Гражданский кодекс часть 1

19 марта 2018 года	Дело №	А05П-128/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2018 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.08.2017 (судья Скворцов В.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу № А05П-128/2017, у с т а н о в и л: Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа, место нахождения: 166000, Ненецкий автономный округ, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Управление), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <>, ИНН <>, о расторжении договора от 22.06.2016 № 125 аренды земельного участка (с учетом уточнения требований). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар», место нахождения: 166000, Ненецкий автономный округ, <...>, ОГРН <>, ИНН <*>. Решением от 17.08.2017 исковые требования удовлетворены. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 данное решение оставлено без изменения. Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, истцом не доказаны, а судами не проверены имеющие существенное значение для дела обстоятельства, а именно нарушение ответчиком условий договора и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Управление в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, полагая, что вопреки утверждениям ответчика факты нарушения им условий договора были исследованы судами и нашли подтверждение в ходе судебных заседаний. Управление просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя. Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, ФИО1 лично не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Управления не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, на основании протокола от 21.06.2016 результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под причал на территории муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» Управление (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) как единственный участник признанного несостоявшимся аукциона заключили договор от 22.06.2016 № 125 аренды земельного участка площадью 200 кв. м с кадастровым номером 83:00:050002:2147, относящегося к землям населенных пунктов, расположенного по адресу: Ненецкий автономный округ, <...> в районе дома 3А, с разрешенным использованием «под причал» сроком действия с 22.06.2016 по 22.06.2026. Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.07.2016. По акту приема-передачи от 22.06.2016 земельный участок передан арендатору. Управление направило предпринимателю ФИО1 претензию от 02.02.2017 № 337 о расторжении договора аренды и проект соглашения о расторжении договора, считая его ничтожной сделкой, поскольку исходя из положений Водного кодекса Российской Федерации использование данного земельного участка, находящегося в водоохранной зоне реки Печора, под причал невозможно по причине отсутствия в границах арендуемого земельного участка твердого покрытия для стоянки и движения транспорта, а также путей подъезда с твердым покрытием к участку. Предприниматель ФИО1 в отзыве на претензию отказалась от подписания соглашения о расторжении договора, полагая, что оснований для досрочного расторжения договора не имеется. Управление, ссылаясь на то, что арендатор использует земельный участок с существенными нарушениями условий договора, поскольку в границах арендуемого земельного участка отсутствуют причал как гидротехническое сооружение, а также твердое покрытие для стоянки и движения транспорта и пути подъезда с твердым покрытием, без которых невозможна эксплуатация земельного участка по указанному в договоре назначению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения дела. Суды, установив, что на арендуемом земельном участке отсутствуют гидротехническое сооружение, подпадающее под определение «причал», а также твердое покрытие для стоянки и движения транспорта в границах участка, пришли к выводу, что изначально формирование земельного участка, а затем его предоставление в аренду для испрашиваемых заявителем целей произведено с нарушением правового режима водоохранной зоны и береговой полосы, а использование участка под погрузку и выгрузку автомобильной техники нарушает действующее водоохранное законодательство, и удовлетворили исковые требования. Между тем судами не учтено следующее. В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, а именно получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения от нее в установленный срок ответа на такое предложение. Как видно из дополнения Управления к исковому заявлению от 07.08.2017 (листы дела 90-91), требование о расторжении договора аренды заявлено им в связи с использованием арендатором земельного участка не по целевому назначению, а именно отсутствием в границах земельного участка причала как гидротехнического сооружения. Однако в претензии от 02.02.2017 № 337, приобщенной к делу в качестве доказательства соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, не содержатся указания на нарушение арендатором существенных условий договора как основание для его досрочного расторжения по требованию арендодателя и на необходимость устранения допущенных нарушений в сроки, которые могли бы считаться разумными. В таком случае у судов не имелось достаточных оснований для признания досудебного порядка урегулирования спора соблюденным только при наличии указанной претензии. Кроме того, в данном случае требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды заявлено в связи с недобросовестным, по мнению истца, поведением арендатора и существенным нарушением арендатором условий договора, выразившимся в отсутствии на земельном участке причала и использовании участка вопреки положениям водного законодательства без твердого покрытия для стоянки и движения транспорта. Однако суды, удовлетворяя иск арендодателя и признавая тем самым установленным факт нарушения условий договора ответчиком, не проверили, в каком состоянии участок был передан арендатору, была ли предусмотрена аукционной документацией и договором обязанность арендатора оборудовать на земельном участке причал и дополнительно обустроить земельный участок. От выяснения указанных вопросов зависит распределение бремени негативных последствий невозможности использования земельного участка по назначению, определенному договором. Следует также отметить, что в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о проведении арендодателем какого-либо обследования земельного участка, предшествовавшего направлению арендатору претензии, в целях описания фактического состояния земельного участка и проверки соблюдения арендатором при его использовании условий договора. Таким образом, выводы судов по существу спора нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение для выяснения с учетом изложенного выше обстоятельств, которые могут иметь существенное значение для разрешения спора. Принимая во внимание сказанное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.08.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А05П-128/2017 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			М. В. Захарова А.В. Кадулин