Гражданский кодекс часть 1

от Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области – ФИО1, доверенность № 04-09/1-485 от 12.03.2010г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области

на решение арбитражного суда Астраханской области от «22» января 2010 года по делу
№ А06-948/2009, принятое судьей Негеревым С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Универсальное коммерческое агентство «Астрахань»

к Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА»

о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Универсальное коммерческое агентство «Астрахань» (далее ООО «УКА «Астрахань», истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее Управление, ответчик) о заключении дополнительного соглашения с учетом условий, определенных протоколом разногласий по проекту дополнительного соглашения к договору аренды №71 от 04.01.1995 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА».

Решением арбитражного суда Астраханской области от 22.01.2010г. исковые требования ООО «УКА «Астрахань» удовлетворены. Суд пришел к выводу о принятии дополнительного соглашения к договору аренды № 71 от 04 января 1995 года в редакции истца.

Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе,и принять по делу новый судебный акт.

В материалах дела имеется ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА» о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей общества с ограниченной ответственностью «УКА «Астрахань», общества с ограниченной ответственностью «Центр по оценке собственности инвестиционных рисков ЭКСПЕРТИЗА», надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют почтовые уведомления № 91217, 91219, и заявивших о рассмотрении жалобы без участия представителей.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании, открытом 16.03.2010г. объявлялся перерыв до 23.03.2010 года до 12 часов 40 минут.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 04.01.1995 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (арендодатель) и ООО «УКА «Астрахань» (арендатор) был заключен охранно-арендный договор №71 на пользование памятником архитектуры: бывший жилой дом 19-го века по ул. Кирова, 8, ФИО2, 2 литер А. Срок аренды установлен с 04.01.1995 года по 04.01.2015 года.

Дополнительным соглашением от 28.08.2000 года к договору №71 от 04.01.1995 года размер арендной платы установлен в сумме 7840,68 рублей без НДС и НДС в размере 1569,34 рублей ежемесячно не позднее 10 числа отчетного месяца с предоставлением копий платежных документов в течение 5-ти дней в адрес арендодателя. Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен комитетом в одностороннем порядке досрочно в случаях, предусмотренных законодательными актами РФ (том 1 л.д.14-15).

Письмом №10-05/2-102 от 04.08.2008 года арендодатель направил арендатору для подписания дополнительное соглашение к указанному выше договору (том 1 л.д.29).

Согласно предложенному к подписанию дополнительному соглашению (том 1 л.д.16-18) ежегодный размер арендной платы с 01.08.2008 года устанавливается в сумме 1783416 рублей без учета НДС. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 148618 рублей, НДС - 26751,24 рублей. Ежемесячные платежи подлежат оплате не позднее 10-го числа отчетного месяца. Копии платежных документов должны быть представлены в течение 10-ти календарных дней со дня отправки в адрес арендодателя. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательства по договору арендатор уплачивает Территориальному управлению неустойку в размере 10% годовой арендной платы. За сдачу в субаренду без разрешения Территориального управления арендатор уплачивает штраф в 5-ти кратном размере годовой арендной платы. За не представление или несвоевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы арендатор уплачивает штраф в размере 1% годовой арендной платы.

Письмом № 115 от 24.09.2008 года арендатор направил арендодателю протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения (том 1 л.д.33).

Арендодатель в ответ на письмо № 115 от 24.09.2008 года своим письмом от 07.11.2008 года (том 1 л.д.22) вторично просил рассмотреть дополнительное соглашение с пересчетом арендной платы в направленном арендатору варианте, подписать соглашение и вернуть арендодателю.

Письмом от 10.12.2008 года (том 1 л.д.25) арендатор отклонил предложенный вариант и повторно направил для подписания протокол разногласий по проекту дополнительного соглашения.

Арендодатель письмом от 18.12.2008 года вновь отклонил протокол разногласий и предложил заключить дополнительное соглашение в предложенном варианте (том 1 л.д.23 -24) либо решить спор в судебном порядке.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «УКА «Астрахань» в суд с иском об урегулирования в судебном порядке разногласий по абзацу 2 пункта 3, абзацу 5 пункта 3 и пункту 5 дополнительного соглашения к договору №71 от 04.01.1995 года.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, утвердил размер арендной платы в редакции, предложенной истцом в протоколе разногласий к дополнительному соглашению.

Апелляционная инстанция считает выводы суда законными, обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий на рассмотрение суда, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, по абзацу 2 пункта 3 дополнительного соглашения арендодатель предложил установить размер ежемесячной арендной платы по договору аренды №71 от 04.01.1995 года в сумме 148618 рублей плюс НДС -26751,24 рублей. Арендатор считает необходимым увеличить размер арендной платы до суммы 100694,92 рублей в месяц, плюс НДС - 18125,08 рублей.

Арендодатель основывает предложенный им размер арендной платы на отчете об оценке арендной платы № А-1(05)/04-08 от 30 апреля 2008г., произведенным в соответствии с ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте оценщика, признается достоверной, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом.

Статьёй 11 указанного закона установлено, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В ходе рассмотрения настоящего дела арбитражным судом в соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза в обществе с ограниченной ответственностью «Дока», согласно заключению которого отчет, представленный арендодателем, не соответствует требованиям к отчету об оценке (ФСО № 3).

В отчете, на который в обоснование расчета арендной платы ссылается арендодатель, не учтено обременение объекта аренды договором долгосрочной аренды, а также то, что объект является памятником архитектуры, отсутствуют выводы о том, как на стоимость объекта влияет тот факт, что объект недвижимости является памятником архитектуры. В отчете не выполнен анализ ценообразующих факторов, обоснование значений ценообразующих фактов, отсутствуют выводы о наиболее значимых факторах. В отчете неверно определено местоположение объекта, инженерные коммуникации и внутренняя отделка.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также, учитывая, что цена, предложенная оценщиком, является рекомендуемой, и то, что соглашение сторон об увеличение размера ежемесячной арендной платы до суммы 100.694,92 рублей плюс НДС - 18.125,08 рублей фактически имеется, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что размер арендной платы подлежит утверждению в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

По абзацу 5 пункта 3 дополнительного соглашения арендодатель просил подписать соглашение, предусматривающие возможности изменения размера годовой арендной платы в одностороннем порядке.

Суд первой инстанции с учетом положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, а также пункта 3 статьи 614 ГК РФ, не предусматривающих изменение арендной платы без соглашения сторон, обоснованно пришел к выводу об утверждении условия абзаца 5 пункта 3 дополнительного соглашения в редакции арендатора, изложенной в протоколе разногласий.

По пункту 5 дополнительного соглашения арендодатель просил предусмотреть в дополнительном соглашении следующие штрафные санкции: за невыполнение или несвоевременное выполнение какого-либо обязательства штраф в размере 10% годовой арендной платы; за сдачу в субаренду без разрешения арендодателя штраф в размере 5-ти кратном размере годовой арендной платы; за непредставление или не своевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы позднее 10-ти календарных дней со дня оплаты штраф в размере 1% годовой арендной платы.

Истец в протоколе разногласий, а также в исковом заявлении просил утвердить те же условия для применения штрафных санкций, но со штрафом меньшей величины. Так за невыполнение или несвоевременное выполнение какого-либо обязательства штраф в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства; за сдачу в субаренду без разрешения арендодателя штраф в размере месячной арендной платы; за непредставление или не своевременное представление копий платежных документов об уплате арендной платы позднее 10-ти календарных дней со дня оплаты штраф в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки обязательства.

Суд первой инстанции, утверждая дополнительное соглашение в редакции арендатора, признал требования арендодателя не основанными на требованиях закона и не соразмерными последствиям нарушения обязательства.

Апелляционная инстанция не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор согласно пункту 4 названной статьи Закона может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако арендодатель не представил надлежащих доказательств, подтверждающих их наличие.

Учитывая изложенное апелляционная инстанция не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, который с учетом всех обстоятельств дела пришел к выводу об утверждении пункта 5 дополнительного соглашения в редакции арендатора.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области в нарушение требований статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе не указаны основания, по которым управление обжалует решение в части утверждения пунктов 3, 5 дополнительного соглашения в редакции истца, со ссылкой на законы, иные нормативные правовые акты, обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы не могут служить основаниями для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от «22» января 2010 года по делу № А06-948/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Астраханской области без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий С.Г. Веряскина

Судьи Л.Б. Александрова

Т.С. Борисова