Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, открытое акционерное общество «Агро-Союз ДВ», общество с ограниченной ответственностью Юридическая компания «21 Век»

о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки

Общество с ограниченной ответственностью «Агро Приамурье» (ОГРН 1162801059410, ИНН 2801223179, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Калинина, 10; далее –

ООО «Агро Приамурье», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации Новомихайловского сельсовета Октябрьского района (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 676638, <...>; далее – администрация) и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – глава КФХ

Гип К.А., предприниматель) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 03.03.2017

№ 1/17 (зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 29.03.2017 за номером 28:19:012101:58-28/001/2017-2) и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на главу КФХ Гип К.А. обязанности вернуть администрации спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:19:012101:58, площадью 660 га, расположенный по адресу: Амурская область, с/с Новомихайловский, АКФХ «Харьковская».

Решением суда от 27.12.2017, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 без изменения,

иск общества удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе глава КФХ Гип К.А. выражает несогласие

с принятыми по делу судебными актами, ссылается на неправильное применение судами норм материального права и просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению заявителя жалобы, общество является ненадлежащим истцом и им неправильно избран способ защиты нарушенного права. В подтверждение своей позиции предприниматель приводит доводы о том, что заявление общества о предоставлении земельного участка подано в администрацию с нарушением установленного законом срока; администрацией соблюдена процедура информирования заинтересованных лиц о возможном предоставлении в аренду спорного участка; общество использует данный участок без правовых оснований; оспариваемый договор аренды заключен в полном соответствии с действующим земельным законодательством; общество не является стороной данной сделки и поэтому не вправе требовать применения последствий

ее недействительности в силу пункта 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Кроме того, обращает внимание на то, что судами не выяснена причина,

по которой администрация признала заявленные обществом требования.

ООО «Агро Приамурье» в письменных возражениях на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы заявителя, считает

их необоснованными и противоречащими материалам дела, в связи с чем предлагает в удовлетворении жалобы отказать.

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила.

На основании статьи 158 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы откладывалось по ходатайству предпринимателя.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени

и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в судебное заседание окружного суда не обеспечили, что не препятствует

рассмотрению поданной жалобы в силу части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетов

доводов предпринимателя и возражений общества, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае правовых оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, вступившими в законную силу решениями суда общей юрисдикции признано право собственности муниципального образования Новомихайловского сельсовета Октябрьского района Амурской области

на невостребованные земельные доли площадью 6 600 000 (+/-22479) кв.м, за счет которых путем выделения из общего участка с кадастровым номером 28:19:012101:6 был образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 28:19:012101:58, поставленный на кадастровый

учет 02.12.2016. Право собственности муниципального образования

на этот участок зарегистрировано в ЕГРН 14.01.2017 за номером 28:19:012101:58-28/004/2017-1.

После этого администрация 31.01.2017 опубликовала в газете «Амурская правда» № 10 информацию о предстоящей передаче в аренду на срок 20 лет указанного земельного участка с кадастровым номером 28:19:012101:58, площадью 660 га, расположенного по адресу: Амурская область, с/с Новомихайловсний, АКФХ «Харьковская», на льготных условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона

от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по цене, определяемой как произведение 0,3 процента

от кадастровой стоимости одного квадратного метра участка и его площади.

При этом указано, что заявления о предоставлении участка принимаются в течение 6 месяцев со дня публикации (до 31.07.2017).

В тот же день (31.01.2017) глава КФХ Гип К.А. подала в администрацию заявление с просьбой предоставить в аренду земельный участок, информация о котором опубликована в газете «Амурская правда» № 10 от 31.01.2017. К заявлению были приложены копии необходимых документов.

До истечения шестимесячного срока принятия заявлений администрацией издано постановление от 03.03.2017 № 25 о предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 28:19:012101:58

в аренду главе КФХ Гип К.А. на срок с 03.03.2017 по 02.03.2037.

Во исполнение данного постановления между администрацией (арендодатель) и главой КФХ Гип К.А. (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2017 № 1/17, зарегистрированный в публичном реестре 29.03.2017 под номером 28:19:012101:58-28/001/2017-2.

Вместе с тем в пределах указанного администрацией в публикации срока ООО «Агро Приамурье» также обратилось с заявлением от 21.07.2017 по вопросу о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:19:012101:58 в аренду. В ответ на данное обращение администрация письмом от 31.07.2017 отказала обществу в предоставлении испрашиваемого участка по мотиву непредоставления документов, подтверждающих фактическое использование спорного участка.

Полагая, что при заключении с главой ГФХ Гип К.А. договора аренды от 03.03.2017 № 1/17 допущены нарушения действующего законодательства, регулирующего оборот сельскохозяйственных земель, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, удовлетворяя который судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум ВС РФ № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Пленума ВС РФ № 25).

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте сельхозземель).

Пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте сельхозземель предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка.

Таким образом, условиями реализации права на заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона об обороте сельхозземель порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 отмечено, что при применении положений пункта 5.1 статьи 10 Закон об обороте сельхозземель может учитываться и фактическое использование сельскохозяйственной организацией земельного участка. Для лиц, которые использовали испрашиваемый участок без оформления правоотношений, доказательствами его использования могут быть любые относимые и допустимые документы, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Вместе с тем, разрешение спора о заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте сельхозземель связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу.

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций выявили, что до регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок предприниматель не использовал данный участок в своей деятельности и не был включен

в реестр сельскохозяйственных товаропроизводителей, организаций и индивидуальных предпринимателей агропромышленного комплекса Амурской области на 2017 год.

Напротив, судами установлено, что основным видом деятельности ООО «Агро Приамурье» является производство сельскохозяйственной продукции, общество имеет на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: Амурская область, Октябрьский район (28:19:000000:567 площадью 25 500 000 кв.м; 28:19:012101:54 площадью 2 250 000 кв.м; 28:19:000000:1261 площадью

При этом спорный земельный участок с кадастровым номером 28:19:012101:58 является смежным по отношении к земельным участкам, принадлежащим обществу, которое после приобретении их в 2016 году осуществляет обработку как своих участков, так и спорного участка. Ранее (с 2012 года) все эти участки использовались ОАО «Агро-Союз Дальний Восток». Данные обстоятельства ответчиками не опровергались, возражений против них в кассационной жалобе предпринимателем не приведено.

Кроме того, судами дополнительно отмечено, что администрацией

не соблюден установленный в публикации шестимесячный срок окончания приема заявлений от заинтересованных лиц, имеющих намерение приобрести спорный участок, поскольку оспариваемый договор от 03.03.2017 № 1/17 заключен с предпринимателем по истечении чуть более одного месяца, что не соответствует принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельного участка.

Также судами учтено, что администрация признала требования общества и согласилась с допущенными нарушениями установленной законом процедуры предоставления сельскохозяйственного земельного участка, сформированного за счет невостребованных долей.

С учетом изложенного судами сделан обоснованный вывод о том, что заключенный ответчиками договор аренды от 03.03.2017 № 1/17

не соответствует положениям пункта 5.1 статьи 10 Закона об обороте сельхозземель и существенным образом нарушает законные права и интересы общества как субъекта сельскохозяйственных взаимоотношений,

в связи с чем такой договор правомерно признан судами недействительной сделкой с применением последствий в виде возврата спорного участка администрации.

Все приведенные главой КФХ Гип К.А. в кассационной жалобе доводы касаются фактической стороны спора и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права. Аналогичные доводы рассматривались судами первой и апелляционной инстанций и мотивированно отклонены в обжалуемых судебных актах.

Утверждение предпринимателя о соответствии оспариваемого договора требованиям действующего земельного законодательства и отсутствии у общества права на иск опровергается материалами дела, поэтому отклоняется судом округа.

Ссылки в жалобе на то, что судами не были выяснены причины, по которым администраций были признаны исковые требования общества, также не принимаются судом округа.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не вправе принять признание ответчиком иска, только если это противоречит закону или нарушает права других лиц. Однако таких обстоятельств судами в ходе рассмотрения настоящего спора не установлено. Более того дело рассмотрено судами по существу.

Таким образом процессуальных нарушений, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судебными инстанциями также допущено не было.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты являются законными, обоснованными и не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.12.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу № А04-8094/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

В.А. Гребенщикова