Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2017 года по делу № А06-12777/2016 (судья Г.В. Серикова),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с учетом протокола разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Астраханское детское питание" обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества Администрации МО "Город Астрахань" об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с учетом протокола разногласий.

Решением суда от 29.05.2017 исковые требования удовлетворены в части. Суд первой инстанции обязал Управление муниципального имущества Муниципального образования «Город Астрахань» в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м. в редакции:

- пункт 2.1 договора: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 10 870 000 (Десять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.";

-пункт 2.2. договора: "Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу №А06-12777/2016";

-пункт 2.3. договора: "Денежные средства, по уплате которых предоставляется отсрочка, перечисляются Покупателем ежеквартально, не позднее последнего числа второго месяца каждого квартала, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по делу А06-12777/2016";

-пункт 2.4. договора: "На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляет 3,5% годовых";

-пункт 2.5. договора: "Оплата процентов производится Покупателем ежеквартально, одновременно с уплатой денежных средств по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка. В случае несвоевременной оплаты в установленной договором срок, также начисляются проценты по дату фактической оплаты очередного платежа по настоящему договору, которые подлежат уплате";

-абз. 1 пункт 2.6. договора: "Покупатель вправе произвести оплату приобретаемого в рассрочку объекта недвижимости или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств";

-пункт 2.8 договора: "Исключить";

-пункт 3.2.1 договора: "Произвести оплату стоимости объекта недвижимости в размере и на условиях, предусмотренных Главой 2 настоящего Договора";

-пункт 3.2.3. договора: "Исключить";

-пункт 3.2.5. договора: "Исключить";

-пункт 3.3. договора: "Объект недвижимости находится в аренде у Покупателя непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01 июля 2015 года на основании договора аренды №7799 от 05.01.2001 г., который подлежит расторжению Сторонами после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости";

-пункт 3.5 договора: "Исключить";

-пункт 4.2. договора: "Исключить";

-пункт 4.3 договора: " Взыскание процентов не освобождает сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре";

--пункт 4.4.1. договора: "Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости"; -пункт 4.5. договора: "Исключить";

--пункт 5 договора: "Объектом недвижимости, указанным в п. 1.2. настоящего Договора, обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании настоящего Договора"; пункт 6.6 договора: "Исключить"

В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

С Управления муниципального имущества администрации Муниципального образования «Город Астрахань» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» взысканы судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» также не согласилось с принятым по делу судебным актом, что явилось основанием для обжалования решения в апелляционном порядке.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов арбитражного дела между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Арендодатель по договору) и Обществом с ограниченной ответственностью "Астраханское детское питание" (Арендатор по договору) 05.01.2001 года заключен договор на аренду муниципальных нежилых помещений № 7799 , по условиям которого арендодатель передает в аренду нежилое помещение, общей площадью 860,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, сроком с 01.01.2001г. по 30.12.2001г. с дополнительными соглашениями по изменению срока действия договора аренды и площади.

Общество с ограниченной ответственностью "Астраханское детское питание" 05.07.2016г обратилось в Управление муниципального имущества администрации Муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (л.д.25, т.1).

Постановлением Администрации муниципального образования "Город Астрахань" №5760 от 30.08.2016г. «О приватизации муниципального имущества - нежилого помещения по адресу: <...> в порядке реализации преимущественного права арендатора - общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» определено осуществить приватизацию муниципального имущества, установить стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м. (л.д.29, т.1).

Управление муниципального имущества администрации Муниципального образования «Город Астрахань» направило 05.09.2016г. в адрес истца предложение за №30-10-02-4367 о заключении договора купли-продажи муниципального имущества по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м., которое получено истцом 23.09.2016г. (л.д.28,35, т.1).

Получив проект договора, истец 21.10.2016г. направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором не согласился с редакцией спорных пунктов и предложил свою редакцию, которая впоследствии не была принята ответчиком.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

В последующем, с учетом уведомления ответчика от 18.01.2017 об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, истец, с учетом ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил обязать ответчика заключить договор с учетом удовлетворения судом протокола разногласий к договору в редакции истца (т.2 л.д. 134).

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Указанное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временное владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приватизацию муниципального имущества установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании положений частей 2, 4, пунктов 1, 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ при направлении уполномоченными органами субъектам малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи арендуемого ими имущества и в случае согласия названных субъектов на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента его отказа от заключения договора купли-продажи такого имущества, а также по истечении тридцати дней со дня получения им предложения и (или) проекта такого договора, если этот договор не был им подписан в указанный срок.

