Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рекламно-коммерческая фирма «Камерон»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021

по делу № А06-6273/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рекламно-коммерческая фирма «Камерон», г. Астрахань (ИНН <***>, ОГРН <***>) к государственному предприятию Астраханской области «Издательско-полиграфический комплекс «ВОЛГА», г. Астрахань (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, при участии третьего лица – Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рекламно-коммерческая фирма «Камерон» (далее – ООО РКФ «Камерон», истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к государственному предприятию Астраханской области «Издательско-полиграфический комплекс «ВОЛГА» (далее – ГП АО «ИПК «Волга», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 311,4 кв. м, расположенных в помещении № 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса, литера Б, по адресу: <...>/Шаумяна, д. 75/48, пунктов 2.1, 2.3, 3.1, 3.3.1, 3.4.1 договора, в соответствии с которыми объекты недвижимости реализовываются по рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «Нижневолжское агентство оценки», цена продажи объектов недвижимости составляет 6 100 000 руб., НДС не облагается.

Сумма залогового платежа в размере 1 500 000 руб., внесенная покупателем в соответствии с предварительным договором от 10.04.2019 № 43‑П/2019, сумма неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 1 489 065 руб., сумма арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. за период с 01.10.2019 по 28.02.2021 засчитываются в сумму цены продажи объектов недвижимости на момент заключения настоящего договора. Оставшаяся сумма цены продажи объектов недвижимости в размере 2 110 391,34 руб. подлежит оплате покупателем в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи, а именно не позднее 01.09.2026.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.03.2021 урегулированы разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества, постановлено заключить договор купли-продажи областного недвижимого имущества на заявленных истцом условиях: цена продажи объектов недвижимости составляет 6 100 000 руб., сумма залогового платежа в размере 1 500 000 руб., внесённая покупателем в соответствии с предварительным договором от 10.04.2019 № 43-П/2019, сумма неотделимых улучшений арендуемых помещений в размере 1 489 065 рублей на проведение капитального ремонта, сумма арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. за период с 01.10.2019 по 28.02.2021 засчитываются в сумму цены продажи объектов недвижимости на момент заключения настоящего договора. Оставшаяся сумма цены продажи объектов недвижимости в размере 2 110 391,34 руб. подлежит оплате покупателем равными долями в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 решение Арбитражного суда Астраханской области от 18.03.2021 изменено в части выкупной цены объекта и порядка расчетов.

Суд апелляционной инстанции постановил, что сумма залогового платежа в размере 1 500 000 руб., внесенная покупателем в соответствии с предварительным договором от 10.04.2019 № 43-П/2019, засчитывается в сумму цены продажи объектов недвижимости на момент заключения договора. Оставшаяся сумма цены продажи объектов недвижимости в размере 4 600 000 руб. подлежит оплате покупателем в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи, а именно не позднее 01.09.2026

В кассационной жалобе ООО РКФ «Камерон» просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что судом апелляционной инстанции неправомерно не уменьшена выкупная стоимость недвижимого имущества на сумму 1 489 065 руб., затраченную на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, а также на сумму арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено, что истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 319,4 кв. м, расположенных в помещении № 10 на десятом этаже редакционно-бытового корпуса, литера Б, по адресу: <...>/Шаумяна, д. 75/48, на основании договора аренды от 22.05.2012 № 91-А-2012, заключенного с ГП АО «ИПК «Волга» (согласно дополнительному соглашению от 25.12.2019 № 4 - 311,4 кв.м.).

ГП АО «ИПК «Волга» владеет арендуемыми помещениями на праве хозяйственного ведения.

Истец 28.02.2019 обратился в ГП АО «ИПК «Волга» с заявлением о приватизации нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Ответчик 22.03.2019 направил истцу предварительный договор на заключение договора купли-продажи областного недвижимого имущества, закрепленного за ГП АО «ИПК «Волга» на праве хозяйственного ведения.

Пунктами 2.3 и 2.4 договора установлено, что на все время действия настоящего договора арендатору не запрещается вносить залоговые платежи, в любых размерах, но не превышающих 1 500 000 руб. При заключении основного договора и после определения цены основного договора залоговые суммы идут в счет оплаты суммы основного договора.

Согласно пункту 4.2 данного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.10.2019.

Распоряжением Правительства Астраханской области от 30.12.2019 № 578‑Пр «О согласовании сделки по отчуждению государственного имущества Астраханской области, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием Астраханской области «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», согласовано совершение ГП АО «ИПК «Волга» сделки по отчуждению государственного имущества Астраханской области - части помещения № 10 (кадастровый номер 30:12:010331:234) площадью 319,4 кв. м по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Кировский район, ул. Набережная 1 Мая/ ул. Шаумяна, д. 75/48, по цене 6 837 269 руб., установленной согласно отчету об оценке № 01 1202-33, выполненному по состоянию на 24.05.2019 индивидуальным предпринимателем ФИО3.

03.03.2020 ответчиком направлен ответ с проектом договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 7 111 634 руб. без учета НДС.

Истец не согласился со стоимостью объекта, полагая ее необоснованно завышенной, и обратился в свою очередь за независимой оценкой к оценщику ИП ФИО4

Согласно отчету указанного эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости составила 5 906 734 руб. без учета НДС.

Истец 02.04.2014 направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, полученный ответчиком 03.04.2020.

Ответчика представлены возражения на протокол разногласий истца от 03.06.2020 № 221.

Наличие разногласий в части оценки помещений явились основанием обращения с настоящим в суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судами установлено, что у сторон возникли разногласия в части выкупной стоимости передаваемого недвижимого имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по их ходатайству определением суда от 22.10.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство оценки».

Согласно заключению эксперта от 02.02.2021 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 311,4 кв. м по состоянию на дату оценки составляет с учетом округления 6 100 000 руб.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта являются полными и ясными.

Суд первой инстанции указал, что из условий предварительного договора купли-продажи спорного имущества следует, что на все время действия договора ООО «РКФ «Камерон» не запрещается вносить залоговые платежи, в любых размерах, но не превышающих 1 500 000 руб. При заключении основного договора и после определения цены основного договора залоговые суммы идут в счет оплаты суммы основного договора.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда первой инстанции согласился, судебные акты в данной части не обжалованы.

Кроме того, при определении выкупной цены объекта суд первой инстанции пришел к выводу о зачете стоимости неотделимых улучшений и сумм арендных платежей, внесенных за период с 01.10.2019 по 28.02.2021.

С данными выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не согласился, указав следующее.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Установлено, что в 2012 году истцом был произведен капитальный ремонт занимаемых им нежилых помещений.

Производство данного ремонта было согласовано, что подтверждается письмом ГП АО «ИПК «Волга» от 13.11.2012 № 625.

В качестве доказательства стоимости произведенного ремонта представлена сметная документация ООО «Геотехника», в соответствии с которой общая стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений составила 1 489 650 руб.

Суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции, применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, уменьшил рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную ООО «Геотехника» по состоянию на четвертый квартал 2012 года, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2012 году.

С учетом правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что денежная сумма 1 489 650 руб. не подлежит учету при определении стоимости выкупаемого имущества.

Кроме того, судом апелляционной инстанции признан также неверным вывод суда первой инстанции о необходимости включения в стоимость выкупной цены спорной недвижимости суммы уплаченных арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2017 № 305-ЭС16-19998 содержится вывод о том, что арендные платежи, уплаченные арендатором после обращения с заявлением о выкупе, не являются убытками истца, причиненными ему ответчиком, поскольку на период спора до заключения сторонами договора купли-продажи действовал договор аренды, и у истца имелось обязательство по внесению арендной платы за пользование помещением. Более того, зачет арендных платежей, уплаченных арендатором после обращения с заявлением о выкупе имущества, в счет выкупной стоимости этого имущества, не предусмотрен законом.

Суд апелляционной инстанции признал, что сумма уплаченных арендных платежей в размере 1 000 543,66 руб. также не подлежит учету при определении стоимости выкупаемого имущества.

Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда апелляционной инстанции соответствующими закону, так как между сторонами возник спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в связи с чем в силу части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

Кроме того, в силу постановления Правительства Астраханской области от 20.12.2007 № 563-П «О Порядке отчуждения государственного имущества Астраханской области» требовалось согласование сделки купли-продажи.

При этом заявителем жалобы не представлено документального подтверждения того, что ответчиком допущено незаконное бездействие, которое препятствовало своевременному заключению договора купли-продажи.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу № А06-6273/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова