Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Амурская Сельскохозяйственная компания» (ОГРН <***>, Амурская область, Михайловский район, с. Поярково, далее – ООО «АСК») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Администрации Калининского сельсовета Михайловского района (ОГРН <***>, Амурская область, Михайловский район, с. Калинино, далее – Администрация) о признании права собственности на две земельные доли общей площадью 23,2 га, в том числе: пашни общей площадью 20 га.

Требования мотивированы наличием договора купли-продажи 2-х долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное», заключенного 25.01.2015 между ООО «АСК» и ФИО2 в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, ранее принадлежащие ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии 28 АА №0477321, выданного 24.01.2014 нотариусом ФИО4, нотариальный округ Михайловский, регистрационная запись №131, свидетельства о праве на наследство по закону серии 28 АА №0477322, выданного 24.01.2014 нотариусом ФИО4, нотариальный округ Михайловский, регистрационная запись №132; распоряжением ФИО2 при жизни земельными долями в размере 23,2 га, получением за спорные доли денежных средств.

Решением от 24.01.2018 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями ООО «АСК» считает судебный акт подлежащим отмене.

В обоснование указано на недобросовестное поведение Администрации, заявляющей свои права на спорные земельные доли в рамках дел №А04-7726/2017 и №А04-10784/2017, не обладающей правами на спорные объекты недвижимого имущества, как невостребованные; наличие у ФИО2, являющейся наследником наследодателей Е-ных, права собственности на 2 земельные доли, независимо от государственной регистрации, исходя из положений пункта 4 статьи 1152 статьи 1164 ГК РФ, которые на основании письменной сделки переданы в собственность ООО «АСК»; неправильное применение судом норм материального права, установившего ограничение пределов правопреемства; установление в рамках дел №№А04-11254/2015, А04-11481/2015, А04-11741/2015, А04-9456/2014, А04-9515/2014 факт передачи ООО «АСК» во временное владение и пользование земельного участка общедолевой собственности с кадастровым номером 28:18:000000:41, которым общество продолжило пользоваться в отсутствие возражений Администрации и иных собственников общедолевой собственности, свидетельствующее о том, что ООО «АСК» является единственной сельскохозяйственной организацией, использующей данный земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация выразила несогласие с ее доводами, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 28.12.2009; отсутствие необходимого кворума при проведении общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка бывшего КФХ «Степное» от 28.12.2009, по которому весь земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41 был передан ООО «АСК»; отсутствие доказательств оплаты за земельные участки в сумме 80 000 руб. непосредственно ФИО2; отсутствие доказательств наличия наследников умершей ФИО2; ненадлежащий способ защиты права.

Дело слушанием откладывалось.

Определением от 15.05.2018 апелляционный суд истребовал у ООО «АСК» письменные доказательства передачи денежных средств в сумме 80 000 руб. продавцу – ФИО2, а также доказательства отсутствия наследников ФИО2, полученные из наследственного дела и заверенные нотариусом.

В судебное заседание 13.06.2018 ООО «АСК», третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечило.

ООО «АСК» запрошенные документы не представило; направив дополнения к апелляционной жалобе, в которых указало на отсутствие у суда первой инстанции оснований для вывода о непроизведенной оплате по договору купли-продажи земельных долей.

Кроме того, ООО «АСК» представлено ходатайство об отложении рассмотрения дела, мотивированное неполучением отзывов ответчика, а также ходатайство об истребовании у нотариуса доказательства отсутствия наследников ФИО2

Указанные ходатайства подлежат отклонению, исходя из своевременного направления ответчиком отзывов на жалобу, о чем свидетельствуют квитанции об отправке; отсутствия безусловных оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для отложения судебного заседания; принципа состязательности сторон; отсутствия доказательств невозможности получения самостоятельно документов и представления их в суд первой инстанции, а также исходя из отсутствия полномочий суда по сбору доказательств за какую-либо из сторон.

В судебном заседании представитель Администрации, возражая против доводов жалобы и удовлетворения ходатайств, указал на ненадлежащий способ защиты права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы с дополнениями и отзыва на нее, пояснения представителя ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Как установлено материалами дела, согласно свидетельствам о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., является наследницей двух земельных долей площадью 11,60 га каждая, находящейся в общей долевой собственности КФХ «Степное» Михайловского района Амурской области на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:18:000000:41.

15.03.2014 ФИО2 выдана доверенность № 28 АА 0477430 гр-ну ФИО3 на представление интересов на владение, пользование и распоряжение долями в праве собственности на земельный участок площадью 23,2 га с кадастровым номером 28:18:000000:41, принадлежащей ФИО2 на праве собственности.

25.01.2015 между ФИО3 (продавец), действующим на основании доверенности от имени ФИО2 и ООО «АСК» (покупатель) заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное», находящегося по адресу: Амурская область, село Винниково Михайловского района, площадью с/х угодий 23,2 га, в том числе пашни 20 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41 (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 договора от 25.01.2015 объект принадлежит ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322.

Цена объекта составляет 80 000 руб., которые оплачены продавцу до подписания договора (пункт 3).

В соответствии с актом приема-передачи денежных средств от 25.01.2015 продавец передал, а покупатель принял денежные средства в размере 80 000 руб. за доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное, находящегося по адресу: Амурская область, село Винниково Михайловского района, площадью с/х угодий 23,2 га, в том числе пашни 20 га, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:18:000000:41.

Указанный акт подписан ФИО3 и ООО «АСК».

Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от 10.05.2017 №28/309/001/2017-152 ФИО3 (ФИО2) отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) доли земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41. В обоснование отказа указано на недействительность паспорта ФИО2, в связи с чем невозможно однозначно утверждать об установлении личности лица, о регистрации права которого поступило заявление.

10.05.2017 уведомлением Управления Росреестра по Амурской области №28/309/001/2017-153 ФИО5 (ООО «АСК») отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) доли земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41. Основаниями отказа явилась смерть ФИО2, от имени которой поступило заявление о регистрации перехода права на земельную долю. Как документ, подтверждающий полномочия ФИО3 действовать от имени ФИО2, представлена доверенность от 15.03.2014, которая на момент подачи заявления прекращена в силу закона.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности ООО «АСК» на спорные земельные доли общей площадью 23,2 га.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательства передачи денежных средств за спорные доли ФИО2, отсутствия доказательств государственной регистрации права собственности на спорные земельные доли за ФИО2, а также не представления истцом документальных доказательств отсутствия у ФИО2 наследников и иных правопреемников.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства. Если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в соответствии со свидетельствами о праве на наследство по закону от 24.01.2014 №28 АА 0477321, №28 АА 0477322 спорные земельные доли принадлежат на праве собственности ФИО2

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (часть 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

Материалами дела установлено, что ФИО3, действующий на основании доверенности от имени ФИО2, заключил 25.01.2015 с ООО «АСК» договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения бывшего КФХ «Степное».

Денежные средства за доли в праве общей долевой собственности на земельные участки согласно акту приема-передачи от 25.01.2015 переданы покупателем ФИО3

При этом, доказательств передачи денежных средств за спорные доли непосредственно ФИО2 истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, судом учтено, что на дату заключения договора купли-продажи земельных долей ФИО2 право собственности последней на спорные земельные доли не было зарегистрировано.

Положения пункта 4 статьи 1152 ГК РФ о возникновении права собственности у наследника вне зависимости от момента государственной регистрации права наследника на недвижимое имущество в системной взаимосвязи с нормами статьи 131, пункта 1 статьи 551 ГК РФ позволяют наследнику в полной мере владеть и пользоваться объектом недвижимого имущества, перешедшего по наследству, но в отсутствие государственной регистрации перехода права собственности после принятия наследства ограничивают правомочие собственника по распоряжению таким недвижимым имуществом (дарение, продажа).

В пункте 4 статьи 1152 ГК РФ закреплено исключение из общего правила, когда право собственности на имущество возникает не в момент государственной регистрации данного права, а в иной момент (момент открытия наследства). Именно с момента открытия наследства наследник, принявший наследственное имущество, становится его собственником. Это обусловливает и возложение на такого наследника бремени содержаний указанного имущества. В случае перехода по наследству недвижимого имущества документом, подтверждающим право собственности наследника на такое имущество, является свидетельство о праве на наследство. Последующая государственная регистрация права собственности на перешедшее к наследнику недвижимое имущество необходима лишь в случае, если наследник, принявший наследство в виде недвижимого имущества, в дальнейшем решит произвести его отчуждение.

