Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ультра-Ойл» (далее – общество «Ультра-Ойл») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2014 по делу № А07-16061/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Топ-Оил» (далее - общество «Топ-Оил») – Третьяков А.С. (доверенность от 01.04.2015 № 2).

Общество «Топ-Оил» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Ультра-Ойл» о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 26.12.2013, заключенного между сторонами.

Решением суда первой инстанции от 09.10.2014 (судья Салихова И.З.) исковые требования общества «Топ-Оил» удовлетворил.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Ультра-Ойл» просит судебные акты отменить, ссылаясь на неприменение судами ст. 454, 487, 623, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению, нарушение ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что суды, удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды с правом выкупа от 23.03.2013, должны были взыскать с истца неосновательно полученные выкупные платежи и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Топ-Оил» ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами, общество «Топ-Оил» является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: Саратовская обл., Ивантеевский р-он, ст. Тополек, а именно: земельного участка общей площадью 1,83 га с кадастровым номером 64:14:021201:29, сооружения «Пункт подготовки нефти», литера П, с кадастровым номером 64:14:000000:2974, сооружения «Установка МНПУ-2М Малогабаритная нефтеперерабатывающая установка» с кадастровым номером 64:14:000000:1462, сооружения «Очистные сооружения», литера I, с кадастровым номером 64:14:000000:1437, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.12.2013 серии 64-АД № 023183, серии 64-АД № 023184, серии 64-АД № 023182, серии 64-АД № 023181.

Между обществом «Топ-Оил» (арендодатель) и обществом «Ультра-Ойл» (арендатор) в отношении названного имущества заключен договор от 26.12.2013 аренды с правом выкупа сроком действия до 26.12.2014.

Арендованный имущественный комплекс переходит в собственность арендатора по истечении срока действия договора не позднее 26.12.2014 при условии внесения обусловленной договором суммы арендных платежей и выкупной цены имущественного комплекса в установленные сроки (п. 2.4 договора).

В разделе 3 договора стороны согласовали платежи и расчеты по договору. Сумма арендной платы составляет 170 000 руб. в месяц, в том числе НДС 18% 25 932 руб., размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке (п. 3.1 договора).

Выкупная стоимость арендованного имущественного комплекса составляет 27 460 000 руб., из которых 27 040 000 руб. стоимость объектов недвижимости (сооружение «Пункт подготовки нефти» - 7 700 000 руб., сооружение «Установка МНПУ-2М Малогабаритная нефтеперерабатывающая установка» - 15 040 000 руб., сооружение «Очистные сооружения» - 4 300 000 руб.) и 420 000 руб. стоимость земельного участка. Оплата производится арендатором частями ежемесячно согласно графика платежей, установленного в пункте 3.3 договора (п. 1.1, 3.2 договора).

Арендатор до 30 числа каждого месяца перечисляет арендодателю платежи, включающие в себя арендные и выкупные платежи, в течение срока действия договора путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя, начиная с 30.12.2013 по 30.11.2014 ежемесячно в соответствии с согласованным в договоре графиком (п. 3.3 договора).

Договор от 26.12.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2014, что подтверждается штампом регистрационной надписи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на договоре.

Арендованное имущество передано обществу «Ультра-Ойл» по акту приема-передачи от 26.12.2013.

В материалы дела представлены технические паспорта спорных объектов недвижимости.

При заключении договора от 26.12.2013 ответчик уплатил арендный платеж в сумме 170 000 руб. и выкупной платеж в сумме 1 600 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 26.12.2013 № 172, 173.

В связи с допущенным нарушением согласованного в договоре графика платежей, а именно: арендатором не внесены платежи за январь, февраль 2014 г., по просьбе общества «Ультра-Ойл» стороны 03.04.2014 подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 26.12.2013, которым, в том числе, скорректировали график ежемесячных арендных и выкупных платежей.

В соответствии с данным соглашением арендатор обязался в срок до 03.04.2014 оплатить задолженность по арендным платежам в сумме 510 000 руб., по выкупным платежам в сумме 4 800 000 руб., в дальнейшем вносить платежи по установленному графику.

Платежи в сумме 510 000 руб. и в сумме 4 800 000 руб. внесены арендатором в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 03.04.2014 № 9, 10.

В последующем условия нового графика платежей обществом «Ультра-Ойл» также были нарушены. За период с апреля по июль 2014 г. образовалась задолженность по внесению арендных платежей в сумме 510 000 руб., выкупных платежей в сумме 7 075 050 руб.

Неисполнение обществом «Ультра-Ойл» принятых на себя обязательств по договору от 26.12.2013 послужило основанием для направления обществом «Топ-Оил» претензий от 03.03.2014, 21.03.2014 и 18.06.2014 с требованием об устранении нарушений и выполнении обязательств по договору. О получении претензий обществом «Ультра-Ойл» свидетельствуют соответствующие отметки на документах.

Оставление обществом «Ультра-Ойл» претензий без ответа послужило основанием для направления в его адрес уведомления от 18.06.2014 о расторжении договора от 26.12.2013 на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. О получении уведомления адресатом свидетельствует соответствующая отметка на документе.

Поскольку общество «Ультра-Ойл» не предприняло мер по погашению задолженности после получения данного уведомления, соглашение о расторжении договора от 26.12.2013 не подписало, общество «Топ-Оил» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из доказанности фактов нарушения ответчиком принятых по заключенному договору аренды с правом выкупа обязательств и соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора со стороны истца.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды признали доказанными обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. В адрес общества «Ультра-Ойл» были направлены претензии от 03.03.2014, 21.03.2014, 18.06.2014 с требованиями погасить задолженность по арендным и выкупным платежам, а также уведомление от 18.06.2014 о расторжении договора аренды, которые были получены адресатом, но оставлены без ответа.

Установив факт систематического нарушения ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных и выкупных платежей и отсутствие доказательств устранения ответчиком этих нарушений, суды обоснованно признали требования истца о расторжении договора аренды с правом выкупа от 23.12.2013 подлежащими удовлетворению.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что имеются основания для взыскания с истца выкупных платежей и стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, однако судами в нарушение ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такие выводы не сделаны, подлежат отклонению, поскольку ответчик встречных исковых требований о взыскании с истца указанных расходов в рамках рассматриваемого дела не заявил, а суд не вправе рассматривать приведенные доводы в качестве самостоятельных требований без соответствующего заявления ответчика и давать им оценку по существу (ст. 4, 41, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как верно указал суд апелляционной инстанции, общество «Ультра-Ойл» не лишено возможности осуществить судебную защиту прав, которые он полагает нарушенными внесением части выкупной цены за спорное имущество, несением расходов на неотделимые улучшения, обратившись в арбитражный суд с самостоятельными требованиями.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не выявлено.

Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

В связи с предоставлением обществу «Ультра-Ойл» отсрочки уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, с заявителя подлежит взысканию в федеральный бюджет 3000 руб. государственной пошлины в соответствии со подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.10.2014 по делу № А07-16061/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ультра-Ойл» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ультра-Ойл» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи В.А. Купреенков

С.Э. Рябова