Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 20.06.2022 по делу № А04-2869/2022 Арбитражного суда Амурской области по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании ненормативного правового акта,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) с заявлением к муниципальному казенному учреждению - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (далее – ответчик, Комитет, Учреждение) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34, оформленного письмом от 01.04.2022 года №01-27-1115, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34 с индивидуальным предпринимателем ФИО1 без проведения торгов.

Заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А04-2869/2022.

Решением от 20.06.2022 суд отказал в удовлетворении требований по делу № А04-2869/2022.

Определением от 05.08.2022 Шестой арбитражный апелляционный суд принял к производству апелляционную жалобу предпринимателя на вышеуказанное решение.

Считая решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных в деле требований, апеллянт выразил несогласие с выводами суда первой инстанции о ничтожности договора аренды № 8 от 13.06.2017, об отсутствии у предпринимателя права на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал апелляционную жалобу. Комитет не представил отзыв на апелляционную жалобу, не обеспечил явку представителя в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лица, участвовавшего в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам относительно законности и обоснованности судебного акта.

Поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд послужили следующие обстоятельства.

На основании постановления главы Лохвицкого сельсовета № 62 от 13.06.2017, между администрацией Лохвицкого сельсовета Белогорского района и ИП ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 8 от 13.06.2017, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером 28:09:011303:34, местоположение: Амурская область, Белогорский район, площадью – 1341351 кв.м, видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 договора № 8 от 13.06.2017, участок сдается в аренду на период с 13.06.2017 по 13.06.2022 (5 лет).

Земельный участок с кадастровым номером 28:09:011303:34 передан предпринимателю по акту приема-передачи от 13.06.2017.

Договор зарегистрирован 19.06.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, под номером регистрации 28:09:011303:34-28/002/2017-2.

Законом Амурской области от 22.05.2020 № 531-ОЗ образован Белогорский муниципальный округ, Лохвицкий сельсовет утратил статус муниципального образования, его правопреемником является Белогорский муниципальный округ, следовательно, на основании пункта 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 05 от 21.12.2016 перешли от Лохвицкого сельсовета (администрации Лохвицкого сельсовета) к правопреемнику - Белогорскому муниципальному округу.

В соответствии с правовыми актами Белогорского муниципального округа Комитет является уполномоченным органом в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, при этом является арендодателем муниципального имущества, в том числе земельных участков, как находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа, так и государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.06.2017 перешли от администрации Лохвицкого сельсовета Белогорского района к правопреемнику Белогорскому муниципальному округу (Комитету).

02.03.2022 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в администрацию Белогорского Муниципального округа Амурской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34 на основании пп. 9 ч. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Письмом от 01.04.2022 № 01-27-1115 Комитет отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34 в собственность за плату, мотивировав тем, что договор аренды № 8 от 13.06.2017 является ничтожной сделкой, т.е. он не порождает никаких юридических последствий, указанный договор не является основанием для предоставления земельного участка в собственность по пп.9 ч.2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В обоснование признания договора ничтожной сделкой, Комитет указал, что договор аренды № 8 от 13.06.2017 был заключен с нарушением Федерального закона от 23.06.2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому с 01.03.2015 установлен новый порядок предоставления земельных участков, в соответствии с ч.1 ст.39.6. ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 года, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Комитет указал, что при заключении договора № 8 от 13.06.2017, публикация извещения по правилам ст. 39.18 ЗК РФ на сайте torgi.gov.ru не осуществлялась, торги фактически не проводились, земельный участок предоставлен с нарушением, установленного статьями 39.6, 39.18 ЗК РФ порядка распоряжения земельными участками.

Суд первой инстанции признал обоснованными доводы и аргументы ответчика, отказал в удовлетворении заявленных в деле требований, сослался на статьи 166, 168 ГК РФ, нормы земельного законодательства, правовые позиции высших судебных органов.

Суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене с принятием нового судебного акта в связи со следующим.

В силу положений главы 24 АПК РФ (статьи 198, 200) по заявлению заинтересованного лица суд признает недействительным ненормативный правовой акта или решение административного органа, в случае несоответствия оспариваемого ненормативного акта (решения) закону или иному нормативному правовому акту, нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Обращаясь с указанным заявлением, предприниматель просил заключить договор купли-продажи земельного участка, находящегося в аренде по договору № 8 от 13.06.2017, намереваясь реализовать свое право на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Предприниматель полагал возможным заключить договор купли-продажи на земельный участок, без проведения торгов, в связи с использованием им данного участка более 3 лет без нарушений, на основании договора аренды от 13.06.2017.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 39.18 ЗК РФ уполномоченный орган, в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Договор аренды земельного участка № 8 от 13.06.2017 был заключен на основании постановления главы Лохвицкого сельсовета № 62 от 13.06.2017, согласно содержанию которого земельный участок передавался в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п.8 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Решения Лохвицкого сельского совета народных депутатов от 19.05.2016 № 147.

Перед заключением договора от 13.06.2017 № 8 публикация извещения о предоставлении земельного участка в нарушение статьи 39.18 ЗК РФ на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов осуществлена не была.

Согласно представленным в материалы дела ответчиком скриншотам (выкопировкам) с официального сайта torgi.gov.ru, сведения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34 отсутствуют, то есть извещение в установленном порядке опубликовано не было.

Также из представленных в материалы дела доказательств, не следует, что такая публикация была осуществлена на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», хотя и предполагалась, в силу закона.

Из представленной заявителем 06.06.2022 информации Министерства сельского хозяйства Амурской области (исх. от 17.01.2022 № 02/133) следует, что ИП ФИО1 являлась получателем государственной поддержки в 2013, 2014, 2018, 2019, 2020 годах.

Все вышеизложенные обстоятельства были правильно установлены судом первой инстанции, но при этом судом не учтено следующее.

Исходя из приведенных положений Закона об обороте земель и ЗК РФ предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц. В целях выявления таких лиц статьей 39.18 ЗК РФ предусмотрено опубликование извещения о предоставлении земельного участка для соответствующих целей. Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных лиц о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган вправе предоставить земельный участок в аренду без торгов (Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 (далее – Обзор от 23.12.2020)).

В вышеуказанном Обзоре от 23.12.2020 указано, что по делу со сходными правоотношениями уполномоченным органом представлялись доказательства обращения за заключением договора аренды спорного участка иных предпринимателей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и участвующих в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства. В настоящее дело такие доказательства не были представлены.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 Постановления № 25 разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Ничтожна сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, как посягающая на публичные интересы.

В пункте 70 постановления № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 ГК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абзац 5 пункта 1 Постановления № 25).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.01.2019 по делу № 308-КГ18-15997 сформулирована правовая позиция, согласно которой при надлежащем исполнении сторонами договора аренды земельного участка, арендодатель на протяжении длительного периода, получавший арендную плату, не предъявлявший требований о признании недействительным ранее заключенного договора, отказывая в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на то, что требование арендатора основано на недействительной сделке, действует недобросовестно.

Решением арбитражного суда Амурской области по делу № А04-35/2022 от 22.03.2022 отказано в иске Комитета о признании ничтожным договора аренды от 13.06.2017 № 8, заключенного между администрацией Лохвицкого сельсовета и ИП ФИО1

По указанному договору аренды заявитель надлежащим образом осуществляет пользование арендованным по договору земельным участком, в соответствии с его целевым назначением. Обратного ответчик не доказал по правилам статьи 65 АПК РФ.

Все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к правопреемнику - Белогорскому муниципальному округу.

Орган местного самоуправления принимал исполнение от арендатора, в том числе в виде арендных платежей.

Поскольку после заключения договора аренды прошло значительное количество времени, предприниматель беспрепятственно, добросовестно пользовался предоставленным ему земельным участком, своевременно производил оплату арендных платежей, что не порождало сомнений в том, что арендодатель не согласен со сделкой, и не намерен придерживаться ее условий.