Указанное свидетельствует о возможной государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к истцу только при условии наличия государственной регистрации права собственности ФИО2 на данный объект в порядке наследования в Едином государственном реестре прав.

Между тем, ФИО2 право собственности на спорные земельные доли в установленном законом порядке не зарегистрировала, исходя из чего переход права собственности к ООО «АСК», в силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ, произведен быть не может.

С учетом установленного, при не представлении документальных доказательств отсутствия у ФИО2 наследников и иных правопреемников, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «АСК» указало на наличие у ФИО2, являющейся наследником наследодателей Е-ных, права собственности на 2 земельные доли, независимо от государственной регистрации, исходя из положений пункта 4 статьи 1152 статьи 1164 ГК РФ, которые на основании письменной сделки переданы в собственность ООО «АСК»; установление судом ограничения пределов правопреемства.

Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку возникновение у ФИО2 права собственности на земельные доли в силу закона не отменяет необходимости их государственной регистрации для перехода права собственности к ООО «АСК».

Довод жалобы о недобросовестном поведении Администрации, заявляющей свои права на спорные земельные доли в рамках дел №А04-7726/2017 и №А04-10784/2017, не обладающей правами на спорные объекты недвижимого имущества, как невостребованные, подлежит отклонению, как не имеющий отношения к предмету настоящего спора.

При этом, необходимо учитывать, что в случае не оформления после смерти ФИО2 ее наследниками прав на наследство в виде двух земельных долей, площадью 23,2 га в праве общей долевой собственности, Администрация на основании части 8 статьи 12.1 Федерального закона №101-ФЗ вправе обратиться в суд о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

Ссылка в жалобе на установление в рамках дел №№А04-11254/2015, А04-11481/2015, А04-11741/2015, А04-9456/2014, А04-9515/2014 факт передачи ООО «АСК» во временное владение и пользование земельного участка общедолевой собственности с кадастровым номером 28:18:000000:41, которым общество продолжило пользоваться в отсутствие возражений Администрации и иных собственников общедолевой собственности, свидетельствующее о том, что ООО «АСК» является единственной сельскохозяйственной организацией, использующей данный земельный участок, не может быть принята во внимание.

Так, в рамках дела №А04-402/2017 при разрешении спора установлено, что ранее ООО «АСК» использовало часть земельного участка по договору аренды от 28.12.2009, который, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу №А04-3083/2013, признан незаключенным; судебные акты по делу №А04-11481/2015 не содержат выводов, что ООО «АСК» является законным владельцем всего земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41; за обществом зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 545,20 га) на земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41.

При этом, суд учел, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41 относится к землям сельскохозяйственного назначения и в отношении него имеется право долевой собственности не только истца, но и других лиц (граждан), поэтому его использование осуществляется с учетом положений Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в то время как доказательства, свидетельствующие о том, что все собственники земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41 в установленном законом порядке (статья 12 Федерального закона №101-ФЗ) распорядились своими долями в пользу ООО «АСК», в деле отсутствуют.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 02.03.2018 по делу №33АП-567/2018 подтверждено фактическое обстоятельство, установленное решением Михайловского районного суда от 26.07.2017 по делу №2-46/2017, об отсутствии необходимого кворума при проведении общего собрания участников бывшего КФХ «Степное» от 28.12.2009, по которому весь земельный участок с кадастровым номером 28:18:000000:41 был передан ООО «АСК».

Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Так, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58 и 59 постановления №10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.

Как следует из материалов дела, право собственности на спорный объект в установленном порядке никогда не регистрировалось.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления №10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Между тем, ООО «АСК» отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права общей долевой собственности (перехода права) доли земельного участка с кадастровым номером 28:18:000000:41 (уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 10.05.2017 №28/309/001/2017-152, №28/309/001/2017-153) не оспорен.

Неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, на что ссылается заявитель жалобы, не установлено.

Изложенное, учитывая совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

В этой связи решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 24.01.2018 по делу №А04-10784/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

Е.В. Гричановская

В.Г. Дроздова