Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителей ООО ПКФ «ИНВЕСТСТРОЙ» - ФИО1, по доверенности от 09.01.2019г.; Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» - ФИО2, по доверенности № 34 от 14.08.2018г.,

рассмотрев с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» на решение арбитражного суда Астраханской области от 14 марта 2019 года по делу № А06-12323/2018 (судья Гущина Т.С.) по исковому заявлению ООО ПКФ «ИНВЕСТСТРОЙ» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ОГРН <***>; ИНН <***>) о взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

ООО ПКФ "ИНВЕСТСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» о взыскании ущерба в сумме 536.472 руб.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 14 марта 2019 года с Муниципального образования «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» за счет средств казны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» взыскана стоимость улучшений арендованного имущества в размере 536 472,00 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13 729,00 рублей.

Управление муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ООО ПКФ "ИНВЕСТСТРОЙ" представило письменный отзыв, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,ООО «Производственно-коммерческая фирма «Инвестстрой» согласно соглашению о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.05.2006 года по договору аренды от 28.02.2000 года № 7143 в период с 28.02.2000 г. по 19.03.2018 года являлось арендатором нежилого помещения, в городе Астрахани, расположенного на 1,2 этажах (полуподвале, подвале) в кирпичном доме №7 по ул. Бабушкина НО ЖЭК № 1 в Кировском районе с общей площадью 380 кв.м.

Согласно дополнительного соглашения от 27.03.2007 года к договору аренды №7143 от 28.02.2000 года были произведены уточнения пункта 1 в части площади с 380 кв.м. на 330,8 кв.м.

На основании договора аренды №7143 от 28.02.2000 года Саратовская государственная академия права получала на праве аренды вышеуказанное нежилое помещение от Комитета по управлению имуществом г. Астрахани.

Истец в период пользования арендуемым нежилым помещением письмом за № 156 от 26.09.2014г. обратился в управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» за получением разрешения па проведение ремонтных работ в арендуемом помещении.

Согласно ответу от 25.11.2014г. за № 30-10-02-4314/14 Управление возражений против проведения ремонтных работ не имело.

В рамках договора аренды ООО «ПКФ «Инвестстрой» выполнило работы, которые являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, а именно: ремонт оконных проемов и замена оконных блоков.

Стоимость неотделимых улучшений подтверждается локальным сметным расчетом, отчетом об оценке от 26.12.2014г. № 225-14 и составляет 536 472 руб.

Ремонтные работы проводились своими усилиями и за собственный счет истца.

В свою очередь, договор аренды № 7143 от 28.02.2000г. был расторгнут 19.03.2018 года, в связи с выкупом Обществом арендуемого помещения и приобретением последнего в собственность (договор купли-продажи недвижимости № 497/1111 от 19.03.2018г.).

Кроме того, истцом были направлены соответствующие письма в адрес Управления о количестве и стоимости осуществленных улучшений, их оценке, и предложении их оплаты либо зачета в погашение арендной платы (исх. письма от 21.01.2015 г. за №7, от 20.01.2017 г. за №18-1, от 10.11.2014 г. б/н).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 г. по делу №А06-3847/2017 определено, что при рассмотрении спора между Обществом и Управлением о понуждении к заключению договора купли-продажи вышеуказанного помещения, при определении стоимости выкупного имущества сумма затрат не была учтена, также этот вопрос не был решён и при зачёте арендных платежей, следовательно у Общества образовались убытки в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Полномочия арендодателя и собственника данного помещения осуществляло Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань».

С целью соблюдения досудебного порядка, истцом была направлена претензия в адрес ответчика (претензия №308 от 12.09.2018 г. ) с требованием к Управлению возместить затраченные на капитальный ремонт арендуемого помещения денежные средства в сумме 536 472 руб. в течении 30 календарных дней с момента получения претензии.

Однако, истцом был получен ответ от Управления от 03.10.2018 г. №30-10-02-8359/18 о невозможности оплаты и зачета произведенных неотделимых улучшений, в связи с расторжением договора аренды.

Поскольку требования, изложенные в претензии, не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о возмещении стоимости неотделимых улучшений.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

По правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По иску из неосновательного обогащения необходимо доказать наличие обогащения на стороне ответчика, которое может состоять либо в приобретении, либо в сбережении имущества за счет другого лица.

На основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 г. по делу №А06-3847/2017, суд обязал Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» заключить договор купли-продажи арендованного имущества, расположенного по адресу: <...> литер А, помещение №1 общей площадью 330,8 кв.м., расположенное на 1, 2 этаже.

Договор аренды № 7143 от 28.02.2000г. был расторгнут 19.03.2018 года, в связи с выкупом Обществом арендуемого помещения и приобретением последнего в собственность (договор купли-продажи недвижимости № 497/ПП от 19.03.2018г.), без учета стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.2001 №65, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Таким образом, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в целях зачета в счет выкупной цены стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений нежилого помещения истец представил отчет об оценке № 225-14.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемом помещении, расположенного по адресу: <...> «а», по состоянию на 02.12.2014 с учетом округления НДС 18% составляет 536 472 руб.

26.09.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о предложении провести замену оконных блоков.

10.11.2014 истец направил в адрес Управления локальный сметный расчет на выполнение ремонтных работ и сообщил, что силами ООО ПКФ «Инвестстрой» уже выполнен текущий ремонт внутренних помещений арендуемого здания.

Письмом от 25.11.2014 № 30-10-02-4314/14 Управление сообщило, что не имеет возражений против проведения ремонтных работ.

Вопрос по зачету средств арендатора будет рассмотрен после предоставления отчета об оценке затрат на капитальный ремонт.

Кроме того, истцом в адрес ответчика были направлены отчет о стоимости затрат, локальный сметный расчет № 1 на выполнение ремонтных работ, ведомость объемов работ.

Также в материалы дела представлена справка о стоимости выполненных работ от 12.12.2014, акт о приемке выполненных работ за декабрь 2014 года от 12.12.2014.

Поэтому, вывод суда о том, что ответчик согласовал истцу проведение капитального ремонта подтверждается материалами дела.

Довод жалобы о нарушении Порядка зачета стоимости затрат на капитальный ремонт, утвержденного Постановлением Администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 16.06.2015г. № 3722, не может быть принят, так как согласование на проведение данных работ было получено до принятия данного Постановления.

Довод ответчика о том, что истцом произведены неотделимые улучшения в помещении, которое в настоящее время принадлежит ему на праве собственности отклоняется судом, поскольку на момент выполнения работ помещение находилось у истца на праве аренды и при выкупе данного помещения его стоимость определялась без учета стоимости произведенного неотделимого улучшения.

При рассмотрении спора между истцом и ответчиком о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения, при определении стоимости выкупного имущества сумма затрат не была учтена, также этот вопрос не был решен при зачете арендных платежей, следовательно у Общества образовались убытки в размере стоимости произведенных неотделимых улучшений.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 536 472 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 14 марта 2019 года по делу № А06-12323/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

Судьи О.А. Дубровина

В.Б. Шалкин