Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Домино» (далее - истец, ООО «Домино») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги, расходы по содержанию нежилого помещения и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Амурская область, г. Зея, мкр. Солнечный, д. 3 за период с 25.04.2018 по 30.11.2018 в размере 72 054,93 руб. пени, рассчитанных в соответствии с ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ за период с 11.05.2018 по 19.07.2019 в размере 6 216,65 руб.

Решением суда от 27.07.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, в Шестой арбитражный апелляционный суд обратилось ООО «Домино» с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В жалобе приводит доводы о том, что между сторонами был заключен договор управления МКД, на основании которого у ответчика возникли обязанности оплачивать стоимость расходов на содержание и ремонт МКД. Кроме этого, ООО «Домино» заявило о некомпетентности эксперта, проводившего судебную экспертизу ввиду отсутствия доказательств наличия у экспертной организации членства в СРО в области инженерных изысканий. Заявитель ссылается также на то, что судом не были применены нормы права, содержащиеся в п.3, 4, 5, 6 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. К жалобе приложены копии договора управления с приложениями, копия заключения ООО «Вектор». Указанные документы содержатся в деле.

Определением суда от 24.08.2020 апелляционная жалоба ООО «Домино» принята к производству судом с назначением судебного заседания на 29.09.2020.

В судебном заседании, проведенном с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области представитель ООО «Домино» доводы жалобы поддержал, представитель ИП ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО «Домино» осуществляет функции управляющей компании в отношении многоквартирного жилого дома № 3, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Зея, мкр. Светлый на основании договора на управление многоквартирного дома с управляющей организацией № 04-04-18 от 01.04.2018. Приложением к договору определен перечень коммунальных услуг, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 25.08.2018 № 99/2018/154995386, выписке от 17.08.2019 № 99/2019/278692966 о характеристиках объекта недвижимости и правах на него, ИП ФИО2 является собственником нежилого здания общей площадью 463,5 м?, расположенного по адресу: Амурская обл., г. Зея, мкр. Солнечный, д. 3В.

Полагая, ответчика собственником помещения в многоквартирном доме, обязанным оплачивать расходы на содержание общего имущества, истец выставил ему счет-фактуру № 89 от 31.01.2019 на сумму 79 127,36 руб. для оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и управлению общего имущества, оказанных в период с 25.04.2018 по 30.11.2018.

Отказ оплатить соответствующие услуги явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, руководствуясь положениями статей 210, 249, 290 ГК РФ, с учетом результатов судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что спорное нежилое строение является самостоятельным объектом недвижимости, которое не входит в состав многоквартирного дома.

Апелляционный суд полагает вывод суда первой инстанции верным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьей 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 39 ЖК РФ бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункт 2 статьи 39 ЖК РФ).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 Правил N 491, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как следует из материалов дела ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 463,5 м?, расположенное по адресу: Амурская обл., г. Зея, мкр. Солнечный, д. 3В.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что принадлежащие ему здание является отдельностоящим объектом капитального строительства, не связанным с многоквартирным домом общими коммуникациями.

Для разъяснения возникших при рассмотрении спора вопросов, требующих специальных знаний, судом по ходатайству ответчика назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Является ли нежилое строение, расположенное по адресу: г. Зея, мкр. Солнечный, 3В, конструктивной частью многоквартирного дома №3 в мкр. Солнечный г. Зея, или оно является самостоятельным отдельным зданием?

2. Имеются ли признаки единства указанных объектов (общие стены (подвальные стены), фундамент, несущие конструкции, входы, проходы из строения в мкр. Солнечный, 3В в блоки 3А, 3Б, 3Г, были ли они предусмотрены конструктивно)?

3. Имеют ли многоквартирный дом №3 мкр. Солнечный г. Зея и нежилое строение в мкр. Солнечный, 3В общие либо автономные инженерные сети, как осуществляется электро-тепло-водо-снабжение, канализация объектов?

Согласно заключению эксперта здание, расположенное по адресу: г. Зея, мкр. Солнечный, ЗВ, является самостоятельным отдельным зданием, т.к. соответствует характеристике, представленной в ст.2 главы 1 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных». Эксперт также сделал вывод о том, что строительные конструкции зданий ЗА, ЗБ, ЗВ, ЗГ возведенных в 1991г., сблокированного общежития в мкр. Солнечном г. Зеи, являются автономными и независимыми друг от друга, т.к. построены по типовому проекту, разработанному для климатических районов с сейсмичностью 7, 8 баллов, и привязанному к площадке строительства (сейсмичность района строительства по картам ОСР: А, В, С - 7; 7; 8 баллов). При возведении комплекса зданий были применены требуемые проектом системы сейсмоизоляции, в т.ч. выполнение антисейсмических швов между конструкциями зданий. Подключение к городским тепловодосетям спорного здания осуществлено от тепловой камеры ТК-61. Согласно схеме подключения инженерных коммуникаций зданий к наружным сетям (см схему в Прил.Б), ввод сети выполнен в здание жилого блока Г, оборудован узлом коммерческого учета и, далее, выполнена разводка (разветвление трубопроводов): 1) для обеспечения теплом и водой блока Г; 2) для обеспечения ресурсами блоков В, Б, А. Магистраль трубопроводов для обеспечения блоков В, А и Б, проложена в подпольном канале нежилого здания (блок В), с запорно-регулирующей арматурой на однотрубный контур отопления самого блока В, затем - разветвление трубопроводов на обеспечение жилых блоков А и Б.(см. схему в Прил. Б). Итак, подача тепла и воды в нежилой блок В и жилые блоки Б и А выполнены по схеме, содержащей общий, с последовательным присоединением потребителей, магистральный участок, расположенный в подпольной части нежилого здания № ЗВ. Внутренние канализационные сети нежилого здания и жилых зданий не зависимы друг от друга и имеют автономные стоки в городскую сеть (см. схему в Прил.Б). Также экспертом сделаны следующие краткие выводы: Здание, расположенное по адресу: г. Зея, мкр. Солнечный, ЗВ, является самостоятельным отдельным зданием. Строительные конструкции зданий ЗА, ЗБ, ЗВ, ЗГ возведенных в 1991г. сблокированного общежития в мкр. Солнечном г. Зеи, являются автономными и независимыми друг от друга, с достаточным количеством эвакуационных выходов, согласно требованиям пожарной безопасности. Все здания: жилые и нежилое, имеют единый ввод тепловодосети с общим узлом коммерческого учета расхода тепловой энергии и теплоносителя в здании № ЗГ; теплоснабжение и водоснабжение блоков В, Б, А осуществляются последовательно, от транзитной магистрали, проложенной в подпольном лотке через нежилое здание № ЗВ. Электрооборудование для ввода и распределения электроэнергии по всем зданиям смонтировано в специальном помещении нежилого здания № ЗВ. В последующем экспертом подготовлены дополнительные разъяснения к экспертизе, в которых указано, что ростверк – верхняя часть фундамента, по замерам ширина шва (просвета) между ростверками фундаментов и между стенами зданий (блоков) составляет от 90 до 130 мм.

Истец, в свою очередь представил заключение ООО «Вектор» от 17.06.2020, исследовав которое, суд первой указал, что в содержании представленного письменного доказательства, также указано, что на земельном участке с кадастровым номером 28:03:030010:21 расположены: многоквартирный жилой дом КН 28:03:030010:530 и нежилое здание КН 28:03:030010:318. Указанный кадастровый номер нежилого здания совпадает с кадастровым номером здания, принадлежащего ответчику. Таким образом, документ, представленный истцом, также согласуется со всеми иными документами о самостоятельном характере объекта недвижимости – здания ответчика.

Учитывая результаты экспертизы, сведения, содержащиеся в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор купли-продажи муниципального имущества, договоры на поставку ответчиком коммунальных ресурсов, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое строение, является самостоятельным объектом вещных прав, не входит в состав многоквартирного дома.

Кроме того, в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Эксперт в заключении судебной экспертизы, признанным судом надлежащим доказательством по делу, таких признаков не обнаружил.

Также, заключенный с ответчиком договор купли-продажи муниципального имущества в отношении здания в мкр. Солнечном, д. 3 В г. Зеи содержал сведения об отключении здания от теплоснабжения, электроснабжения. Муниципальное образование в указанном договоре также подтверждало свое право на нежилое здание (запись регистрации №28-28№05/009/2012-338). Для проведения конкурентных процедур муниципальным образованием готовился отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания (от 24.01.2017 №17-3).

Договоры на поставку ресурсов, заключенные ответчиком, также подтверждают самостоятельное заключение договора услуг (вывоз мусора и ТБО), подготовку абонентом отопительной системы и выставление ТЭКЗея годового потребления тепловой энергии.

Технологическое присоединение абонента ИП ФИО2 к электрической энергии также осуществлялось самостоятельно, что подтверждено актом о технологическом присоединении от 04.10.2019.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, является самостоятельным объектом недвижимости, не обладающим признаками единства с многоквартирным домом №3 мкр. Солнечный г. Зея и не имеет общего с многоквартирным домом имущества.

В связи с чем, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения иска в полном объеме.

При этом факт заключения договора управления не свидетельствует об обязанности ответчика оплачивать расходы на содержание общего имущества, поскольку принадлежащий ответчику объект недвижимости не относится к общему имуществу многоквартирного дома. Принимая во внимание, что истец в спорный период не осуществлял управление нежилым зданием, принадлежащим ответчику, соответственно на стороне последнего отсутствует факт неосновательного обогащения.

Доводы жалобы в части некомпетентности эксперта ФИО4 подлежат отклонению судом. Из материалов дела следует, что при назначении экспертизы суду представлен сертификат соответствия ФИО4 требованиям системы сертификации в качестве судебного эксперта в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе, с целью проведения их оценки» № 610-16 сроком действия до 09.01.2021г.

При этом, никаких возражений в части компетентности эксперта ответчик не заявлял, свою кандидатуру эксперта не представил.

Ссылка в апелляционной жалобе на нормы ст. 47 Градостроительного кодекса РФ является несостоятельной ввиду того, что инженерные изыскания не являлись предметом настоящего спора. Из представленных в дело первичных документов следует, что кандидатура эксперта ФИО4 в полной мере соответствовала требованиям Федерального Закона РФ от 31.05.2001г № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Доводы жалобы в части неприменения судом норм права, предусмотренных в п.3, 4, 5, 6 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 являются несостоятельными, противоречат тексту судебного решения.

Апелляционная инстанция считает решение суда законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Выводы суда являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Всем доводам ООО "Домино», продублированным в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционный суд согласился.

Несогласие стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участником спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 27.07.2020 по делу А04-5387/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

В.Г. Дроздова

И.В. Иноземцев