Гражданский кодекс часть 1

31 июля 2017 года	Дело №	А05-10648/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года. Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2017 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» ФИО1 (доверенность от 28.09.2016), от администрации муниципального образования «Город Архангельск» ФИО2 (доверенность от 28.03.2017 № 11-84/349), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп»на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.01.2017 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу № А05-10648/2016, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп», место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, <...>, О ГРН <>, ИНН <> (далее - Министерство), о признании недействительным уведомления от 01.08.2016 № 312-07-07/6915 о прекращении договора и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания заключенного сторонами договора от 01.08.2007 № 1/740(о) аренды земельного участка действующим (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Город Архангельск», место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее – Администрация). Решением суда первой инстанции от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 26.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт - об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт злоупотребления ответчиком правом при направлении истцу уведомления и отказе от договора аренды. Кроме того, указывает податель жалобы, по правилам пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора во внесудебном порядке и без определения существенных нарушений условий договора арендатором. Министерство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации против ее удовлетворения возражал по мотивам, приведенным в отзыве. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатором) и мэрией города Архангельска (арендодателем) заключен договор от 01.08.2007 № 1/740(о) аренды земельного участка общей площадью 0,1698 га с кадастровым номером 29:22:040749:0017 для строительства здания административного назначения сроком на 3 года. Согласно пункту 1.6 договора после истечения срока его действия, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. При этом любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц. Впоследствии на основании соглашений от 04.08.2010 и от 21.08.2013 договор от 01.08.2007 был продлен дважды, последний раз до 31.07.2016. По окончании срока действия договора, установленного соглашением от 21.08.2013, Общество продолжило пользоваться арендованным имуществом, а Министерство не имело возражений против такого пользования. Министерство письмом от 01.08.2016 № 312-07-07/6915 уведомило Общество о прекращении договора с 05.09.2016. Уведомление получено Обществом 05.08.2016. Общество, полагая, что отказ от договора является недействительной сделкой, при совершении которой ответчик допустил злоупотребление правом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой инстанции, исходя из обстоятельств дела, пришел к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт злоупотребления ответчиком правом при направлении истцу уведомления и отказе от договора. При этом суд учел, что Обществом не представлены доказательства о том, что в течение срока действия договора (то есть с 01.08.2007 по 31.07.2016) истцу со стороны ответчика, третьего лица, других органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных лиц чинились какие-либо препятствия в осуществлении строительства здания на арендованном земельном участке. Суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены решения. Рассмотрев повторно доводы Общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих факт злоупотребления арендодателем правом при направлении уведомления об отказе от договора от 01.08.2007. Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судами, после истечения срока договора аренды Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, ввиду чего договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Пунктом 1.6 договора установлено, что любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц. При этом факт получения уведомления о расторжении договора Обществом подтвержден материалами дела и не опровергнут. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Как разъяснено в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция сформулирована Верховным судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608. Довод Общества о злоупотреблении арендодателем правом при направлении оспариваемого уведомления об отказе от договора был предметом рассмотрения судов двух инстанций и мотивированно отклонен. Из материалов дела усматривается, что Обществу была предоставлена возможность осуществить строительство на арендованном земельном участке, поскольку договор аренды продлевался дважды, было выдано разрешение на строительство. Между тем, как установлено судами, на момент рассмотрения спора на спорном участке по факту вырыт и засыпан котлован, объект незавершенного строительства отсутствует. Обществом не представлены доказательства того, что со стороны арендодателя, третьего лица, других органов государственной власти совершены незаконные действия (бездействие), следствием которых явилось невозможность осуществления истцом строительства здания на арендованном земельном участке. При таком положении вывод судов о том, что реализация арендодателем права в силу закона отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не свидетельствует о злоупотреблении правом, соответствует установленным обстоятельствам и приведенным нормам. Довод о расторжении договора по требованию арендодателя только на основании решения суда подлежит отклонению. В период направления оспариваемого уведомления договор действовал на неопределенный срок. Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, правило пункта 9 статьи 22 ЗК РФ об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков распространяется на договоры аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сроком более пяти лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, законодательство не устанавливает. При таких обстоятельствах судебные инстанции, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями по их применению, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. Нарушения, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, не установлены. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.01.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу № А05-10648/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» – без удовлетворения.
Председательствующий			М.В. Захарова
Судьи			Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина