Гражданский кодекс часть 1

24 июля 2012 года	Дело №	А05-13590/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2012 года. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2012 (судья Быстров И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 (судьи Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю., Ралько О.Б.) по делу № А05-13590/2011, у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <*>, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ОГРН <> (далее - Управление Росреестра) от 02.11.2011 № 01/093/2011-177 об отказе в государственной регистрации перехода к заявителю права собственности на нежилое помещение площадью 33,8 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование «Катунинское», <...>, и о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на названное нежилое помещение в установленный законом срок. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования «Катунинское», ОГРН <**> (далее - Администрация). Решением от 05.03.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.05.2012, решение Управления Росреестра от 02.11.2011 № 01/093/2011-177 признано незаконным. В кассационной жалобе Управление Росрестра, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Податель жалобы указывает, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании у субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) в соответствии с договором или договором аренды такого имущества; договор купли-продажи от 21.06.2010 № 6 заключен в отсутствие основания, предусмотренного статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что влечет его ничтожность; ничтожность названного договора поставлена судом в зависимость от намерений заинтересованных лиц применить последствия его недействительности, что свидетельствует о неприменении судом положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащего применению при рассмотрении настоящего дела; в постановлении апелляционного суда не дана оценка доводам Управления, содержащимся в апелляционной жалобе. Отзывы на кассационную жалобу не представлены. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор от 15.12.2007 № 43 аренды нежилого помещения общей площадью 41,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования под парикмахерскую. Договор заключен на срок с 15.12.2007 по 14.11.2008 с возможностью продления на тот же срок в том случае, если ни одна из сторон не заявит об отказе от договора. По акту от 15.12.2007 названное помещение передано арендатору. Решением Совета депутатов муниципального образования «Катунинское» от 26.02.2010 № 52 утвержден план приватизации нежилых помещений, в соответствии с которым подлежало приватизации нежилое помещение площадью 33,8 кв.м, расположенное по адресу: <...> (парикмахерская). Администрация (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор от 21.06.2010 № 6 купли-продажи арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения второго этажа общей площадью 33,8 кв. м с реестровым номером 1-26/94-24, расположенного по адресу: <...>. Цена указанного помещения составила 262 000 руб. По акту приема-передачи указанное помещение, имеющее номер 14 согласно кадастровому паспорту, было передано покупателю. Администрация и предприниматель 25.08.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество, приложив необходимые документы. Установив, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановления Отдела судебных приставов по Приморскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области от 31.03.2011 внесена запись о запрете муниципальному образованию «Катунинское» распоряжаться спорным помещением, Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию до снятия этого запрета, о чем Администрации и предпринимателю направлено уведомление от 13.09.2011 № 01/093/2011-177. После снятия 28.09.2011 запрета на распоряжение спорным имуществом Управление Росреестра уведомлением от 29.09.2011 № 01/093/2011-177 сообщило Администрации и предпринимателю о приостановлении государственной регистрации на период с 29.09.2011 по 28.10.2011, указав, что спорное помещение находится в аренде предпринимателя менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а представленный в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 21.06.2010 № 6 заключен в нарушение требований статьи 3 названного Закона и в силу пункта 1 статьи 6 этого же Закона является ничтожным. По истечении указанного срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра вынесло решение от 02.11.2011 № 01/093/2011-177 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение со ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации), поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. При принятии решения об отказе в государственной регистрации Управление Росреестра сделало вывод о том, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух лет до вступления в силу Закона № 159-ФЗ, следовательно, отсутствует совокупность условий, перечисленных в статье 3 названного Закона, для возникновения у Предпринимателя преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность, а представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи является ничтожным. Не согласившись с отказом Управления Росреестра, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с указанными требованиями. Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции указал, что определенные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в качестве основания для государственной регистрации перехода права, поэтому регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Оценка наличия или отсутствия у покупателя данных условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества входит в компетенцию продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице уполномоченного органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о госрегистрации. Согласно абзацам 4, 10 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав. В силу статьи 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации прав служат, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В данном случае в качестве правоустанавливающего документа для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение был представлен договор купли-продажи от 21.06.2010 № 6, который в силу статей 13 и 17 Закона о госрегистрации и должен был являться объектом правовой экспертизы регистратора. Поскольку представленный договор по форме и содержанию соответствовал требованиям законодательства о договорах купли-продажи, содержал все существенные условия для договоров данного вида, заключен в отношении муниципального имущества со стороны продавца уполномоченным органом, регистрирующий орган был не вправе в обоснование отказа в государственной регистрации перехода права ссылаться на отсутствие документов, подтверждающих существование арендных отношений по поводу предмета продажи в течение установленного срока. Определенные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в качестве основания для государственной регистрации перехода права. Поэтому регистратор был не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Оценка соблюдения или несоблюдения данных условий для реализации преимущественного права покупателя на приобретение арендуемого имущества входит в компетенцию продавца муниципального имущества – муниципального образования в лице уполномоченного органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи. С учетом названных правовых норм суды обоснованно посчитали, что соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества в собственность, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Закона № 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. При таких обстоятельствах суды обоснованно признали оспариваемый отказ незаконным и удовлетворили требования предпринимателя. Кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем они должны быть оставлены в силе. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 по делу № А05-13590/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			М. В. Захарова Т.И. Сапоткина