Гражданский кодекс часть 1

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области: ФИО1, представителя по доверенности от 01.08.2018 № 48;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представителя по доверенности от 01.08.2018;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 17 января 2018 г.,

по делу № А04-9598/2017

Арбитражного суда Амурской области,

принятое судьей Чумаковым П.А.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 405 510,72 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области обратилось в Арбитражный суд Амурской области с уточенным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.07.2004 № 131 с 01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб., пени за просрочку платежей с 13.12.2016 по 30.09.2017 в размере 121 589,71 руб.

Ответчик иск не признал, считает необоснованным увеличение размера арендной платы на основании отчета ТУ Росимущества в Амурской области от 29.07.2016 № ОН-16158/5, ссылаясь на отчет № 192-17 от 28.04.2017 о меньшей рыночной стоимости спорного земельного участка 16 166 000 руб. Кроме того, предприниматель не согласен с увеличением арендной платы, связанным со снятием с кадастрового учета гаража площадью 427,1 кв.м, принадлежащего ООО «ПАТО».

Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по определению рыночной обоснованной стоимости права аренды на земельный участок судом оставлено без удовлетворения.

Решением суда от 17 января 2018 г. иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель ФИО2 обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил принятый судебный акт отменить, производство по делу приостановить до рассмотрения дела № А04-1480/2018, в рамках которого предприниматель оспорил рыночную стоимость земельного участка.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 производство по апелляционной жалобе приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Амурской области по делу № А04-1480/2018, в рамках которого назначена судебная экспертиза отчета рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам судебной экспертизы по указанному делу установлено завышение размера арендной платы. В связи с чем, предприниматель указал на отсутствие задолженности и незаконность удовлетворения иска истца.

Представитель ТУ ФАУГИ в Амурской области заявил отказ от взыскания задолженности по арендной плате. Истец просил взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы с 13.12.2016 по 30.09.2017 в размере 68 249,33 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Оценив представленное ходатайство на предмет его соответствия закону и иным правовым актам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в настоящем деле обстоятельства, препятствующие принятию апелляционной инстанцией отказа от иска в части основного долга, отсутствуют.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, производство по делу прекращается.

С учетом вышеизложенного решение Арбитражного суда Амурской области от 17.01.2018 в части взыскания задолженности по арендной плате с 01.12.2016 по 30.09.2017 в сумме 283 785,94 руб. подлежит отмене, а производство по делу в указанной части - прекращению.

В остальной части решение суда следует изменить.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из обстоятельств дела, 14.07.2004 между ТУ ФАУГИ в Амурской области и ООО «ПАТО» заключен договор № 131 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации.

04.09.2006 ОАО «ПАТО», в лице конкурсного управляющего ФИО4 и общество с ограниченной ответственностью «Производственное автотранспортное объединение» (далее - ООО «ПАТО»), в лице директора ФИО5, заключили соглашение от 04.09.2006, согласно которому ОАО «ПАТО» переуступает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2004 № 131 ООО «ПАТО».

В соответствии с пунктом 3.1. договора срок аренды установлен с 01.01.2004 по 31.12.2028.

Согласно разделу первому договора арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 28:01:020374:0002, площадью 38458 кв. м., местоположение: <...> (далее - участок), разрешенное использование - для промышленной базы, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.

В соответствии с разделом вторым договора (в редакции дополнительного соглашения от 26.09.2011) на участке имеются: здание конторы, здание стоянки для легковых автомобилей, здание склада материального, здание гаража-стоянки на 53 автомашины, здание стоянки на 50 автомашин с пристроенным зданием ремонтного цеха на 75 автомобилей, здание гаража-стоянки на 50 автомашин, здание котельной, здание общежития, здание автошколы, склад, лабораторные классы, гараж, складское помещение, автодром.

При этом ООО «ПАТО» на праве собственности принадлежали следующие объекты: гараж, стоянка на 50 автомашин, ремонтный цех на 75 автомобилей, складское помещение, автодром, лабораторные классы, склад, склад материальный, здание автошколы.

16.06.2005 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание котельной.

18.10.2005 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание гаража-стоянки на 50 автомашин.

12.10.2009 зарегистрировано право собственности ФИО2 на здание гаража-стоянки на 50 автомашин.

С учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:2, арендатором по договору аренды от 14.07.2007 № 131 является ФИО2

Размер арендной платы определен пунктом 5.1. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006), устанавливается пропорционально занимаемой площади под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими арендатору к общей площади участка.

Согласно пункту 5.4. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006) арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 5.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2006) размер арендной платы пересматривается: при изменении рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет; при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

В случае изменения размера и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора с приложением нового расчета размера арендной платы. Указанное письменное уведомление становится неотъемлемой частью договора.

В ходе исполнения условий заключенного договора, на основании пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 августа 1998 г. № 135-ФЗ, арендатору было направлено уведомление от 31.10.2016 № 03/5565, согласно которому и на основании произведенного ТУ Росимущества в Амурской области отчета от 29.07.2016 № ОН-16158/5 «Об определении рыночной стоимости земельного участка» арендная плата с 01.11.2016 составляет 469 618,34 руб. в год.

Кроме того, в связи со снятием объекта недвижимости - гараж, общей площадью 427,1 кв.м, с кадастрового учета и прекращением права собственности ООО «ПАТО» на данный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020374:2, а также в соответствии с пунктом 5.3 договора, размер арендной платы по договору с 01.02.2017 составил 482 815,74 руб., о чем арендодатель уведомил арендатора письмом от 22.02.2017 № 03/664.

В рамках дела № А04-1480/2018 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФИО6 - эксперту ООО «Центр охраны труда». Установлено, что отчет от 29.07.2016 № ОН-16158/5 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО 7)», не отражает реальную ситуацию на рынке земельной недвижимости г. Благовещенска Амурской области по состоянию на 29.07.2016. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:020374:2, площадью 38 458,0 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.07.2016 определена в размере 17 150 000 руб.

Неустойка за нарушение сроков оплаты арендной платы с 13.12.2016 по 30.09.2017 в размере 68 249,33 руб. рассчитана арендатором исходя из арендной платы 28 012,58 руб. (за декабрь 2016 г. - январь 2017 г.) с учетом решения суда по делу № А04-1480/2018 о рыночной стоимости земельного участка 17 150 000 руб. и с февраля 2017 г. - 28 821,42 руб. в месяц (в связи со снятием объекта недвижимости с кадастрового учета), с учетом частичной оплаты арендатором основного долга.

Расчет арендной платы судом проверен (17 150 000 руб. х 11% (ставка рефинансирования) = 1 886 500 руб. (годовая арендная плата всего участка)), (1 886 500 руб.: 15 625,10 (общая площадь объектов) х 2784,20 (площадь объектов в собственности арендатора) = 336 151,02 руб./год: 12 = 28 012,58 руб./мес.); (1 886 500 руб.: 15 186,60 х 2784,20 = 345 857,09 руб./год 12 = 28 821,42 руб./мес.), признан правильным.

Пунктом 8.1. договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку в добровольном порядке пени не оплачены, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет пени за просрочку арендных платежей с 13.12.2016 по 30.09.2017 в размере 68 249,33 руб. проверен судом и признан правильным.

Возражения ответчика об отсутствии задолженности на основании отчета № 192-17 от 28.04.2017 о рыночной стоимости спорного земельного участка 16 166 000 руб. подлежат отклонению, поскольку решением суда по делу № А04-1480/2018 установлен иной размер стоимости участка. Судебный акт Арбитражного суда Амурской области по делу по делу № А04-1480/2018 вступил в законную силу, сторонами в вышестоящую инстанцию не обжалован.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует изменить.

Согласно статьям 110, 111, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по делу и апелляционному производству подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области от иска в части взыскания задолженности в размере 283 785, 94 руб.

Решение Арбитражного суда Амурской области от 17 января 2018 г. по делу № А04-9598/2017 в части требования о взыскании задолженности в размере 283 785, 94 руб. отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение суда изменить, изложив его в следующей редакции:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области пени за период с 13.12.2016 по 30.09.2017 в размере 68 249, 33 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 603 руб.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1 320 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова

М.О. Волкова