Гражданский кодекс часть 1

07 февраля 2018 года	Дело №	А05-1017/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2018 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Риверсайд» ФИО1 (доверенность от 01.12.2016 сроком на 3 года), рассмотрев 31.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2017 (судья Филипьева А.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А05-1017/2017, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Риверсайд», место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, предъявленном в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий администрации муниципального образования «Северодвинск», место нахождения: 164501, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее - Администрация), связанных с выставлением и направлением расчета арендной платы на 2016 год, основанного на пункте 13.2 постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2015 № 190-пп. В порядке статьи 49 АПК РФ Общество изменило заявленные требования и просило в порядке искового производства признать незаконным метод расчета арендной платы по договору аренды от 05.05.2015 №12 671 000 на основании пункта 13.2 постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2015 № 190-пп в связи с неправомерностью его применения к правоотношениям, возникшим до даты вступления его силу (как указано в просительной части заявления - л.д. 30 тома 2). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Архангельской области, место нахождения: 163004, <...> (далее - Правительство), и министерство имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, <...> (далее - Министерство). Решением суда первой инстанции от 14.06.2017 требования удовлетворены частично, а именно признан не подлежащим применению к договору аренды от 05.05.2015 № 12 671 000 метод расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (далее - Постановление № 190-пп), в редакции постановления Правительства от 22.12.2015 № 555-пп до начала календарного года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 данное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы ссылается на то, что при использовании земельных участков, собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы устанавливается органами государственной власти субъекта Российской Федерации; в данном случае размер арендной платы определен в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченным органом, а пунктом 5.3 договора аренды земельного участка, заключенного с Обществом, предусматривалась возможность изменения арендной платы после 31.12.2015 на основании решения, издаваемого уполномоченным органом в сфере установления порядка определения размера арендной платы, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется. Кроме того, он считает, что пункт 13.2 Порядка, вступивший в силу с 30.12.2015, подлежит применению при расчете арендной платы за переданный в аренду Обществу земельный участок на 2016 год и последующие периоды, в связи с чем применение метода расчета, указанного в пункте 13.2 Порядка, является правомерным. Отзыв на кассационную жалобу не представлен. В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Администрация, участвующая в деле, надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Борей-Инвест» (арендатором; далее – ООО «Борей-Инвест») как единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, был заключен договор от 11.11.2013 № 12 619 00 аренды земельного участка площадью 23 899 кв.м с кадастровым номером 29:28:103099:154, местоположение которого установлено относительно ориентира – здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: <...>, примерно в 110 м по направлению на северо-запад от ориентира. Данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена и предоставлен арендатору для строительства 5-9-этажного многоквартирного жилого дома. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2015 за Обществом 10.04.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 15 896 кв.м со степенью готовности 5%, расположенный на указанном выше земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2015 серии 29-АЛ № 169013. В связи с этим Администрация и ООО «Борей-Инвест» заключили соглашение от 05.05.2015 о расторжении договора аренды от 11.11.2013 № 12 619 000. В этот же день Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.05.2015 № 12 671 000 аренды этого же земельного участка для использования его под объектом незавершенного строительства (многоквартирный дом) и завершения его строительства. Срок действия договора установлен с 22.04.2015 по 20.04.2018. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 25.05.2015. Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 5 договора. В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата начисляется с 10.04.2015. В силу пункта 5.2 договора сумма арендной платы на 2015 год за пользование земельным участком из расчета ставки, установленной в соответствии с Постановлением № 190-пп, составляет 196 730 руб. ( 23899 х 3391,10 х 0,003 х 1,1103 х 266/365 = 196730), из них подлежит оплате в 1 квартале - 0,00 руб., 2 квартал - 60 648 руб., 3 квартал - 68 042 руб., 4 квартал - 68 042 руб. В пункте 5.3 договора стороны указали, что они пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого решения органом, уполномоченным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, которое подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы на каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется. Указанный в пункте 5.2 размер арендной платы определен с учетом положений и по формуле, содержащейся в пунктах 4 и 13 Постановления № 190-пп. В пункте 4 Порядка предусмотрена формула расчета размер арендной платы при аренде земельного участка: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%); Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов. В соответствии с пунктом 13 Порядка в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 того же Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Судами установлено, что договором аренды размер арендной платы на 2015 год определен договором исходя из пунктов 4 и 13 Порядка по ставке в размере трех десятых процента. Постановлением Правительства Архангельской области от 22.12.2015 № 555-пп (далее - Постановление № 555-пп) внесены изменения в Порядок, утвержденный Постановлением № 190-пп, в частности названный Порядок дополнен пунктом 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пунктом 2 Постановления № 555-пп предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Данное постановление размещено на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 30.12.2015. Администрация провела оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:103099:154; согласно отчету от 31.07.2016 № КСЗ-07-16/10, подготовленному индивидуальным предпринимателем ФИО2, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31.07.2016 составила 38 790 000 руб. Письмом от 14.09.2016 Администрация направила Обществу расчет арендной платы на 2016 год, в соответствии с которым общий размер арендных платежей за указанный период составляет 4 266 900 руб. и определен как произведение рыночной стоимости земельного участка (38 790 000 руб.) и ставки рефинансирования в размере 11% годовых. Общество, оплатив арендные платежи в размере, указанном в данном письме Администрации, не согласилось с указанным расчетом и направило арендодателю письмо от 16.12.2016, в котором потребовало возвратить ту часть арендной платы, которая превышает сумму арендной платы, определенной по ставке, установленной для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства. Поскольку Администрация отказала в удовлетворении данных требований (письмо от 13.01.2017), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Общества пояснил, что указанные им и уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования были предъявлены в связи с тем, что, по мнению истца, не допускается применение методики, указанной в пункте 13.2, к договору, который заключен ранее вступления в силу Постановления № 555-пп. Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, исходили из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 13.2 Порядка и применили в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии закона положения пункта 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582), и установив, что размер арендной платы по договору от 05.05.2015 рассчитан на основании пунктов 4 и 13 Порядка и установлен с 10.04.2015, пришли к выводу о том, что размер арендной платы не может быть определен, как буквально указано в мотивировочной и резолютивной частях решения, с применением пункта 13.2 Порядка до начала календарного периода, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, полагает, что она подлежит удовлетворению, а решение и постановление отмене в связи со следующим. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Так, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды. Как установлено судами, переданный Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Поскольку арендная плата за указанный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, установленном в принятом уполномоченным органом государственной власти Архангельской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. На момент заключения между Администрацией и Обществом договора аренды от 05.05.2015 № 12 671 000 действовал порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением № 190-пп в отношении земельных участков, собственность на которые не разграничена, а сам размер арендных платежей был установлен в пункте 5.2 договора на 2015 и рассчитан по формуле, приведенной в пунктах 4 и 13 этого постановления. Постановлением № 555-пп в Постановление № 190-пп внесены изменения, в том числе Порядок дополнен пунктом 13.2, согласно которому изменена формула расчета арендной платы, которая определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка. Данное постановление вступило в силу 30.12.2015 - с даты его официального опубликования на официальном интернет-портале правовой информации. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. В пункте 19 Постановления № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. В данном случае договор аренды заключен сторонами после вступления в силу норм земельного законодательства, предусматривающих обязательное регулирование порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к числу которых относится и арендуемый Обществом участок. При определении размера арендной платы на стадии заключения данной сделки, стороны предусмотрели, что по окончании 2015 года арендная плата устанавливается и подлежит пересмотру при изменении ее нормативным актом без подписания дополнительного соглашения, что прямо следует из содержания пункта 5.3 договора. С учетом указанных положений суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о допустимости изменения размера арендной платы по спорному договору, заключенному до принятия Постановления № 555-пп. В то же время суды, посчитав, что Постановлением № 555-пп не урегулирован вопрос о применении пункта 13.2 Порядка к договорам, заключенным до его принятия и введения в действие, пришли к выводу о возможности применения к данному спору по аналогии положения пункта 10 Постановления № 582, которым допускается проведение перерасчета арендной платы к договорам, заключенным до изменения порядка расчета арендной платы, по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Указанный вывод судов противоречит правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, согласно которой утвержденные Постановлением № 582 правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, действие указанных правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Применение положений Постановления № 582 к рассматриваемому спору привело к вынесению неправильных судебных актов. Более того, суды при вынесении обжалуемых судебных актов вышли за пределы исковых требований, поскольку из буквального содержания заявления, принятого к производству суда в порядке статьи 49 АПК РФ, следует, что требования Общества были направлена на признание недопустимым и незаконным применения положений введенного в действие Постановлением № 555-пп пункта 13.2 Порядка к правоотношениям и договору, заключенному до даты вступления в силу положений пункта 13.2. Требование, которое было удовлетворено судами, о незаконности применения пункта 13.2 до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, Обществом в установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не заявлялось. Оснований для выхода за пределы исковых требований у суда не имелось. Таким образом, в данном случае с учетом положений, сформулированных в абзаце втором пункта 21 Постановления № 73, и условий достигнутого сторонами соглашения, указанного в пункте 5.3 договора аренды, применение методики, указанной в пункте 13.2 Порядка, является допустимой и необходимой в силу того, что в аренду предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Изменение арендной платы в связи с изменением методики определения ее размера не противоречит действующему законодательству и условиям заключенного сторонами договора. Спор о размере арендных платежей и сроках их начисления в рамках настоящего дела истцом не заявлен. В связи с этим не имеется материально-правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в пределах, которые сформулированы истцом в заявлении от 16.05.2017 (л.д. 30 тома 2). При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что доводы кассационной жалобы являются обоснованными и в соответствии со статьей 288 АПК РФ решение и апелляционное постановление подлежат отмене. Поскольку фактические обстоятельства дела судами установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы права, то в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу № А05-1017/2017 отменить. В удовлетворении требований отказать.
Председательствующий			Т.Г. Преснецова
Судьи			Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева