Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 делу № А07-20384/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель:

открытого акционерного общества «Кумертауское авиационное производственное предприятие» (далее - общество) Бикбулатов Р.Х. (доверенность от 15.01.2015);

Общество обратилось Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Эльмурзаеву Исе Магазовичу (далее – заявитель, предприниматель) с исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи административной пристройки в составе кирпичного завода от 28.09.2011 № 578/98 незаключенным и обязании заявителя освободить занимаемое помещение (требования изложены с учётом принятого судом первой инстанции уточнения иска.)

Решением суда от 17.03.2015 (судья Саяхова А.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.), решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований об освобождении занимаемого помещения.Исковые требования общества удовлетворены частично. Предпринимателю необходимо освободить помещение, литер А1, общей площадью 868,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, село Ира, 1 км. на запад.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, а решение арбитражного суда арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения. Заявитель считает, что постановление апелляционного суда является незаконным и необоснованным, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Как указывает предприниматель предварительный договор купли-продажи является заключенным и по мнению заявителя, общество не выполнило обязательства по дальнейшему оформлению данного договора, несмотря на получение денежной суммы за проданный объект. Как полагает заявитель, судом апелляционной инстанции не применены нормы законодательства, подлежащие применению по данному спору, а именно: п. 1,2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127, п. 1 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи 28.09.2011 № 578/98.

Согласно п. 1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершенного строительством – административная пристройка в составе кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира.

Пунктом 1.2 договора права продавца на указанный в п. 1.1 договора предмет основного долга возникают в порядке приватизации федерального имущества на основании распоряжения Территориально управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 17.03.2008 № 54, распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 29.12.2007 № 607, передаточного акта от 15.04.2008.

Согласно п. 2.1, 2 .1.1 договора продавец в обеспечение заключения основного договора обязуется выплатить 278 000 руб. в счет цены предмета основного договора, составляющей 556 000 руб.

В соответствии с п. 3.1.1, 3.1.2 договора продавец обязуется в течение 4 месяцев с момента заключения договора закончить оформление в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации своего права собственности на указанный в п. 1.1. договора, предмет основного договора. В течение 6 месяцев с момента оформления права собственности на предмет основного долга заключить оформление в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации своего права собственности на земельный участок для обслуживания, указанного в п. 1.1 договора, предмета основного договора.

Согласно п. 3.3 и 3.3.1 договора покупатель имеет право пользоваться предметом основного договора, а также производить его перестройку после выполнения покупателем п. 2.1.1 соответствующего договора.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами не заключен.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на указанное помещение.

Земельный участок по адресу РБ, г. Кумеертау, с. Ира, 1 км на запад, кадастровый номер 02:60:03 01 01:0040 принадлежит обществу, что подтверждается свидетельством от 22.01.2010 04 АВ № 396066.

Обществом представлена копия письма от 08.09.2014 об обращении к заявителю о необходимости освобождения занимаемых предпринимателем помещений и оплате арендных платежей.

Ссылаясь на то, что условие о предмете предварительного договора как об объекте незавершенного строительством - административной пристройке в составе Кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира не позволяет индивидуализировать продаваемый объект недвижимости, поскольку не содержит сведений о кадастровом номере, площади подлежащей передаче недвижимой вещи общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о согласовании сторонами договора, условия об объекте купли-продажи (объект незавершенного строительством административная пристройка в составе кирпичного завода австрийской фирмы п. Ира), который подлежал передаче при заключении основного договора, указав, что данное условие договора определено сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания при отсутствии технической документации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Пунктом 1.1 предварительного договора № 578/98 предусмотрено, что стороны условились заключить в будущем договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - административной пристройки в составе кирпичного завода, то есть договор купли-продажи объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждено отсутствие технической документации на объект продажи в момент заключения предварительного договора.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что параграф 7 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания предварительного договора незаключенным, поскольку из материалов дела следует, что объект, в отношении которого в будущем предполагалось заключить основной договор, передавался покупателю в пользование. Факт поступления объекта под наименованием «административная пристройка в составе Кирпичного завода австрийской фирмы в поселке Ира» во владение покупателя сторонами спора не отрицается. Споров относительно того, что находящийся во владении ответчика объект не является тем объектом, который поступил в его владение на основании подписанного сторонами предварительного договора от 28.09.2011, не имеется.

Тем самым стороны при подписании договора понимали, какое имущество подлежало передаче в пользование покупателя, что свидетельствует о согласованности предмета предварительного договора и, соответственно, о правильности выводов суда в данной части.

Вместе с тем, выводы суда об отказе в удовлетворении требований общества об освобождении имущества по мотиву отсутствия у него прав на указанное имущество, следует признать ошибочными.

Содержание нормы п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что единственным правовым последствием заключения предварительного договора является возникновение у сторон взаимных обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, определенный п. 4.2 предварительного договора от 28.09.2011 № 578/98 срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, составлял четыре месяца с момента заключения предварительного договора. Данный срок истек 28.01.2012.

Основной договор купли-продажи сторонами заключен не был и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что какая-либо из сторон спора в указанный период направляла другой стороне предложение заключить такой договор, а следовательно правоотношения сторон по предварительному договору от 28.09.2011 № 578/98 прекратились независимо от наличия либо отсутствия у них разногласий по вопросу согласованности условий основанного договора.

Вместе с тем, как указано выше, наряду с договоренностью о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор содержал условие о праве покупателя пользоваться предметом будущего договора после внесения обеспечительного платежа. Тем самым, между сторонами помимо обязательств по заключению основного договора возникли обязательственные отношения по предоставлению спорного имущества в пользование, что и явилось основанием поступления спорной административной пристройки во владение предпринимателя.

Договор не содержит указаний о сроке и платности пользования имуществом, что позволяет отнести достигнутое соглашение к договору безвозмездного пользования.

В силу п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 1 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что срок пользования не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Претензией от 08.09.2014 общество потребовало освобождения занимаемого предпринимателем помещения – объекта незавершенного строительства «административная пристройка в составе кирпичного завода австрийской фирмы в пос. Ира», что однозначно свидетельствует об отказе общества от продолжения правоотношений безвозмездного пользования.

Факт получения заявителем названной претензии подтверждается ответом предпринимателя от 03.10.2014, в соответствии с которым последний счел претензию необоснованной и потребовал исполнения условий предварительного договора.

Таким образом, заключенное между сторонами соглашение о пользовании административной пристройкой, по истечении трех месяцев с момента направления претензии так же прекратилось, а следовательно повлекло обязанность предпринимателя вернуть имущество лицу, предоставившему данное имущество в пользование.

Наличие либо отсутствие у такого лица статуса собственника не имеет юридического значения при решении вопроса о возврате имущества переданного по договору в пользование.

Кроме того, материалами дела подтверждено наличие у общества статуса законного владельца спорного объекта.

Как установлено судом апелляционной инстанции, спорный объект передан обществу в порядке приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Кумертауское авиационное производственное предприятие» на основании передаточного акта от 15.04.2008, составленному на основании распоряжения Территориально управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 17.03.2008 № 54, распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 29.12.2007 № 607.

В собственности общества так же находится земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Как следует из материалов дела на момент рассмотрения спора находящийся в пользовании предпринимателя объект, согласно техническому паспорту от 28.01.2015, поименован как нежилое здание литер А1, общей площадью 868,8 кв. м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, село Ира, 1 км на запад. Именно указанный объект подлежит возврату обществу, как лицу, предоставившему имущество в пользование.

При указанных обстоятельствах требования общества об освобождении имущества правомерно признаны судом апелляционной инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении данного требования подлежит отмене в силу неправильного применения судом норм материального права (п. 1 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неприменение закона подлежащего применению).

Доводы заявителя кассационной жалобы не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм права в их совокупности. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2015 по делу № А07-20384/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эльмурзаева Исы Магазовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А.Платонова

Судьи Н.Г.Беляева

А.А.Столяров