Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Сана», ООО «МашТехТорг», ООО «Компания «Хуа-Ша», временного управляющего ООО «Компания Хуа-Ша» ФИО3, ООО «Хуа-Син», ФИО4, ФИО5, УФРС по Амурской области: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Компания Хуа-Ша», общества с ограниченной ответственностью «Евро Строй», временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Компания Хуа-Ша» ФИО3 Вадимовны

на решение от 23.01.2018, определение от 17.01.2018

по делу № А04-7827/2016

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Москаленко И.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

к коммерческому топливно-энергетическому межрегиональному банку реконструкции и развития (акционерное общество)

о расторжении договора, взыскании 184 852 627,63 руб.

и по встречному иску коммерческого топливно-энергетического межрегионального банка реконструкции и развития (акционерное общество)

к обществу с ограниченной ответственностью «Евро Строй»

об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области; ФИО5; общество с ограниченной ответственностью «Хуа-Син»; ФИО4; общество с ограниченной ответственностью «Компания «Хуа-Ша»; общество с ограниченной ответственностью «МашТехТорг», общество с ограниченной ответственностью «Сана»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Евро Строй» (ОГРН <***>, далее – ООО «Евро Строй») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к коммерческому топливно-энергетическому межрегиональному банку реконструкции и развития (акционерное общество) (ОГРН <***>, далее - АО «ТЭМБР-Банк») о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 10.09.2015 №10-123/15, взыскании 184 852 627,63 руб., из них: 112 000 000 руб. - основной долг по договору, 64 368 426 руб. - убытки в виде разницы между ценой договора и текущей ценой, 8 484 201,63 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2016 по 05.04.2017, а также о взыскании процентов по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Требования мотивированы отсутствием доказательств фактического владения продавцом спорным имуществом на момент заключения договора, очевидностью неисполнения договорных обязательств по передаче имущества в установленный срок, наличием убытков.

АО «ТЭМБР-Банк» подан встречный иск об осуществлении в соответствии с договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от 10.09.2015 №10-123/15 государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты:

- теплая стоянка, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 483,2 кв.м, инв.№10:401:001:006165070:0002, лит.А7, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:359;

- склад-гараж, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 782,9 кв.м, инв.№1919:0004, лит.А4, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:361;

- магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 148,5 кв.м, инв.№10:401:001:006165070:0001, лит.А2, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:349;

- солодосушилка, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 964,6 кв.м, инв. №1919:0017, лит.А17, адрес (местонахождение): <...>, лит. А17, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:357;

- производственное, назначение: нежилое, общая площадь 3125,0 кв.м, этаж 1,2, номера на поэтажном плане 1 этаж 6-73, 2 этаж 5, 6, 17-42, адрес (местонахождение):<...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:390;

- производственное – варочный цех, назначение: нежилое, общая площадь 499,4 кв.м, этаж 3, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:393;

- градирня, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 121,0 кв.м, инв.№1919, лит. Г5, этажность 1, адрес (местонахождение): <...>, лит. Г5, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:412;

- цех бродильно-лагерный, назначение: нежилое, общая площадь 682,9 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 10, адрес (местонахождение): <...>, лит.А11, кв. (пом.) 10, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:398;

- производственное-квасной цех, назначение: нежилое, общая площадь 704,9 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 1 этаж 74-83, 2 этаж 7-16, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:399;

- бродильное отделение, назначение: нежилое, общая площадь 712,0 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-7, 7*, 8, 9, адрес (местонахождение): <...>, лит.А11, кв. (пом.) 1-9 в подвале, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:401;

- котельная (старая), назначение: нежилое, общая площадь 161,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1,2, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:400;

- котельная, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 474,6 кв.м, инв.№1919:0005, лит.А5, адрес (местонахождение): <...>, лит.А5, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:360;

- цех бондарно-прачечный, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 468,1 кв.м, инв.№1919:0008, лит.А8, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:427;

- компрессорная воздушная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 252,6 кв.м, инв.№1919, лит.А9, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:354;

- объект незавершенного строительства корпус очистки стоков по наружным обмерам, 260,9 кв.м, назначение: нежилое, 1-этажный, инв.№1919/А22, лит.А22, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:415;

- мазутонасосная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 63,4 кв.м, инв.№10:401:001:006165070:0007, лит.А6, адрес (местонахождение): <...>, лит.А6, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:353;

- административно-бытовой корпус с проходной, назначение - нежилое, общая площадь 1 643,2 кв.м, 1-3 этажный, инв.№ 10:401:001:006165070:0004, лит.АА1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:358;

- насосная станция, назначение: сооружение, 0-этажный, общая площадь 10,9 кв.м, инв.№1919/Г7, лит.Г7, адрес (местонахождение): <...>, лит.Г7, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:416;

- скважина глубиной 272 м, назначение: сооружение, количество этажей: 0, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:352;

- водонапорная башня, назначение: сооружение, 1-этажный, общая площадь 12,3 кв.м, инв.№1919, лит. нет, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:362;

- резервуар мазутный, назначение: сооружение, 0-этажный, инв. №1919/Г9, лит.Г9, адрес (местонахождение): <...>, лит.Г9, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:414;

- резервуар мазутный, назначение: сооружение, 0-этажный, инв.№ 1919/Г10, лит. ПО, адрес (местонахождение): <...>, лит.Г10 кадастровый (условный) номер 28:01:130100:355;

- электростанция, назначение: сооружение: 1-этажный, общая площадь 36,3 кв.м, инв.№1919:0010, лит.А10, адрес (местонахождение): <...>, лит.А10, кадастровый (условный) номер 28:01:130100:351;

- земельный участок, площадью 25 210 кв.м, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер 28:01:130100:116.

В обоснование встречного иска указано на неисполнениепокупателем требования о передаче документов для регистрации перехода права собственности в добровольном порядке; недобросовестность действий покупателя, подавшего заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (УФРС по Амурской области); ФИО5 (ФИО5); общество с ограниченной ответственностью «Хуа-Син» (ООО «Хуа-Син»); ФИО4; общество с ограниченной ответственностью «Компания «Хуа-Ша» (ООО «Компания «Хуа-Ша»); общество с ограниченной ответственностью «МашТехТорг» (ООО «МашТехТорг»); общество с ограниченной ответственностью «Сана» (ООО «Сана»).

Определением от 17.01.2018 судом отказано временному управляющему ООО «Компания «Хуа-Ша» ФИО3 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 23.01.2018 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Временным управляющим ООО «Компания «Хуа-Ша» ФИО3 на определение от 17.01.2018 подана апелляционная жалоба.

На решение от 23.01.2018 поданы апелляционные жалобы ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Евро Строй».

В апелляционной жалобе временный управляющий ООО «Компания «Хуа-Ша» ФИО3 считает определение от 17.01.2018 подлежащим отмене, ссылаясь на возбуждение в отношении ООО «Компания «Хуа-Ша» дела о несостоятельности (банкротстве), затрагивание настоящим спором интересов должника и его кредиторов в связи с совершением сделки – соглашения об отступном с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов; возможность оспаривания соглашения в рамках дела о банкротстве на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве только в процедурах внешнего управления или конкурсного производства, в связи с чем в случае признания сделки недействительной оспариваемое решение будет препятствием для исполнения судебного акта, вынесенного в рамках дела о банкротстве.

В отзыве на данную жалобу АО «ТЭМБР-Банк» указало на привлечение третьим лицом к участию в деле ООО «Компания «Хуа-Ша», при этом доводы временного управляющего относительно заключения и оспаривания соглашения об отступном не могли повлиять на разрешение судом спора по существу, с учетом вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции и арбитражного суда об оспаривании указанного соглашения.

ООО «Компания «Хуа-Ша» в своей апелляционной жалобе считает решение от 23.01.2018 подлежащим отмене, ссылаясь на отсутствие у Банка объективной возможности исполнить обязательство по передаче объектов недвижимости в установленный пунктом 3.4 договора купли-продажи срок, поскольку Банк фактически не владел спорным имуществом, не нес затрат на его содержание.

Кроме того, в связи с прекращением 31.03.2017 договора купли-продажи от 10.09.2015 считает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска, при непредставлении доказательств, подтверждающих уклонение ООО «Евро Строй» от совершения действий по регистрации перехода права собственности, в то время как заявлениеООО «Евро Строй» о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, поданное 10.02.2017, свидетельствует об утрате у покупателя интереса к данному имуществу и одностороннем отказе от исполнения договора.

В отзыве на жалобу ООО «Компания «Хуа-Ша» Банк, возражая против ее доводов, указал на неправильное толкование норм материального и процессуального права, ссылаясь на ненаступление обязанности продавца, исходя из условий договора купли-продажи, по передаче покупателю спорного имущества; поддержание ООО «Евро Строй» в настоящем деле требования о расторжении договора купли-продажи.

ООО «Евро Строй» в своей апелляционной жалобе также считает решение подлежащим отмене.

В обоснование указано на исполнение в полном объеме обязательств по договору купли-продажи (оплата договора, представление необходимых документов для регистрации перехода права); несение убытков, поскольку общество не владеет спорным имуществом, в то время как Банк пользуется денежными средствами, перечисленными покупателем, извлекая прибыль; сама по себе приостановка регистрации перехода права собственности не могли запретить Банку фактически передать спорное имущество; акт приема-передачи имущества от 29.04.2015 носит фиктивный характер; судом необоснованно отклонена ссылка ООО «Евро Строй» на необходимость применения статей 328, 405 и 406 ГК РФ, учитывая, что ООО «Евро Строй» исполнило свои обязательства; злоупотребление правом со стороны Банка, которому достоверно известно о введении процедуры банкротства в отношении ООО «Компания «Хуа-Ша».

Кроме того, суд не установил, имеется ли в натуре имущество, подлежащее регистрации, и в каком оно состоянии, учитывая, что с момента заключения договора прошло 2,5 года.

Позиция ООО «Евро Строй» поддержана в письменных пояснениях (отзыве) ООО «Компания «Хуа-Ша».

В отзыве на жалобу ООО «Евро Строй» Банк выразил несогласие с ее доводами, указав на незаконность отзыва документов с регистрации перехода права; отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи и, соответственно, взыскания убытков и процентов; недобросовестность действий предыдущих собственников и аффилированных по отношению к нему лиц, в результате которых приостановлено проведение регистрации перехода права собственности ввиду наложения Благовещенским городским судом ареста на спорное имущество; наличие у покупателя информации о приобретаемом имуществе, в том числе о получении Банком спорного имущества от ООО «Компания «Хуа-Ша» в качестве отступного; совершение сделки по волеизъявлению и согласованию сторон; не применение к настоящему спору положений статей 328, 405, 406 ГК РФ; отсутствие оснований для признания соглашения об отступном в рамках дела о банкротстве ООО «Компания «Хуа-Ша» недействительной сделкой; наличие у Банка намерений исполнить все свои обязательства по договору купли-продажи со ссылкой на то, что спорные объекты имеются в натуре, состояние которых не ухудшилось.

В судебном заседании представители ООО «Евро Строй» и АО «ТЭМБР-Банк» поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 04.03.2015 между АО «ТЭМБР-Банк» (кредитор) и ООО «Хуа-Син» (заемщик) заключен договор кредитной линии с лимитом выдачи <***>.

23.12.2013 между АО «ТЭМБР-Банк» (кредитор) и гражданкой КНР ФИО4 (заемщик) заключен кредитный договор <***>.

11.07.2011 между АО «ТЭМБР-Банк» (кредитор) и ФИО5 (заемщик) заключен кредитный договор <***>.

По спорному имуществу АО «ТЭМБР-Банк» с ООО «Компания «Хуа-Ша» заключены договоры ипотеки.

Общая сумма долга ООО «Хуа-Син», ФИО4 и ФИО5 по заключенным кредитным договорам №<***>, КФ/232, ФЛ/124 перед Банком по состоянию на 04.03.2013 составила 51 003 060,46 руб.

29.04.2015 между Банком, должниками ООО «Хуа-Син», ФИО4, ФИО5 и поручителем ООО «Компания «Хуа-Ша» заключено соглашение об отступном <***>-КФ/232-ФЛ/124, по условиям которого поручитель ООО «Компания «Хуа-Ша» в целях прекращения всех обязательств должников ООО «Хуа-Син», ФИО4 и ФИО5 по кредитным договорам <***>, <***> и <***> предоставило АО «ТЭМБР-Банк» в качестве отступного имущество, находящееся в залоге у Банка по договорам ипотеки (23 объекта недвижимого имущества и право аренды земельного участка, на котором они расположены).

Переданные в качестве отступного объекты приобретены ООО «Компания «Хуа-Ша» за счет кредитных средств Банка, на момент совершения сделки находились в залоге у Банка.

По соглашению сторон имущество оценено на сумму 51 509 060,46 руб. (пункт 9 соглашения).

Стороны, подписывая соглашение, подтвердили, что имущество передано поручителем кредитору в день подписания соглашения и в соответствии с актом приема-передачи от 29.04.2015.

Имущество, до момента возникновения у кредитора права собственности на него, остается в пользовании поручителя (пункт 19 соглашения).

По акту приема-передачи от 29.04.2015 имущество передано Банку.

05.05.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к соглашению об отступном от 29.04.2015 <***>-КФ/232-ФЛ/124, которым в качестве отступного также передано право аренды земельного участка.

Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за Банком (свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2015 и от 12.05.2015).

Согласно выписке из протокола заседания правления ОАО «ТЭМБР-Банк» от 02.09.2015 №2 филиалу Амурский ОАО «ТЭМБР-Банк» разрешено заключить от имени ОАО «ТЭМБР-Банк» договор купли-продажи в отношении принадлежащего ОАО «ТЭМБР-Банк» на праве собственности имущества, расположенного по адресу: <...>, с указанием объектов имущества.

10.09.2015 между АО «ТЭМБР-Банк» и ООО «Евро Строй» заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого Банк обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить объекты указанного выше имущества.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что право собственности на имущество подтверждается соглашением об отступном от 29.04.2015, свидетельствами о государственной регистрации права от 08.05.2015 и от 12.05.2015.

Одновременно с переходом права собственности на имущество продавец передает покупателю право аренды земельного участка (пункт 1.6).

Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога (пункт 1.7).

Согласно пункту 1.8 договора покупателю достоверно известно о том, что часть объектов недвижимого имущества используется третьими лицами на основании ранее заключенных ими с прежним собственником имущества (ООО «Компания «Хуа-Ша») договоров аренды (субаренды) и т.д., в том числе часть помещения в административно-бытовом корпусе с проходной.

Покупатель согласен принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Стороны договорились о том, что покупатель самостоятельно уведомит третьих лиц, пользующихся объектами недвижимого имущества, о состоявшемся переходе права собственности на имущество от продавца к покупателю (пункт 1.9).

Разделом 2 договора стороны определили, что имущество продается по цене 112 000 000 руб. с учетом НДС. Цена имущества уплачивается единовременно в день подписания договора.

Разделом 3 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит после внесения записи о государственной регистрации. Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Договор будет передан в Управление Росреестра по Амурской области в целях государственной регистрации перехода права собственности на имущество не позднее 7 рабочих дней со дня поступления на счет продавца денежных средств. Не позднее 7 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество продавец обязуется передать, а покупатель принять имущество по акту приема-передачи имущества.

По условиям раздела 6 договора последний вступает в силу с момента подписания сторонами, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему. В случае невыполнения покупателем своих обязательств в части полной оплаты цены имущества в сроки, предусмотренные пунктом 2.2 договора, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора; договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Одобрение заключения крупной сделки изложено в решении ООО «Евро Строй» от 10.09.2015.

Во исполнение условий договора ООО «Евро Строй» платежным поручением от 10.09.2015 №2 перечислено Банку 112 000 000 руб.

11.09.2015 от ООО «Евро Строй» и ОАО «ТЭМБР-Банк» в Управление Росреестра по Амурской области поступили документы на государственную регистрацию (расписки в получении документов от 11.09.2015 вх.№28-28/101/010/2015).

24.09.2015 Управлением Росреестра по Амурской области уведомлением №28-28/101/010/2015-430-452,497 государственная регистрация приостановлена, с указанием, что в течение срока для рассмотрения заявлений о государственной регистрации перехода права собственности (23.09.2015) поступило определение Благовещенского городского суда от 21.09.2015 №2-10889/2015 о наложении ареста на объект недвижимого имущества, принадлежащее ОАО «ТЭМБР-Банк»; государственная регистрация приостановлена на срок с 24.09.2015 до снятия ареста.

02.06.2016 ООО «Евро Строй» обратилось с заявлением в ОАО «ТЭМБР-Банк» о предоставлении технических паспортов объектов недвижимости, перечисленных в договоре купли-продажи.

Письмом от 30.06.2016 ОАО «ТЭМБР-Банк» указало, что техническая документация на имущество будет передана одновременно с объектами при подписании акта приема-передачи.

17.06.2016 и 15.07.2016 «Евро Строй» обратилось с заявлениями в ОАО «ТЭМБР-Банк» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 10.09.2015 №10-125/15 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и заключить соглашение о расторжении договора, а также с требованием в течение 10 рабочих дней перечислить 154 297 048 руб., в том числе, основного долга, упущенной выгоды и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Письмами от 29.06.2016 и от 22.07.2016 Банк указал, что считает экономически нецелесообразным и юридически необоснованным расторжение договора, ссылаясь на отсутствие нарушений со стороны Банка.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с первоначальным иском в суд.

10.02.2017 ООО «Евро Строй» обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Претензией от 23.03.2017 Банк предложил ООО «Евро Строй» в срок не позднее 03.04.2017 обратиться в Управление Росреестра по Амурской области в целях подачи документов для проведения государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Письмом от 31.03.2017 ООО «Евро Строй» отказалось от обязательства принять в собственность объекты недвижимости.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с встречным иском.

Правоотношения сторон подлежат регулированию главой 30 ГК РФ, а также общими нормами об обязательствах и договоре.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 данной статьи).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

В соответствии со статьями 456, 457 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2)

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Спорный договор соответствует требования § 7 главы 30 ГК РФ и является заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, исходя из пункта 4 статьи 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции установлен факт исполнения Банком надлежащим образом своих обязательств по договору купли-продажи от 10.09.2015, с передачей всех необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности в уполномоченный орган.

При этом, на момент заключения договора какое-либо обременение имущества отсутствовало, имущество принадлежало Банку на праве собственности, которое передано ему по акту приема-передачи от 29.04.2015 в рамках соглашения об отступном от 29.04.2015 <***>-КФ/232-ФЛ/124

Указанное подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 08.05.2015 и от 12.05.2015.

Доказательства уклонения Банка от исполнения своих обязательств в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.

Установив данные обстоятельства, при отсутствии оснований для расторжения договора от 10.09.2015, ввиду недоказанности наличия существенно изменившихся обстоятельств, отказ в удовлетворении требований ООО «Евро Строй» о взыскании убытков в сумме 64 368 426 руб. в виде разницы между ценой договора в размере 112 000 000 руб. и текущей ценой по заключению эксперта от 12.01.2017 №337-16 в размере 152 204 043 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 484 201,63 руб., а также процентов по день фактического исполнения обязательства является правомерным.

В силу статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичное правило предусмотрено частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Учитывая доказанность материалами дела факта уклонения ООО «Евро Строй» от государственной регистрации перехода права собственности, в отсутствие ограничений для такой регистрации с 20.02.2016, встречное требование АО «ТЭМБР-Банк» удовлетворено правомерно.

Доводы апелляционных жалоб ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Евро Строй» об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, при непредставлении доказательств, подтверждающих уклонение ООО «Евро Строй» от совершения действий по регистрации перехода права собственности, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Решением Благовещенского городского суда от 19.10.2015 по делу №2-10889/2015 отказано в удовлетворении исковых требований гр-ки ФИО7 (правопреемник ФИО8) к ООО «Комания «Хуа-Ша», ООО «Хуа-Син», ОАО «ТЭМБР Банк», ФИО4, ФИО5 по иску о признании недействительным соглашения об отступном.

Обеспечительные меры по определению от 21.09.2015 отменены.

Решением Благовещенского городского суда от 06.06.2016 и апелляционным определением от 12.10.2016 по делу №2-1889/16 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Хуа-Син» к ООО «Комания «Хуа-Ша», ОАО «ТЭМБР Банк», ФИО4, ФИО5 по иску о признании недействительным соглашения об отступном.

Обеспечительные меры по определению от 26.01.2016 отменены.

Решением Благовещенского городского суда от 29.01.2016 по делу №2-284/16 (2-12133/15) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ОАО «ТЭМБР Банк» по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Обеспечительные меры по определению от 15.10.2015 отменены.

Решением Благовещенского городского суда от 16.02.2017 по делу №2-52/17 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Компания «Хуа-Ша» к ОАО «ТЭМБР Банк», ООО «Хуа-Син», ФИО4, ФИО5 по иску о признании недействительным соглашения об отступном.

Обеспечительные меры по определению от 19.02.2016 отменены.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.10.2017 по делу №А04-1041/2017 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Компания «Хуа-Ша» и ООО «Хуа-Син» к ОАО «ТЭМБР Банк», индивидуальным предпринимателям ФИО4 и ФИО5 по иску о признании недействительным соглашения об отступном.

Таким образом, препятствие в регистрации перехода права собственности возникло в результате принятых обеспечительных мер в рамках гражданских дел Благовещенского городского суда №2-10889/2015, №2-1889/16, №2-284/16 (2-12133/15), №2-52/17, инициатором которых Банк не являлся.

При этом, в результате действий со стороны Банка указанные обеспечительные меры были отменены и с 20.02.2016 ограничение для государственной регистрации перехода права собственности отсутствовало.

Как следует из материалов дела, 10.02.2017 ООО «Евро Строй» обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Между тем, письмом от 31.03.2017 ООО «Евро Строй» отказалось от обязательства принять в собственность объекты недвижимости.

Уведомлением Управления Росреестра по Амурской области от 10.07.2017 Банку указано на погашение записи об ограничении (обременении) права в виде запрета управлению государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Учитывая отсутствие с 20.02.2016 препятствий для государственной регистрации перехода права собственности, обращение ООО «Евро Строй» в регистрирующий орган 10.02.2017 с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а также выраженный в письме от 31.03.2017, отказ ООО «Евро Строй» от обязательства принять в собственность объекты недвижимости является уклонением стороны договора от регистрации перехода права собственности.

Довод жалобы ООО «Евро Строй» о необоснованном неприменении судом положений статьи 328 ГК РФ является несостоятельным, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно пункту 2 данной статьи в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Между тем, как установлено материалами дела, указанные в статье 328 ГК РФ обстоятельства фактически не наступили, поскольку обязательства сторон по договору купли-продажи от 10.09.2015 до его государственной регистрации исполнены.

При этом, исходя из разъяснений, данных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», заявление ООО «Евро Строй» об одностороннем отказе от договора по статье 328 ГК РФ в данном случае не повлекло юридических последствий, на которые было направлено, ввиду отсутствия оснований для отказа от договора.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, применению подлежат положения статей 405, 406 ГК РФ. Правила статьи 328 ГК РФ в таком случае применению не подлежат.

По этим же основаниям отклоняется довод жалобы ООО «Компания «Хуа-Ша» о прекращении 31.03.2017 договора купли-продажи от 10.09.2015.

Доводы жалобы ООО «Евро Строй» о применении к спору положений статей 405, 406 ГК РФ, злоупотреблении Банком своими правами не принимаются во внимание, учитывая, что по условиям договора купли-продажи от 10.09.2015 обязанность продавца по передаче имущества по акту приема-передачи возникает не позднее 7 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество.

Поскольку государственная регистрация была приостановлена, а в последующем покупатель отозвал заявление о регистрации (при отсутствии препятствий для регистрации), обязанность Банка по передаче имущества не наступила.

В этой связи Банк не может являться просрочившим должником.

При этом, ООО «Евро Строй» было осведомлено о том, что право собственности Банка на имущество возникло в результате соглашения об отступном от 29.04.2015 <***>-КФ/232-ФЛ/124, что не исключало оспаривание сделок третьими лицами в рамках реализации права на судебную защиту.

Так, пунктом 1.8 договора купли-продажи предусмотрено, что покупателю достоверно известно об использовании части объектов недвижимого имущества третьими лицами на основании ранее заключенных ими с прежним собственником имущества (ООО «Компания «Хуа-Ша») договоров аренды (субаренды) и т.д., в том числе части помещения в административно-бытовом корпусе с проходной; покупатель согласен принять имущество, обремененное правами третьих лиц.

В данном случае ни Банк, ни ООО «Евро Строй» не могли предвидеть оспаривание иными лицами соглашения об отступном в будущем, что относится к рискам предпринимательской деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что со стороны Банка обязательства по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, на момент заключения договора какое-либо обременение имущества отсутствовало, имущество принадлежало Банку на праве собственности.

Вместе с тем, отозвав документы с регистрации перехода права собственности, ООО «Евро Строй» тем самым воспрепятствовало Банку исполнить свои обязательства в части передачи объектов покупателю.

Указанное,учитывая, что приостановление государственной регистрации не связано с действиями Банка, при подаче в последующем отказа от регистрации самим покупателем имущества, свидетельствует об отсутствии какой-либо вины Банка, и, соответственно, об отсутствии совокупности материально-правового состава, необходимого для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков.

В этой связи, доводы жалобы ООО «Евро Строй» о наличии убытков являются несостоятельными.

Ссылка в жалобе ООО «Компания «Хуа-Ша» на отсутствие доказательств несения Банком затрат на содержание спорного имущества опровергается наличием в деле сведений об оплате Банком 1 880 179 руб. налога на имущество и 908 746,16 руб. арендной платы за земельный участок.

Учитывая, что до момента заключения договора купли-продажи покупателю были предоставлены все документы на имущество, включая соглашение об отступном, акт приема-передачи, свидетельства, которые изучены покупателем, довод жалобы ООО «Евро Строй» о фиктивностиакта приема-передачи имущества от 29.04.2015, а также доводы жалобы ООО «Компания «Хуа-Ша» об отсутствии у Банка объективной возможности исполнить обязательство по передаче объектов недвижимости в установленный пунктом 3.4 договора купли-продажи срок, поскольку Банк фактически не владел спорным имуществом, являются несостоятельными.

Довод жалобы ООО «Евро Строй» о неисследовании судом вопроса - имеется ли в натуре имущество, подлежащее регистрации, и в каком оно состоянии, подлежит отклонению, поскольку данные обстоятельства не имеют отношения к настоящему спору.

Вступившими в законную силу указанными выше судебными актами установлено, что соглашение об отступном исполнено сторонами. За счет стоимости принятого Банком в качестве отступного имущества погашены кредитные обязательства поименованных в соглашении лиц; имущество поставлено на баланс Банка; обязательства ООО «Компания «Хуа-Ша», как поручителя и залогодателя перед Банком, прекращены.

При этом, на момент заключения соглашения признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества у ООО «Компания «Хуа-Ша» не имелось (по данным бухгалтерского баланса по состоянию на 31.12.2014 и ведомости амортизации за 1 квартал 2015 года следует, что балансовая стоимость объектов недвижимого имущества, переданного Банку в качестве отступного, определена в размере 4 753 367,78 руб., что составляло 4% от всех активов должника), а кредиторская задолженность образовалась после совершения сделки с Банком.

На данный момент соглашение об отступном, учитывая вступившие в законную силу судебные акты, является действительной сделкой, в то время как в рамках дела №А04-9067/2017 определением от 21.01.2018 судом по ходатайству временного управляющего приняты обеспечительные меры в отношении принадлежащих Банку объектов недвижимости, являющихся предметом соглашения об отступном и договора купли-продажи, в виде запрета на проведение государственной регистрации перехода права собственности.

По указанным основаниям, учитывая, что Банку передано исключительно заложенное имущество, положения пункта 1 статьи 352 ГК РФ, доводы апелляционной жалобы временного управляющего ООО «Компания «Хуа-Ша» ФИО3 о необоснованном отказе в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, со ссылкой на возбуждение в отношении ООО «Компания «Хуа-Ша» дела о несостоятельности (банкротстве), затрагивание настоящим спором интересов должника и его кредиторов в связи с совершением сделки – соглашения об отступном с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, подлежат отклонению.

С учетом установленного, основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют, в связи с чем оспариваемые решение и определение отмене не подлежат.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ с ООО «Компания «Хуа-Ша» подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.01.2018, определение от 17.01.2018 Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-7827/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «Хуа-Ша» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова

А.А. Тихоненко