Гражданский кодекс часть 1

от Муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района, ОГРН <***>: не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс», ОГРН 1082801006331: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района

на решение от 21.02.2018

по делу № А04-11619/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Котляревским В.И.

по иску Амурского бассейнового природоохранного прокурора

к Муниципальному казенному учреждению Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района, Обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс»

о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды земельного участкаот 20.08.2015 № 38/15

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Амурской области обратился Амурский бассейновый природоохранный прокурор, действующий в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, в защиту прав публичного образования Белогорского района Амурской области в лице администрации муниципального образования Белогорского района (далее – истец, прокурор) с исковым заявлением о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды от 20.08.2015 № 38/15 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между Муниципальным казенным учреждением Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (далее – МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района, ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (далее - ООО «Амурагрокомплекс»).

Решением от 21.02.2018 иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что спорным пунктом не нарушаются права неопределенного круга лиц, поскольку иск заявлен в отношении одного договора аренды, стороной которого является только ООО «Амурагрокомплекс», договор заключен на торгах, арендатор не возражал против включения в договор спорного пункта, полагает, что отсутствие спорного условия в договоре повлечет безответственное нарушение арендаторами условий использования земель сельскохозяйственного назначения. Полагает, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке при повторном объявлении аукциона арендная плата будет выше, чем при заключении договора в 2015 году. Полагает, что включение в договор аренды спорного условий направлено на охрану земель и государственную поддержку, повышение плодородия. Считает, что к участию в деле подлежала привлечению администрация муниципального образования Белогорского района, постановлением которой от 29.12.2007 № 426 утвержден проект договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В решении суд указал на частичное удовлетворение требований прокурора, однако решение принято о полном удовлетворении иска. Полагает, что на основании пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российско Федерации (далее – ГК РФ), положения которых являются диспозитивными, стороны вправе включить в пункт 6.5 договора условие об одностороннем отказе от договора. Указывает, что пункт 1 статьи 450 ГК РФ является самостоятельным основанием для прекращения договора аренды. Ссылается на решение Арбитражного суда Амурской области от 08.02.2018 по делу № А04-11620/2017.

К апелляционной жалобе МКУ Комитетом по управлению имуществом Белогорского района приложено решение Арбитражного суда Амурской области от 08.02.2018 по делу № А04-11620/2017, а также дополнительно ответчик представил копию искового заявления прокурора от 21.12.2017 № 7-13-2017.

Отзывы на апелляционную жалобу истец и второй ответчик не представили.

В судебном заседании представитель истца просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчики извещались о времени и месте рассмотрения жалобы, представители в суд не прибыли.

Документы, представленные ответчиком до судебного заседания, не приобщены к материалам дела, поскольку исковое заявление прокурора в деле имеется (л.д.7-12), судебный акт не имеет преюдициального значения для настоящего дела, поскольку касается иного договора и не вступил в законную силу.

Заслушав представителя прокуратуры, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что 20.08.2015 между МКУ Комитетом по управлению имуществом Белогорского района (арендодатель) и ООО «Амурагрокомплекс» (арендатор) заключен договор № 38/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 28:09:011003:2, местоположение: Амурская область, Белогорский район, площадью 862 000 кв.м, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Участок должен использоваться под пашню.

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды с 29.07.2015 по 28.07.2035.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, а также исключительно по прямому назначению в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, в соответствии с видами сельскохозяйственных угодий определенными картой-экспликацией, прилагаемой к данному договору (приложение № 2).

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором пунктов 1.1, 4.3.1 договора в части использования участка не по целевому назначению (несоответствие с видом сельскохозяйственных угодий), уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается расторгнутым по истечении 30 дневного срока, а арендатор обязан передать участок арендодателю в соответствии с п. 4.3.8 договора.

По акту приема-передачи от 20.08.2015 земельный участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, номер регистрации 28-28/002-28/002/004/2015-681/1 от 04.09.2015.

Ссылаясь на то, что пункт 6.5 договора от 20.08.2015 № 38/15 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а именно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, прокурор обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 181 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Общие основания расторжения договора предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как усматривается из содержания договора от 20.08.2015 № 38/15, его условиями урегулированы правоотношения сторон по поводу аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи со спецификой регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу приведенных норм, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах, позицию заявителя апелляционной жалобы о возможности согласования сторонами в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, обоснованную ссылками на статьи 450, 450.1 ГК РФ, нельзя признать правомерной, поскольку нормы, императивно запрещающие такое условие договора, содержатся в Земельном кодексе Российской Федерации, положения которого в силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор от 20.08.2015 № 38/15 заключен на срок более 5 лет.

Поскольку пунктом 6.5 договора аренды земельного участка от 20.08.2015 № 39/15, в нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от договора, то указанный пункт является ничтожным.

Довод жалобы МКУ Комитета по управлению имуществом Белогорского района о том, что прокурором не доказано нарушение прав неопределенного круга лиц или муниципального образования Белогорского района, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Иск в настоящем деле заявлен прокурором в защиту публичных интересов в целях устранения нарушений требований земельного законодательства.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Из пояснений МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района, представленных в суд первой инстанции, и содержания апелляционной жалобы следует, что договор аренды земельного участка от 20.08.2015 № 38/15 является типовым договором, разработанным в интересах муниципального образования Белогорского района, и утвержденным постановлением главы муниципального образования Белогорского района от 29.12.2007 № 426.

Однако применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, в силу статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов. В этой связи односторонний отказ от исполнения договора не способствует формированию доходной части бюджета муниципального образования Белогорский район и препятствует исполнению расходных обязательств. Кроме того, как обоснованно указал суд, реализация МКУ Комитетом по управлению имуществом Белогорского района незаконных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение арендаторов за судебной защитой с возложением, в случае удовлетворения требований, на орган местного самоуправления судебных расходов, что интересам муниципального образования Белогорский район не соответствует.

Принимая во внимание содержание оспариваемого пункта 6.5 договора аренды земельного участка в соотношении с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанным пунктом договора нарушаются публичные интересы, в связи с чем прокурор вправе обратиться с соответствующим требованием в арбитражный суд.

Доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о неверном понимании заявителем вышеприведенных норм материального права, что само по себе не является основанием для отмены судебного акта в силу статьи 270 АПК РФ.

Мнение ответчика о том, что к участию в деле подлежала привлечению администрация муниципального образования Белогорского района, не может служить основанием для отмены решения, поскольку названное лицо не является стороной договора от 20.08.2015 № 38/15. Обжалуемым судебным актом непосредственно права и законные интересы администрации муниципального образования Белогорского района как юридического лица не затрагиваются.

Довод жалобы о том, что в решении суд первой инстанции указал на удовлетворение требований прокурора в части, однако решение принято о полном удовлетворении иска, является правомерным, однако суд апелляционной инстанции считает, что указанное является технической опиской, не влияющей на существо принятого судом решения, поскольку прокурор заявил в арбитражном суде одно исковое требование, которое и удовлетворено судом.

Ссылка в апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда Амурской области от 08.02.2018 по делу № А04-11620/2017 не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанный судебный акт не вступил в законную силу и обжалуется прокурором.

Дав повторную оценку приобщенным в дело доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для ее удовлетворения. Нарушение судом первой инстанции норм материального или процессуального права не установлено.

От уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы МКУ Комитет по управлению имуществом Белогорского района освобождено на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.02.2018 по делу № А04-11619/2017 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

Е.В. Гричановская