Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 17.10.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.02.2018 (судья Быстров И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (судьи Мурахина Н.В., Докшина А.Ю., Потеева А.В.) по делу № А05-15055/2017,

у с т а н о в и л:

Администрация Мирного, место нахождения: 164170, Архангельская обл.,

<...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра), от 07.08.2017

№ 29/012/014/2017-254 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.04.2017 к договору аренды земельного участка от 16.02.2010 № 68/10/Г.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФИО2 и муниципальное учреждение «Управление муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного», место нахождения: 164170, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением суда первой инстанции от 20.02.2018 требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 05.07.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие

выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы ссылается на отсутствие правовых оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, поскольку, по его мнению, действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренду, который заключен на неопределенный срок и государственная регистрация которого не требуется.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ФИО2 принадлежит на праве собственности гараж площадью 25 кв.м с кадастровым номером 29:25:010101:2238, расположенный по адресу: Архангельская обл.,

г. Мирный, гаражная зона «Песцы», блок 1а, гараж № 14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.04.2010 серии

На основании постановления Администрации от 16.02.2010 № 310 Администрация (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 16.02.2010 № 68/10/Г аренды земельного участка площадью 25 кв.м с кадастровым номером 29:25:010101:2043 по указанному адресу для размещения индивидуального гаража № 14, предназначенного для хранения автотранспортного средства.

В соответствии с пунктом 2.1 срок договора установлен на 3 года - с 16.02.2010 до 16.02.2013; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора произведена в установленном законом порядке 18.03.2010.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи
от 16.02.2010 № 111.

В соответствии с пунктом 2.2 договора и положениями статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данный договор возобновился на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока договора.

Администрация и ФИО2 подписали дополнительное соглашение

от 18.04.2017 к договору аренды, которым определили размер и порядок внесения арендных платежей, дополнили и изменили объем обязанностей сторон и размер гражданско-правовых санкций по договору, в том числе установили новый срок аренды земельного участка - с 18.04.2017 до 18.04.2020.

Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением

от 24.04.2017 о государственной регистрации названного дополнительного соглашения.

Уведомлением от 25.04.2017 № 29/012/014/2017-254 Управление Росреестра сначала приостановило, а затем уведомлением от 07.08.2017

№ 29/012/014/2017-254 сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной

регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), мотивировав это тем, что на момент подписания дополнительного соглашения договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, а государственная регистрация подобных договоров аренды действующим законодательством не установлена, в связи с чем, по мнению Управления Росреестра, не требуется государственная регистрация дополнительного соглашения к такому договору.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает ее права и законные интересы, а также ссылаясь на то, что в данном случае законодательству не противоречат как изменение срока аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору, так и заключение нового договора аренды земельного участка с собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом участке.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о том, что представленное дополнительное соглашение не противоречит действующему законодательству, в данном случае стороны вправе заключить дополнительное соглашение к возобновленному на неопределенный срок договору, определив срок его действия, а также признали, что у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем удовлетворили предъявленные требования в полном объеме.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве

оперативного управления.

Статьей 609 ГК РФ и статьей 26 ЗК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в числе прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как предусмотрено статьей 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Проанализировав приведенные выше правовые нормы и установленные по делу фактические обстоятельства, суды обоснованно признали, что в данном случае на спорном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности, в силу чего последний имеет исключительное право на предоставление данного участка в пользование; продление арендных отношений оформлено посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды до 2020 года; заключение данного соглашения с собственником объекта недвижимости не противоречит положениям земельного и гражданского законодательства, поскольку в данном случае заключение нового договора аренды может осуществляться без проведения торгов.

Действующим законодательством не предусмотрено оснований для проведения торгов при заключении как самого договора аренды земельного участка, так и дополнительного соглашения к нему об установлении срока аренды.

Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора аренды, не истекших на момент обращения в Управление Росреестра, не противоречит части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, согласно которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Представленное Администрацией на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 18.04.2017 по содержанию соответствует статье 9 Закона № 218-ФЗ, поскольку изменяет существующий на момент обращения в Управление Росреестра срок действия аренды земельного участка.

Таким образом, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив совокупность обстоятельств, предусмотренных нормами 198, 200, 201 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о наличии оснований для признания решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не соответствующим законодательству и нарушающим права и законные интересы Администрации, в связи с чем правомерно удовлетворили предъявленные требования, обязав регистрирующий орган устранить допущенные нарушения прав.

В оспариваемых судебных актах приведены подробные мотивы, по которым суды пришли к такому выводу, и указаны конкретные обстоятельства и доказательства, исследованные и оцененные по правилам статьи 71 АПК РФ.

Приведенные Управлением Росреестра доводы отклоняются кассационным судом как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, в том числе по мотивам, приведенным в настоящем постановлении.

Довод регистрирующего органа о нарушении положений земельного законодательства при заключении дополнительного соглашения и необходимости обязательного заключения нового договора аренды с соблюдением соответствующей процедуры был подробно исследован судами и получил надлежащую оценку, не согласиться с которой у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Суды обоснованно исходили из того, что данное обстоятельство не указано в качестве основания для принятия оспариваемого решения от 07.08.2017

№ 29/012/014/2017-254 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Ссылка заявителя на судебную практику по другим делам не может быть принята во внимание кассационным судом, так как преюдициального значения для настоящего дела, установленные в рамках других дел обстоятельства не имеют, судебные акты приняты судами по конкретным делам, а в каждом конкретном случае суды устанавливают фактические обстоятельства с учетом представленных в материалы дела доказательств.

С учетом изложенного доводы кассационной жалобы не влияют на правильность выводов судов об удовлетворении заявления, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.02.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 05.07.2018 по делу № А05-15055/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу – без удовлетворения.

Председательствующий Т.Г. Преснецова

Судьи Г.М. Рудницкий

ФИО1