Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации города Тынды (далее – Администрация), управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды (далее – Управление) о признании незаконным бездействия, согласно которого просит:

- признать незаконным, несоответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федеральному закону от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ), бездействие Администрации в отказе ИП ФИО1 в осуществлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, арендуемого по договору аренды № 901/1 от 19.07.2017;

- обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя ФИО1 путем принятия мер по отчуждению муниципального недвижимого имущества, площадью 255,4 кв.м., арендованного заявителем по договору аренды № 901/1 от 19.07.2017, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011302:501 по адресу: <...>, в установленном законодательством порядке.

Заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу № А04-5806/2020.

Решением суда от 11.11.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вышеназванным судебным актом, ИП ФИО1 обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального права и процессуального прав, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие изложенных в решении обстоятельств дела выводам суда.

В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которой уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Предприниматель полагает, что сделка фактически эмитировалась и фактически не осуществлялась в нарушение требований Закона № 159-ФЗ. Со стороны продавца не наблюдается результатов формирования земельного участка (передачи участка в аренду, либо передача участка по договору купли-продажи) для эксплуатации нежилых помещений объекта недвижимости.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка приобщенным к материалам дела документам (копия проекта договора купли-продажи № 87-п от 11.09.2020).

Указывает на то, что суд первой инстанциине учел положения абзаца 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, является ничтожной.

В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, повторяют позицию, изложенную в суде первой инстанции.

Апелляционная жалоба была принята к рассмотрению определением от 25.12.2020 Шестого арбитражного апелляционного суда.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не направили представителей, ответчики не представили отзывы на апелляционную жалобу.

Проверка законности и обоснованности судебного акта, рассмотрение апелляционной жалобы проведены в отсутствие сторон и отзывов согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта, удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего

ИП ФИО1 является субъектом малого предпринимательства и с 19.06.2012 непрерывно арендует муниципальные нежилые помещения, расположенные на первом этаже по адресу: <...>, действующий договор аренды № 901/1 от 19.07.2017.

16.04.2020 предприниматель направил в Администрацию, на имя Мэра, заявление (вход. № 2925-25) с просьбой дать согласие на выкуп ИП ФИО1 муниципальных нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания поликлиники по адресу: <...>. Задолженность по арендной плате на момент обращения, отсутствует.

18.05.2020 начальником Управления ИП ФИО1 дан положительный ответ о согласовании отчуждения нежилых помещений, в нем, в частности, изложено: «Для подготовки договора купли-продажи Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды необходимо обеспечить изготовление технического плана с дальнейшей постановкой на кадастровый учет нежилого помещения площадью 255,4 кв.м и определить рыночную стоимость помещения в соответствии с Законом № 135-ФЗ; «После получения отчета об оценке нежилых помещений, Управление муниципального имущества и земельных отношений города Тынды направит Вам проект договора купли-продажи нежилых помещений».

Приведенные обстоятельства явились основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствовался следующим.

Из анализа положений статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статьям 2 (части 3) и 10 (части 1) Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации, Закон № 178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены положениями Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи Закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона.

В соответствии с положениями, отраженными в части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

ИП ФИО1, являясь арендатором муниципального нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, (договор аренды № 901/1 от 19.07.2017), 16.04.2020 обратился в Администрацию с заявлением (вход. № 2925-25) с просьбой дать согласие на выкуп ИП ФИО1 муниципальных нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания поликлиники по адресу: <...>, при этом судом в данном случае учтено, что задолженность по арендной плате отсутствует.

18.05.2020 начальником Управления ИП ФИО1 дан положительный ответ о согласовании отчуждения нежилых помещений, в нем, в частности, изложено: «Для подготовки договора купли-продажи Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды необходимо обеспечить изготовление технического плана с дальнейшей постановкой на кадастровый учет нежилого помещения площадью 255,4 кв.м. и определить рыночную стоимость помещения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». «После получения отчета об оценке нежилых помещений, Управление муниципального имущества и земельных отношений города Тынды направит Вам проект договора купли-продажи нежилых помещений».

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом первой инстанции по материалам дела, ответчиками с целью исполнения возложенных законом обязанностей совершены следующие действия:

- 18.05.2020 подготовлена служебная записка для организации работы по определению рыночной стоимости нежилых помещений в здании поликлиники на 1-ом этаже, расположенных по адресу: <...>;

- 20.05.2020 Управление уведомило Координационный совет по развитию малого и среднего предпринимательства при Администрации об обращении ИП ФИО1;

- 25.06.2020 в адрес ИП ФИО1 направлена подготовленная по заявлению предпринимателя от 25.05.2020 копия межевого плана на земельный участок, расположенный по адресу: <...>:

- подготовлены документы по регистрации права собственности в качестве отдельного объекта на помещения, арендуемые предпринимателем и регистрации права аренды, которая проведена 02.07.2020 № 28:06:011404:3963-28/009/2020-1, № 28:06:011404:3963-28/009/2020-2;

- проведена оценка реализуемого помещения, отчет составлен 06.09.2020,

- 11.09.2020. вынесено постановление Администрации № 1760 «О продаже объекта недвижимого муниципального имущества – помещения, расположенного по адресу: <...> ИП ФИО1;

- 18.09.2020 Управление вручило ИП ФИО1 оригинал договора купли-продажи № 87-п с приложениями, что подтверждается подписью предпринимателя;

- 13.10.2020 от ИП ФИО1 в адрес Управления поступил протокол разногласий к вышеуказанному договору.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиками совершены действия, предусмотренные пунктами 1 и 2 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем, оснований для признания бездействия ответчика незаконным не имеется.

Ссылка заявителя на неверное указание в постановлении договора аренды № 901 от 19.06.2012 вместо № 901/1 от 19.07.2017, обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку указанное постановление заявителем не обжаловалось, к ответчику с заявлением о внесении изменений в указанной части заявитель не обращался.

В рамках настоящего дела оспаривается бездействие Администрации и Управления в отказе ИП ФИО1 в осуществлении преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, арендуемого по договору аренды № 901/1 от 19.07.2017.

Судом установлено совершение ответчиком действий с нарушением сроков, предусмотренных нормативными актами, вместе с тем, как правильно отмечено судом первой инстанции, неверное указание в постановлении договора аренды, равно как и указание заявителем на затягивание ответчиком формирования земельных участков, при отсутствии доказательства умысла на совершение действий по затягиванию процедуры, не свидетельствуют о бездействии ответчика.

Довод предпринимателя о возможном непринятии ответчиком отчета оценки, и вследствие этого, возможном возникновении между сторонами иного предмета спора, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку носит преждевременный, предположительный характер, не подкрепленный доказательствами и материалами настоящего дела. Кроме того, в случае нарушения прав предпринимателя при заключении договора купли-продажи он вправе оспорить в суде действия, нарушающие его права.

Таким образом, поскольку под незаконным бездействием понимается противоправное пассивное поведение лица, выраженное в не совершении действия, которое могло, и должно было быть совершено, в силу возложенных на данное лицо правовых обязанностей, выводы заявителя в указанной части являются несостоятельными и не подтвержденными материалами дела.

Судом первой инстанции установлено совершение ответчиками действий по реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемых помещений, проведение межевания земельного участка, государственная регистрация объекта, организация и проведение оценки помещения, принятие постановления о продаже объекта недвижимого муниципального имущества, направление договора купли-продажи. На день рассмотрения дела по существу имеется протокол разногласий предпринимателя к договору купли-продажи, направленный в адрес Администрации.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о принятии ответчиками необходимых и достаточных действий по продаже арендуемого предпринимателем имущества, в связи с чем доводы предпринимателя о незаконном бездействии и об отказе в реализации преимущественного права материалами дела не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что оснований для удовлетворения заявленных по настоящему делу требований не имеется, как не имеется оснований и для принятия право-восстановительных мер.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является правильным, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 350 руб. возвращается плательщику на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение от 11.11.2020 по делу № А04-5806/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 350 руб., излишне уплаченную платежным поручением от 25.11.2020 № 121.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Тищенко

Судьи

Е.Г. Харьковская

Е.А. Швец