Пунктом 72 Постановления № 25 установлено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

В данном деле договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке и фактически исполнялся сторонами, при этом поведение арендодателя давало основание предпринимателю полагаться на действительность сделки.

На основании изложенного выше неблагоприятные последствия нарушений, допущенных при заключении договора аренды, возлагаются на соответствующее публично-правовое образование.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 8 Устава Белогорского муниципального округа Амурской области, утв. Решением Думы Белогорского муниципального округа от 20.11.2020 № 6/36 (далее - Устав), к вопросам местного значения Белогорского муниципального округа относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Белогорского муниципального округа. Согласно части 1 статьи 37 Устава, глава Белогорского муниципального округа (далее – глава муниципального округа, глава муниципального образования) является высшим должностным лицом Белогорского муниципального округа и возглавляет администрацию Белогорского муниципального округа.

В силу части 1, пункта 4 части 4 статьи 40 Устава, администрация Белогорского муниципального округа – орган местного самоуправления, осуществляющий исполнительно-распорядительные функции.

К полномочиям администрации Белогорского муниципального округа относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Белогорского муниципального округа.

Таким образом, органом, уполномоченным владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью Белогорского муниципального округа, в том числе, спорным земельным участком, является администрация Белогорского муниципального округа.

Комитет, в свою очередь, является уполномоченным органом в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом – арендодателем муниципального имущества, в том числе земельных участков, как находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа, так и государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет контроль за своевременностью поступления арендной платы в бюджет Белогорского муниципального округа (Положение, утвержденное Постановлением главы Белогорского муниципального округа от 18.12.2020 № 14, с изменениями от 05.03.2021 № 23).

При этом в силу пункта 1.2 Положения, утвержденного Постановлением главы Белогорского муниципального округа от 18.12.2020 № 14, с изменениями от 05.03.2021 № 23, Комитет является самостоятельным структурным подразделением администрации Белогорского муниципального округа, обеспечивающим в пределах своей компетенции организацию отдельных вопросов местного значения Белогорского муниципального округа.

Таким образом, предприниматель до истечения срока действия договора аренды обратился с заявлением к лицу, уполномоченному владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, содержащееся в оспариваемом ответе основание отказа не соответствует нормам действующего законодательства, а оспариваемый ответ нарушает права и законные интересы предпринимателя.

При таких обстоятельствах решение об отказе в удовлетворении требования по делу подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта о признании оспариваемого решения недействительным.

При обращении в арбитражный суд заявитель просил в качестве способа устранения допущенных нарушений обязать Комитет заключить договор купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).

Поскольку у Комитета сохраняется возможность принять решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца, суд в настоящем деле считает необходимым обязать Комитет в месячный срок повторно рассмотреть заявление от 02.03.2022 индивидуального предпринимателя ФИО1 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34.

Государственная пошлина в сумме 450 руб., уплаченная предпринимателем при подаче заявления и апелляционной жалобы, взыскивается с администрации в силу статьи 110 АПК РФ.

На основании статьи 104 АПК РФ следует возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 550 руб., излишне уплаченную платежными поручениями от 18.04.2022 № 111 и от 13.07.2022 № 295.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

отменить решение от 20.06.2022 по делу № А04-2869/2022 Арбитражного суда Амурской области.

Признать недействительным решение муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34, оформленное письмом от 01.04.2022 года № 01-27-1115.

Обязать муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа в месячный срок повторно рассмотреть заявление от 02.03.2022 индивидуального предпринимателя ФИО1 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 28:09:011303:34.

Взыскать с муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в размере 450 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 550 руб., излишне уплаченную платежными поручениями от 18.04.2022 № 111 и от 13.07.2022 № 295.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Тищенко

Судьи

Е.В. Вертопрахова

Е.А. Швец