В судебном заседании установлено, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, является арендатором более двух лет до момента вступления в силу Закона №159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате арендуемого нежилого помещения, площадь спорного помещения соответствует положениям статьи 3 Закона №159-ФЗ.

Исходя из статей 432, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий в проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определятся в соответствии с решением суда.

В данном деле между сторонами возникли разногласия, в том числе, и по поводу определения рыночной стоимости нежилого помещения. При этом каждая из сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается. Истец представил оценку ООО «Авторизованный центр оценки» на дату составления 05.07.2016 года №02/09-2016, ответчик представил оценку ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» на дату 12.08.2016 года №25.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

В силу статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества на дату обращения заявителя за выкупом объекта аренды - 05.07.2016г., определением арбитражного суда от 12.04.2017г. в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Нижневолжское агентство оценки», эксперту ФИО3

Представленное экспертное заключение, принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу, позволяющего достоверно установить, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 861,7 кв.м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 05.07.2016 года составляет 10 870 000 руб.

Ввиду изложенного пункт 2.1 договора правомерно урегулирован судом первой инстанции с учетом результатом экспертного исследования.

При этом, коллегией суда апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы ответчика о том, что из экспертного заключения не усматривается включает ли определённая экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости сумму НДС или нет.

Так согласно исследовательской части экспертного заключения, эксперт указывает на то, что рыночная стоимость объекта не включает в себя величину НДС как отдельного элемента (страница 5 Заключения - т.2 л.д.49).

В представленном истцом протоколе разногласий споры по п. 2.2. и п.2.3 проекта договора купли-продажи сводятся к определению начала периода оплаты и сроков внесения платежа, поскольку в проекте договора купли-продажи не указан срок начала оплаты и срок внесения платежа, а в представленном истцом протоколе разногласий срок внесения платежа обусловлен указанием на событие, то в данном случае, такое событие, является день вступления в законную силу судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Руководствуясь вышеприведенными нормами Закона №159-ФЗ, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о необходимости изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

"п. 2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу №А06-12777/2016.".

Обжалуя решение суда в части принятия условия пункта 2.2 договора, истец указывает на то, что подобное условие не представляется возможным исполнить, поскольку оплата объекта является существенным условием договора и вступает в силу с момента его подписания (заключения).

Между тем, указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Тем самым редакция пункта 2.2, утвержденная судом, в полной мере соответствует действующему законодательству.

"п. 2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется отсрочка, перечисляются Покупателем ежеквартально, не позднее последнего числа второго месяца каждого квартала, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по делу А06-12777/2016.".

При согласовании пункта 2.4 договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что указанный пункт в редакции истца лишь уточняет конкретные данные по процентам на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, спор по уточнениям отсутствует, в связи с чем суд первой инстанции правомерно счел возможным принять данный пункт в редакции истца.

Как указывают заявители жалобы разногласия по данному пункту отсутствуют.

При разрешении вопроса об урегулировании пункта 2.5 договора, судом первой инстанции принято во внимание, что договоре установлен срок внесения платежей - ежеквартально, в связи с чем, из пункта 2.5 исключена фраза «график платежей».

В остальной части пункт принят в редакции истца.

Апелляционные жалобы доводов в отношении выводов суда по пункту 2.5. договора не содержат.

При урегулировании спорного пункта 2.6 договора суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 4 статьи 5 Закона №159-ФЗ установлено, что плата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя, в связи с чем установление срока уведомления ответчика об этом является наложением на истца дополнительных обязанностей, не установленных законодательством. Таким образом, абзац 1 п. 2.6. договора купли-продажи правомерно принят в редакции истца.

Рассматривая вопрос об урегулировании разногласий по пункту 2.8 договора, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №54 от 22.11.2016 года, согласно которым по смыслу пункта 1 статьи 316 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором.

Если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора

В связи с чем, пункт 2.8 договора определен в следующей редакции:

"п. 2.8. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, указанного в настоящем Договоре, не позднее даты платежа.".

"п. 3.2.1 договора изложен в редакции: "произвести оплату стоимости объекта недвижимости в размере и на условиях, предусмотренных главой 2 настоящего договора".

Апелляционные жалобы доводов в отношении выводов суда по пункту 3.2.1 договора не содержат.

Истцом в порядке урегулирования разногласий было предложено исключить условие п. 3.2.3., устанавливающего право выбора оплаты первоначального взноса и его суммы Покупателю.

Принимая редакцию истца, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данное условие не соответствует положениям Закона №159-ФЗ, не содержащего условия о внесении первоначального взноса, в связи с чем находит обоснованной позицию истца об исключении данного условия из договора купли-продажи.

Рассматривая разногласия по пункту 3.3 суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с Пленумом ВАС №73 от 17.11.2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды в тех случаях, когда выкуп имущества осуществляется в прядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении арендной платы после его заключения. При этом судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Пункт 3.3. договора купли-продажи, предусматривающий сохранение аренды до регистрации перехода права собственности принят в редакции истца, что не противоречит действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы ответчика судебной коллегией отклоняются, поскольку принятая редакция пункта 3.3 договора не нарушает права последнего.

При рассмотрении разногласий по п. 3.5. договора купли-продажи суд первой инстанции пришел к выводу, что он связан с правами и обязанностями истца и ответчика как залогодателя и залогодержателя, в том числе в отношении порядка страхования заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона №159-ФЗ установлено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, в связи с чем суд первой инстанции правомерно счел возможным исключить из текста договора купли-продажи п. 3.5.

Доводы ответчика об обратном отклоняются как необоснованные.

Касательно условий договора (пункты 4.2 и 4.5.) о неустойки и штрафных санкциях, первой инстанции исходил из того, что спорные условия договора, устанавливающие санкции за просрочку платежа, должны определяться в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку стороны не достигли принципиального соглашения в отношении соглашения о неустойке, понуждение к заключению договора с учетом данного условия, как правомерно указал суд первой инстанции, не допускается.

Таким образом, учитывая вышеизложенное п. 4.2., п. 4.5. договора купли-продажи подлежащими исключению, а п. 4.3, п. 4.4.1 договора купли-продажи приняты в редакции истца.

Рассматривая вопрос об урегулировании пункта 4.4 договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, предложение истца установить количество неоплаченных текущих платежей в размере более трех раз подряд ничем не обосновано, в связи с чем оснований для принятия такого условия у суда отсутствуют.

Таки образом пункт 4.4 договора принят в соответствии с положением статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условия принятия п. 5 договора купли-продажи правомерно изложены в редакции ответчика: "Объектом недвижимости, указанным в п. 1.2. настоящего Договора, обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании настоящего Договора".

Пункт 6.6 договора обоснованно исключен судом первой инстанции, поскольку каких-либо приложений к договору суду представлено не было.

Судом первой инстанции обоснованно признан несостоятельным довод ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, как противоречащий положениям Закона №159-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как верно указал суд первой инстанции, пункт 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, на который ссылается ответчик, не подлежит применению по следующим основаниям.

Субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли - продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случае приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Получив от ответчика проект договора купли продажи арендуемого имущества 23.09.2016г. истец 21.10.2016г., то есть в установленный законом тридцатидневный срок направил ответчику согласие о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с протоколом разногласий, тем самым истец прервал течение срока для заключения договора.

Таким образом, истцом не пропущен установленный пунктом 2 частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от ответчика проекту договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истец не утратил

Как следует из письма от 21.10.2016г. истец подтвердил свое согласие на выкуп арендуемого имущества, и направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, однако ответчик письмом от 31.10.2016г. указанный протокол разногласий отклонил.

При таких обстоятельствах, ответчик признавал, что истец согласовал и выразил свою волю на выкуп арендуемого им имущества, истец не отказался от заключения договора купли-продажи имущества, воспользовался предоставленным ему федеральным законом преимущественным правом на выкуп имущества, а несогласие истца выразилось лишь в установленной ответчиком рыночной цены имущества, а также других пунктов проекта договора купли-продажи.

Исходя из арбитражного процессуального законодательства днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».

В случае своевременного исполнения истцом требований, изложенных в определении судьи об оставлении искового заявления без движения, а также при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Исковое заявление истца об урегулировании разногласий поступило в адрес суда 26.12.2016г., об утрате преимущественного права на выкуп помещения ответчик уведомил истца письмом от 18.01.2017г., которое получено истцом 16.02.2017г. Следовательно, на момент уведомления истца об утрате преимущественного права на выкуп имущества, в арбитражном суде Астраханской области уже имелось заявление истца об обязании заключить договор купли-продажи и об урегулировании спорных пунктов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств, в том числе переписка сторон, позволяют суду сделать вывод о том, что истец выбрал надлежащий способ защиты своих прав и своевременно передал на разрешение суда вопрос урегулирования спора при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Позиция ответчика об утрате истцом права на выкуп арендуемого имущества направлена, по сути, на лишение истца права преимущественного выкупа, что противоречит Закону №159-ФЗ.

Подобный действия истца свидетельствуют, по мнению суда апелляционной инстанции, об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи.

Такая позиция ответчика явно прослеживается из представленный в материалы дела возражений на исковое заявление. Аналогичные доводы нашли свое отражение и в апелляционной жалобе.

Между тем, в рассматриваемых правоотношениях заключение договора купли-продажи для Управления является обязательным.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или 4 подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Как уже было отмечено ранее, с учетом уведомления ответчика от 18.01.2017 об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, истец, с учетом ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил обязать ответчика заключить договор с учетом удовлетворения судом протокола разногласий к договору в редакции истца.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вместе с тем, обязывая ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого имущества судом первой инстанции в резолютивной части приведены лишь пункты договора, относительно которых у сторон имелись разногласия до даты отказа Управления заключить договор с истцом (т.е. до 18.01.2017).

Кроме того, исходя из диспозиции части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, в случае понуждении к его заключению стороны, на которую такая обязанность возложена по закону, считается заключенным с момента принятия соответствующего судебного акта. В данной связи, выводы суда первой инстанции в части обязания Управления заключить договора в течение месяца со дня вступления решения суда следует признать ошибочными.

Оценив доводы апелляционной жалобы как истца так и ответчика, суд апелляционной инстанции правовых оснований для изменения выводов суда первой инстанции в части урегулирования разногласий не усматривает, в связи с чем признаёт доводы жалоб несостоятельными.

Таким образом, решение Арбитражного суда Астраханской области подлежит изменению с приведением резолютивной части решения в соответствие с выводами суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 мая 2017 года по делу № А06-12777/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Обязать Управление муниципального имущества Муниципального образования «Город Астрахань» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м. на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

с рассрочкой платежа

г.Астрахань №___/ ПП « » ____________2016г.

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», в лице начальника управления ФИО4, действующего на основании Положения об управлении муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», постановления администрации муниципального образования «Город Астрахань» № 5760 от 30.08.2016г и приказа управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» №____ от___________г, именуемое в дальнейшем «Продавец» и Общество с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание», адрес: <...> ОГРН________________________в лице директора___________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом Договора является имущество, находящееся в собственности муниципального образования «Город Астрахань», право приобретения которого «Покупатель» приобрел в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008г № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 21.12.2001 г №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.2 Продавец продает, а Покупатель приобретает в порядке и на условиях, изложенных в настоящем Договоре нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 861,7 кв.м. (в дальнейшем предмет договора именуется «объект недвижимости»).

1.3. Объект недвижимости на момент совершения настоящего Договора в споре, под запрещением (арестом) не состоит;

Свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

1.4 Состояние приобретаемого объекта недвижимости, условия приобретения и использования Покупателю известны, в связи с чем, претензии по указанным основаниям после подписания Акта приема-передачи Объекта приватизации, Продавцом не принимаются.

1.5Оформление права собственности на приобретаемый объект недвижимости осуществляется в соответствии с условиями настоящего Договора.

Расходы, связанные с оформлением перехода к Покупателю права собственности на объект недвижимости, в полном объеме несет Покупатель.

1.6 Право собственности на объект недвижимости возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области.

1.7 Право залога у Продавца на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации права ипотеки (настоящего договора).

2.ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 10 870 000 (Десять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.

2.2 Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу №А06-12777/2016.

2.3. Денежные средства, по уплате которых предоставляется отсрочка, перечисляются Покупателем ежеквартально, не позднее последнего числа второго месяца каждого квартала, следующим за месяцем, в котором вступило в законную силу решение арбитражного суда по делу А06-12777/2016.

2.4. На сумму денежных средств, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляет 3,5% годовых.

2.5. Оплата процентов производится Покупателем ежеквартально, одновременно с уплатой денежных средств по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка. В случае несвоевременной оплаты в установленной договором срок, также начисляются проценты по дату фактической оплаты очередного платежа по настоящему договору, которые подлежат уплате.

2.6. Покупатель вправе произвести оплату приобретаемого в рассрочку объекта недвижимости или внести денежные суммы в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой части текущего платежа и процентов, начисленных на дату внесения денежных средств

В случае досрочного погашения Покупателем стоимости объекта недвижимости, обязательство по оплате стоимости объекта недвижимости считается надлежаще исполненным.

2.7. Оплата производится перечислением на счет Управления Федерального казначейства по Астраханской области (управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» л/счет <***>) № 40101810400000010009 в отделении по АО Южного главного управления Центрального Банка РФ, БИК 041203001, ИНН <***>, КПП 301501001, ОКТМО 12701000001, КБК 706 11402043040000410 (В платёжном поручении указывается: «Оплата объекта недвижимости согласно договору купли-продажи № от « » 201 г.»).

Копия платежного документа представляется Продавцу в 3-хдневкый срок с момента оплаты.

Датой внесения очередного платежа, процентов, сумм штрафных санкций, считается дата поступления денег на счет, указанный в настоящем Договоре. Документом, подтверждающим оплату является выписка со счета управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань)».

2.8.Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на корреспондентский счет банка не позднее даты платежа.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Права и обязанности Продавца:

3.1.1.Подписать с Покупателем акт приема-передачи объекта недвижимости в течение 15 рабочих дней после регистрации договора в «Книге регистрации договоров, купли-продажи объектов приватизации» Продавца.

3.1.2.Зарегистрировать настоящий Договор в «Книге регистрации договоров купли-продажи объектов приватизации» Продавца в течение 10 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.

С момента подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения объекта недвижимости несет Покупатель.

3.2. Права и обязанности Покупателя:

3.2.1. Произвести оплату стоимости объекта недвижимости в размере и на условиях, предусмотренных Главой 2 настоящего Договора

3.2.2. Принять по передаточному акту недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 настоящего Договора.

3.2.3. После регистрации Договора в «Книге регистрации Договоров купли-продажи объектов приватизации» Продавца и подписания акта приема-передачи в месячный срок передать документы для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

3.3. Объект недвижимости находится в аренде у Покупателя непрерывно в течение более двух лет по состоянию на 01 июля 2015 года на основании договора аренды №7799 от 05.01.2001 г., который действует до регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

3.4.Стороны подтверждают отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды № 7799 от 05.01.2001 г, а также выполнение иных условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г, № 159-ФЗ.

3.5.Стороны обязуются добросовестно исполнять все условия настоящего Договора, информировать друг друга об их выполнении, не совершать действий, способных нанести другой стороне вред.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За невыполнение или за ненадлежащее выполнение своих обязательств стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством и
настоящим Договором.

4.2. Взыскание процентов не освобождает сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

4.3. В случае невыполнения Покупателем обязанностей, изложенных в настоящем Договоре, Продавец имеет право:

4.3.1.Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости;

4.3.2Расторгнуть настоящий Договор в судебном порядке в случае:

- неоплаты Покупателем текущего платежа в срок, установленный настоящим Договором, два раза подряд, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

- в иных случаях предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3.3. Обратить взыскание на заложенное имущество, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

4.4 Споры, возникшие в результате действия настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством и рассматриваются в Арбитражном суде Астраханской области.

4.5 В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объектом недвижимости, указанным в п. 1.2 настоящего Договора, обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании настоящего Договора.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий договор действует:

6.1.1. В части купли-продажи объекта недвижимости — до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем взаимных обязательств по настоящему договору.

6.1.2. В части обременения объекта недвижимости залогом, до даты полного исполнения Покупателем платежных обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

6.2. В случаях изменений местонахождения и других реквизитов стороны обязаны сообщать об этом друг другу в течение 10 дней с момента регистрации изменений.

6.3. Изменения и дополнения к Договору оформляются соответствующими дополнительными соглашениями сторон.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у Продавца, один - у Покупателя и один - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

6.5. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат рассмотрению и урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

«Покупатель»«Продавец»

«Продавец»

ООО«Астрахангскоедетскоепитание»

Управлениемуниципальногоимуществаадминистрациимуниципальногообразования«ГородАстрахань»., <...>

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Астраханское детское питание» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

В.А. Камерилова

А.Ю. Никитин