Гражданский кодекс часть 1

при участии от главы крестьянского фермерского хозяйства (индивидуального предпринимателя) ФИО2 представителя ФИО3 (доверенность от 20.12.2016), от сельскохозяйственного производственного кооператива «Моржегорский» ФИО4 (доверенность от 18.04.2018),

рассмотрев 25.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Моржегорский» на решение Арбитражного суда Архангельской области

от 27.07.2017 (судья Булатова Т.Л.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А05-2758/2017,

у с т а н о в и л:

Глава крестьянского фермерского хозяйства (индивидуальный предприниматель) ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Моржегорский», место нахождения: 164590, Архангельская обл., Виноградовский р-н,

<...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Кооператив), администрации муниципального образования «Моржегорское», место нахождения: 164590, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), и администрации муниципального образования «Виноградовский муниципальный район», место нахождения: 164571, Архангельская обл., Виноградовский р-н, рп Березник,

ул. П. Виноградова, д. 83, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация района), о признании права собственности на недвижимое имущество – здание картофелехранилища 1976 года постройки общей площадью 968,4 кв.м с кадастровым номером 29:04:010701:223, расположенное по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228 (далее – Управление Росреестра).

Решением суда первой инстанции от 27.07.2017 иск удовлетворен. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 28.11.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает, что право собственности на спорное картофелехранилище не перешло к истцу, поскольку заключение договора

от 07.08.2015 купли-продажи спорного объекта, а также дополнительного соглашения к нему от 16.01.2017 не были одобрены общим собранием Кооператива; оплата по указанному договору покупателем не производилась.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО2 просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы жалобы, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в 1976 году построено и введено в эксплуатацию здание картофелехранилища, возведенное на земельном участке, предоставленном совхозу «Моржегорский» для строительства на основании акта выбора от 29.10.1985 и решения Моржегорского сельского совета народных депутатов от 16.10.1986 № 10.

Согласно представленному в материалы дела передаточному акту

от 19.06.2009 к протоколу о создании сельскохозяйственного производственного кооператива «Моржегорский» на базе крестьянского фермерского хозяйства «Моржегорский», создаваемому предприятию было передано здание картофелехранилища 1976 года постройки.

Право собственности на данный объект за Кооперативом не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением главы Администрации от 30.06.2015 № 43 зданию картофелехранилища присвоен адрес: Архангельская обл., Виноградовский р-н, муниципальное образование «Моржегорское», <...>.

Впоследствии между предпринимателем ФИО2 (покупателем) и Кооперативом (продавцом) был подписан договор от 07.08.2015 купли-продажи здания овощехранилища с сортировочным пунктом, расположенного по адресу: Архангельская обл., Виноградовский р-н, дер. Родионовская.

Цена передаваемого в собственность предпринимателя объекта недвижимости определена в пункте 2.1 договора и составила 225 218 руб.

Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 07.08.2015 и с указанного момента находится в его фактическом владении.

Дополнительным соглашением от 16.01.2017 стороны внесли изменения в данный договор, указав, что его предметом является здание

картофелехранилища 1976 года постройки общей площадью 968,4 кв.м с кадастровым номером 29:04:010701:223, расположенное по адресу: Архангельская обл., Виноградовский р-н, муниципальное образование «Моржегорское», дер. Родионовская, д. 2г.

Уведомлением от 01.02.2017 № 29/007/004/2017-41 Управление Росреестра сообщило заявителям - предпринимателю и Кооперативу о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к покупателю. В качестве причины приостановления государственной регистрации регистрирующий орган указал на непредставление документов о принадлежности отчуждаемого здания продавцу и на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ранее возникшего права собственности Кооператива на здание картофелехранилища.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на необходимость государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное здание на основании договора купли-продажи от 07.08.2015.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства инстанции и руководствуясь статьями 131,218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пришли к выводам, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается исполнение сторонами договора купли- продажи от 07.08.2015 своих обязательств по сделке - оплаты покупной цены и передачи имущества во владение покупателя, а также подтверждена правомерность распоряжения Кооперативом спорным объектом недвижимости. В связи с этим суды удовлетворили исковые требования.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Более того пунктом 1 статьи 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход

права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017, далее - Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Статьей 6 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что возникшие до его вступления в силу права на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, но требуется при государственной регистрации перехода такого права, имевшего место после введения в действие Закона.

Поскольку обстоятельства, с которыми истец связывает возникновение у него права собственности, имели место после вступления в силу Закона

№ 122-ФЗ, право собственности ФИО2 на объект недвижимости может считаться возникшим только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для удовлетворения иска о признании права собственности.

Как следует из материалов дела, после подписания договора стороны обратились в Управление Росрестра за регистрацией перехода права собственности на здание картофелехранилища; государственная регистрация была приостановлена в связи с непредставлением документов о регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество и отсутствием такой регистрации в реестре, а также непредставлением заявления о регистрации ранее возникшего права; о данном приостановлении стороны были извещены уведомлением от 01.02.2017 № 29/007/04/2017-41.

Приостановление регистрационных действий стороны не обжаловали в порядке, установленном законом.

Как предусмотрено пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу указанной нормы соответствующее требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

Однако вместо указанного требования предпринимателем ФИО2 заявлено требование о признании права собственности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 61 Постановления № 10/22, при применении положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ суд, принимая решение о регистрации, проверяет, имелись ли у продавца

полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, передано ли имущество покупателю, а также устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, а также Законом № 122-ФЗ, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суды не приняли во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе до вступления в действие указанного Закона.

В нарушение положений части 2 статьи 65 АПК РФ суд первой инстанции не определил обстоятельства, подлежащие доказыванию и имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

В обжалуемых судебных актах не приведены обстоятельства, подтверждающие вывод суда о том, что здание картофелехранилища, построенное в 1976 году совхозом «Моржегорский» и переданное Кооперативу по передаточному акту от 19.06.2009, принадлежит ответчику на праве собственности и данное право является ранее возникшим и существующим независимо от его государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что Кооператив является правопреемником совхоза «Моржегорский».

Указанные документы судами не были истребованы, в связи с чем в полной мере не были проверены правовые основания возникновения права собственности ответчика на спорный объект, однако проверка данных обстоятельств входит в предмет доказывания и судебной проверки при наличии спора о праве.

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в своем решении не привел доказательства, обосновывающие вывод о правопреемстве Кооператива и о принадлежности ему отчуждаемого здания, чем существенно нарушил нормы процессуального права и неправильно применил нормы материального права, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.

Допущенные нарушения являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены решения и апелляционного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.07.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 28.11.2017 по делу № А05-2758/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий Т.Г. Преснецова

Судьи Г.М. Рудницкий

ФИО1