Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2018 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: О.В. Цирулик
Судей: С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Евро Строй»:

- ФИО1, представителя по доверенности б/н от 24.01.2017;

от Коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (акционерное общество):

- ФИО2, представителя по доверенности б/н от 12.07.2016

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц- связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

на решение от 23.01.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018

по делу № А04-7827/2016 Арбитражного суда Амурской области дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Москаленко И.А.,

в суде апелляционной инстанции судьи: М.О. Волкова, В.Г. Дроздова, А.А. Тихоненко

по иску общества с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

к Коммерческому топливно-энергетическому межрегиональному банку реконструкции и развития (акционерное общество)

о расторжении договора, взыскании 184 852 627, 63 руб.

по встречному иску Коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (акционерное общество) к обществу с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Хуа-Син», ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Компания «Хуа-Ша», общество с ограниченной ответственностью «МашТехТорг», общество с ограниченной ответственностью «Сана»

об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности

Общество с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 675000, <...>/4А-1;

далее – ООО «Евро Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Коммерческому топливно-энергетическому межрегиональному банку реконструкции и развития (акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения):

АО «ТЭМБР-Банк» подан встречный иск об осуществлении в соответствии с договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от 10.09.2015 № 10-123/15 государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; ФИО3; общество с ограниченной ответственностью «Хуа-Син»; ФИО4; общество с ограниченной ответственностью «Компания «Хуа-Ша»; общество с ограниченной ответственностью «МашТехТорг»; общество с ограниченной ответственностью «Сана».

Решением от 23.01.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ООО «Евро Строй», ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что приостановление государственной регистрации перехода прав в связи с принятием обеспечительных мер в отношении имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи, в рамках дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, повлекло нарушение прав общества. По мнению заявителя, длительная невозможность осуществить регистрацию права собственности и реализовать права собственника имущества являются основанием для расторжения договора-купли продажи в связи с изменением существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки. Указывает на неверную оценку судами поведения банка при заключении сделки, поскольку именно он, являясь продавцом, должен был удостовериться в отсутствии обстоятельств, препятствующих исполнению договора, в том числе передачи этого имущества покупателю. Считает, что банк не владел на момент заключения договора спорным имуществом. Кроме того, ссылается на то, что в отношении общества с ограниченной ответственностью «Компания

«Хуа-Ша» введена процедура наблюдения, что также ограничивает возможности истца по регистрации прав на спорное имущество, поскольку арбитражный управляющий будет оспаривать сделки, в том числе и соглашение об отступном.

В отзыве на кассационную жалобу АО «ТЭМБР-Банк» приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном 10.07.2018 с использованием систем видеоконференц-связи, представитель ООО «Евро Строй» заявил ходатайство о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения дела № А04-9069/2017.

Представители АО «ТЭМБР-Банк» и ООО «Хуа-Син» возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд округа определил отказать в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований для приостановления производства по данному делу.

Представитель ООО «Евро Строй» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на отмене судебных актов, представитель

АО «ТЭМБР-Банк» поддержал доводы отзыва, дал свои пояснения. Представитель ООО «Хуа-Син» привел свои пояснения, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Определением от 10.07.2018 рассмотрение кассационной жалобы было отложено до 30.07.2018.

Определением от 27.07.2018 судья Е.К. Яшкина заменена на судью С.И. Гребенщикова.

Рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

После отложения рассмотрения дела в судебном заседании 30.07.2018 представитель ООО «Евро Строй» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов. Представитель

АО «ТЭМБР-Банк» поддержал доводы отзыва, дал свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.07.2011 между АО «ТЭМБР-Банк» (кредитор) и ФИО3 (заемщик) заключен кредитный договор <***>.

Кроме того, между АО «ТЭМБР-Банк» с ООО «Компания «Хуа-Ша» заключены договоры ипотеки.

Имущество, указанное в соглашении об отступном, передано банку по акту приема-передачи от 29.04.2015. При этом сторонами согласовано, что передаваемое имущество до момента возникновения у кредитора права собственности на него остается в пользовании поручителя (пункт 19 соглашения об отступном).

Одновременно с объектами недвижимого имущества, перечисленными в пункте 5 соглашения об отступном, поручитель также передал кредитору право аренды земельного участка площадью 25 210 кв.м с кадастровым номером 28:01:1301006116, на котором расположены спорные объекты (пункт 1 дополнительного соглашения от 05.05.2015).

Право собственности банка на все спорное имущество, переданное по соглашению об отступном от 29.04.2015 № ЮЛ/06-КФ/232-ФЛ/124, зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 08.05.2015, 12.05.2015 в публичный реестр внесены соответствующие записи и выданы свидетельства о регистрации.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что право собственности на имущество подтверждается соглашением об отступном от 29.04.2015, свидетельствами о государственной регистрации права от 08.05.2015 и от 12.05.2015.

Одновременно с переходом права собственности на имущество продавец передает покупателю право аренды земельного участка (пункт 1.6).

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога (пункт 1.7).

Согласно пункту 1.8 договора покупателю достоверно известно о том, что часть объектов недвижимого имущества используется третьими лицами на основании ранее заключенных ими с прежним собственником имущества (ООО «Компания «Хуа-Ша») договоров аренды (субаренды) и т.д., в том числе часть помещения в административно-бытовом корпусе с проходной. Покупатель согласен принять имущество, обремененное правами третьих лиц.

Стороны договорились о том, что покупатель самостоятельно уведомит третьих лиц, пользующихся объектами недвижимого имущества, о состоявшемся переходе права собственности на имущество от продавца к покупателю (пункт 1.9).

Разделом 2 договора стороны определили, что имущество продается по цене 112 000 000 руб. с учетом НДС. Цена имущества уплачивается единовременно в день подписания договора.

Разделом 3 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит после внесения записи о государственной регистрации.

Договор будет передан в Управление Росреестра по Амурской области в целях государственной регистрации перехода права собственности на имущество не позднее 7 рабочих дней со дня поступления на счет продавца денежных средств.

Не позднее 7 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество продавец обязуется передать, а покупатель принять имущество по акту приема-передачи имущества (пункт 3.4 договора).

По условиям раздела 6 договора последний вступает в силу с момента подписания сторонами, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему.

Во исполнение условий договора ООО «Евро Строй» платежным поручением от 10.09.2015 № 2 перечислено банку 112 000 000 руб.

АО «ТЭМБР-Банк» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 10.09.2015 № 10-125/15 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и предложением заключить соглашение о расторжении договора, а также с требованием в течение 10 рабочих дней перечислить 154 297 048 руб., в том числе, основной долг, упущенную выгоду и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Письмами от 29.06.2016 и от 22.07.2016 банк указал, что считает экономически нецелесообразным и юридически необоснованным расторжение договора ввиду отсутствия нарушений со стороны банка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения
ООО «Евро Строй» с первоначальным иском в суд.

Претензией от 23.03.2017 банк предложил ООО «Евро Строй» в срок не позднее 03.04.2017 обратиться в Управление Росреестра по Амурской области в целях подачи документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Письмом от 31.03.2017 ООО «Евро Строй» отказалось от обязательства принять в собственность объекты недвижимости.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения АО «ТЭМБР-Банк» в суд с встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора от 10.09.2015, ввиду недоказанности наличия существенно изменившихся обстоятельств, достаточных для расторжения договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может

быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, суды пришли к выводу о том, что наличие споров о праве на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, и применение обеспечительных мер в рамках этих споров, не являются основанием для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами судов первой и апелляционной инстанции, так как задержка в государственной регистрации права собственности покупателя сама по себе не лишает его такого права.

При этом неосуществление регистрации перехода права после снятия арестов явилось следствием действий самого ООО «Евро Строй», обратившегося в Управление Росреестра по Амурской области с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Кроме того, на день рассмотрения настоящего спора арестов, препятствующих регистрации, не имеется, т.е обстоятельства, с которыми истец связывает необходимость расторжения договора, устранены.

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности на момент разрешения настоящего спора судом явилось как следствием действий третьих лиц, так и результатом поведения самого общества, отказавшего от регистрации права после прекращения действий обеспечительных мер.

Доводы кассационной жалобы ООО «Евро Строй» в соответствующей части не содержат ссылок на нарушение судами норм материального права и по существу выражают несогласие с оценкой, данной судами фактическим

обстоятельствам дела, что не является основанием для отмены судебных актов.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Евро Строй» о взыскании убытков, суды правомерно руководствовались следующим.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Суды, на основании анализа представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что обязательства по договору купли-продажи исполнены банком надлежащим образом, все необходимые документы были переданы для регистрации перехода права собственности в уполномоченный орган. На момент заключения договора какое-либо обременение имущества отсутствовало, имущество принадлежало банку на праве собственности, что подтверждено свидетельствами о регистрации права от 08.05.2015 и от 12.05.2015. Какого- либо спора в отношении имущества не имелось. Неисполнение обязанности по передаче имущества связано с приостановлением государственной регистрации по искам третьих лиц.

При этом ООО «Евро Строй», согласно пункту 1.8 договора купли- продажи было достоверно известно о том, что часть объектов недвижимого имущества используется третьими лицами, и общество согласилось принять имущество, обремененное правами третьих лиц, а право собственности банка на имущество возникло в результате соглашения об отступном от 29.04.2015 № ЮЛ/06-КФ/232-ФЛ/124, что прямо указано в пункте 1.2 договора купли-продажи.

Суд кассационной инстанции отмечает также, что добросовестность действий банка подтверждается судебными актами по делу

№ А04-11867/2015, которыми удовлетворены требования банка, выступившего в качестве титульного собственника имущества, к

ООО «Компания «Хуа-Ша» об освобождении имущества.

Доводы кассационной жалобы в этой части также подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм права и противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

В силу статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Отказав в удовлетворении требований о расторжении договора купли- продажи и установив, что 10.02.2017 ООО «Евро Строй» обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а письмом от 31.03.2017 отказалось от обязательства принять в собственность объекты недвижимости, суды правомерно удовлетворили заявленные банком встречные исковые требования и обязали осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.

Доводы кассационной жалобы ООО «Евро Строй» о том, что в отношении ООО «Компания «Хуа-Ша» введена процедура наблюдения, что ограничивает возможности по регистрации прав на спорное имущество, поскольку арбитражный управляющий будет оспаривать сделки, в том числе и соглашение об отступном отклоняются, так как в настоящее время право собственности зарегистрировано за банком, а обжалование сделки арбитражным управляющим при наличии судебных актов по делу

№ А04-1041/2017, которыми отказано в удовлетворении требований

ООО «Компания «Хуа-Ша» о признании соглашения об отступном от 29.04.2015 № ЮЛ/06-КФ/232-ФЛ/124 недействительным, носит предположительный характер.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.01.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 по делу № А04-7827/2016 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова