоящему делу подлежит
включению вопрос о наличии или отсутствии признаков общего имущества у здания и
спорного помещения. При этом, учитывая, что собственник помещения в МКД должен нести
расходы по содержанию общего имущества, исходя из доли в общем имуществе
пропорционально площади, принадлежащей ему встроенной части нежилого помещения, для
целей установления наличия обязанности ответчика по несению расходов по содержанию
общего имущества МКД, юридически значимым обстоятельством, в том числе, является
установление того, представляет ли собой спорное помещение во встроенно-пристроенной
части самостоятельный объект. Кроме того, пристрой также представляет собой
конструктивно связанный со зданием объект и лишь в отдельных случаях может
представлять собой не часть здания, а расположенный рядом с основным зданием
самостоятельный объект недвижимости, который является полностью обособленным,
изолированным и может существовать отдельно без жилого дома.

Исходя из содержания пункта 20 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сеть инженерно-
технического обеспечения, входящая в систему коммунальной инфраструктуры,
представляет собой совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений,
предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений.
Согласно пункту 2 Правил определения и предоставления технических условий
подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического
обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства
Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 (действовавшим в спорный период): сети
инженерно-технического обеспечения - это совокупность имущественных объектов,
непосредственно
используемых
в
процессе
водоснабжения
и
водоотведения;
технологически связанные сети - это принадлежащие на праве собственности или ином
законном основании организациям сети инженерно-технического обеспечения, имеющие
взаимные точки присоединения и участвующие в единой технологической системе
водоснабжения и водоотведения; точка подключения - это место соединения сетей
инженерно-технического обеспечения с устройствами и сооружениями, необходимыми для
присоединения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к
системам водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении
споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в
частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в
здании, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее
более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы),
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Определением от 07.02.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу назначена
комиссионная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с
ограниченной ответственностью «Региональный Центр Оценки и Экспертизы» и общества с
ограниченной ответственностью «АлтайСтройЭксперт».
На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Имеют ли нежилые помещения Н10 площадью 58,90 м2, Н11 площадью 618,10м2 в
доме по адресу: <...> принадлежащие ООО «Като», общие

конструктивные элементы и (или) коммуникации, земельный участок с многоквартирным
жилым домом по тому же адресу?
2. Могут ли указанные нежилые помещения эксплуатироваться отдельно (независимо)
от многоквартирного жилого дома, не используя общее имущество МКД (ограждающие
строительные конструкции, подвал, коммуникации, земельный участок)?
В соответствии с поступившим в суд заключением экспертов № 366 от 15.03.2022
нежилое помещение Н10 площадью 58,90 кв.м имеет общие конструктивные элементы с
МКД и не имеет общих инженерных коммуникаций.
Нежилое помещение Н11 площадью 618,9 кв.м не имеет общих конструктивных
элементов с МКД и не имеет общих инженерных коммуникаций.
Нежилые помещения Н10 площадью 58,90 кв.м, Н11 площадью 618,9 кв.м имеют
общий земельный участок с МКД потому же адресу.
Нежилое помещение Н10 площадью 58,90 кв.м., принадлежащее ООО «Като», не
может эксплуатироваться отдельно от МКД, не используя общее имущество МКД
(ограждающие строительные конструкции, подвал, крышу и земельный участок). Выдел
земельного участка под эксплуатацию нежилого помещения Н10 невозможен ввиду
неделимости и наличия квартир над данным нежилым помещением.
Нежилое помещение Н11 площадью 618,10 кв.м, принадлежащее ООО «Като», может
эксплуатироваться отдельно от МКД, не используя общее имущество МКД (ограждающие
строительные конструкции, подвал, коммуникации). Выдел земельного участка под
эксплуатацию нежилого помещения Н11 возможен ввиду разного функционального значения
магазина и МКД.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства в порядке статьи 71
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции
пришел к правомерному и обоснованному выводу о том, что у ответчика имеется
обязательство по оплате услуг истца только в отношении помещения Н10 площадью 58,9
кв.м в сумме 51 368 рублей 86 копеек долга.
Довод ответчика о том, что у него имеется обязательство по оплате лишь услуг по
содержанию общего имущества, апелляционным судом отклоняется как противоречащий
нормативно-правовому регулированию отношений сторон, установленным по делу
обстоятельствам.
Нежилое помещение Н11 функционально и конструктивно не связано с МКД,
представляет собой не часть МКД, а расположенный рядом с ним самостоятельный объект
недвижимости, является полностью обособленным, изолированным и может существовать

отдельно без МКД, следовательно, обязательств по оплате услуг истца в указанной части у
ответчика не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации
исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи
должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом
и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что
неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная
сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По
требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа
обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их
неисполнение или ненадлежащее исполнение (определение Конституционного Суда
Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).
Частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что
лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и
коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день
фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с
тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по
день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня
наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней
после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата
не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления
установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере
одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день
просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания неустойки в
связи с тем, что истцом за весь спорный период не выставлялись счета, не соответствует
закону. Указанное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности по
своевременной оплате услуг истца.
По расчету апелляционного суда, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию
неустойка за спорный период, указанный истцом в уточненном расчете, за исключением

периодов действия мораториев, установленных Правительством Российской Федерации №
424, №497, и составляет 14 249 рублей 26 копеек.
Таким образом, требование о взыскании неустойки также подлежит частичному
удовлетворению.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционным
жалобам, за экспертизу относятся на стороны по правилам статьи 110 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи
270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 31.05.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-3760/2021
изменить, изложив в следующей редакции:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Като» в пользу общества с
ограниченной ответственностью управляющая компания «Жемчужина» 51 368 рублей 86
копеек долга, 14 249 рублей 26 копеек неустойки, 1 556 рублей расходов по уплате
государственной пошлины, 9 712 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая компания
«Жемчужина» в доход федерального бюджета Российской Федерации 1 701 рубль
государственной пошлины по иску.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая компания
«Жемчужина» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Като» 2 747 рублей
расходов от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства
в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев
со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через
Арбитражный суд Алтайского края.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП: Удостоверяющий центр Казначейство России
Председательствующий
Дата 06.03.2023 3:56:00
В.М. Сухотина
Кому выдана Сухотина Виктория Михайловна
Судьи

Р.А. Ваганова
Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 07.03.2023 1:08:00
Н
Кому выдана Марченко Наталия Валерьевна .ФИО4

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП: Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 20.03.2023 5:10:00

Кому выдана Ваганова Римма Амировна