Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лаврухиной Нины Саитмурдовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 по делу № А07-21293/2018 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

ИП Лаврухиной Ниной Саитмурдовны - Прусакова Виктория Александровна (доверенность от 01.11.2018 в порядке передоверия); лично Лаврухина Нина Саитмурдовна;

общества с ограниченной ответственностью «Четыре Сезона – Жилстройинвест» - Салихова Динара Галеевна (доверенность от 17.07.2017).

Индивидуальный предприниматель Лаврухина Нина Саитмурдовна (далее – ИП Лаврухина Н.С., истец, предприниматель, податель апелляционной жалобы) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Четыре Сезона – Жилстройинвест», ответчик, общество «Четыре Сезона – Жилстройинвест») о взыскании 1 350 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды и 20 000руб. расходов на представителя по договору на оказание юридических услуг.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.09.2018 в удовлетворении исковых требований ИП Лаврухиной Н.С. отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец ИП Лаврухина Н.С. направила апелляционную жалобу, в которой просила отменить судебный акт и принять новое решение – об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба ИП Лаврухиной Н.С. мотивирована наличием оснований к отмене судебного акта, предусмотренных ч.1 и 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе неправильным применением норм материального и процессуального права, наличием в судебном акте неправильных выводов и неверной оценки судом доказательств, представленных в материалы дела.

Как полагает ИП Лаврухина Н.С., суд не располагал сведениями о передаче истцу объекта долевого строительства, так как в апелляционном определении Верховного Суда Республики Башкортостан от 02.07.2018 имеется ссылка на передачу объекта долевого участия Лаврухиной Н.С. по договору от 10.12.2014, тогда как свои требования она основывает на договоре от 14.12.2014.

Податель апелляционной жалобы полагает, что с учётом этой ошибки суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что объект участия в долевом строительстве фактически передан истцу, и у него была возможность передать его в аренду третьему лицу по акту от 25.10.2016. Однако такой возможности не было, так как объект находился в плохом состоянии.

Также истец обращает внимание, что соглашение о намерениях, являясь предварительным договором, не могло быть зарегистрировано в Росреестре ввиду отсутствия регистрации первичного права арендодателя, так как застройщик не передал участнику долевого строительства помещение по договору от 14.12.214, а подписанный акт изначально планировался под парковочное место, так как его площадь 129,7 кв.м.

Как указывает предприниматель Лаврухина Н.С., в судебном акте суд первой инстанции не дал оценки доводу истца о том, что площадь объекта участия в долевом строительстве по обмерам кадастрового инженера составляет 125,1 кв.м., тогда как договором предусмотрено создание объекта недвижимости площадью 130 кв.м.

Каких либо соглашений об изменении площади объекта не заключалось, характеристики помещения, которое позиционируется ответчиком как переданное по договору от 14.12.2014 № ПР1В – 121, не соответствуют характеристикам, указанным в приложении №1 к договору.

Согласия на изменение проектной документации истец ИП Лаврухина Н.С. не давала, а из пояснений ответчика в суде следует, что они были приняты в рабочем порядке.

Далее предприниматель обращает внимание суда апелляционной инстанции на имеющиеся недоработки и дефекты в созданном объекте недвижимости, заливы помещения в связи с разгерметизацией ливневых труб.

При комиссионном осмотре помещения после залива представители ответчика согласились с тем обстоятельством, что работы выполнены с грубыми недостатками, и заверили истца, что они будут устранены, однако сделано ничего не было.

ИП Лаврухина обратилась в Советский районный суд г. Уфы с иском о выносе труб за пределы офиса, в связи с чем в рамках судебного дела, которое рассматривалось Советским районным судом г. Уфы, была назначена судебная техническая экспертиза; 26.12.2017 года вынесено решение о выносе труб за пределы офиса.

Апелляционной инстанцией Верховного Суда Республики Башкортостан определением от 14.06.2018 было проведено исследование о стоимости аренды 1 кв.м. площади нежилых помещений, расположенных в том же районе.

По результатам исследования экспертом сделан вывод о стоимости аренды 434, 31 кв.м. в месяц, однако ИП Лаврухина Н.С. полагает, что заключение эксперта не отвечает критерию определения упущенной выгоды, а лишь определяет один из способов формирования арендной платы за пользование помещением, в котором имеются грубые нарушения строительных норм и правил, следы затопления, а также проведены канализационные трубы, ливневые трубы, теплотрасса всего дома и трубы ГВС, что создаёт зловонный запах и сильный шум.

Судебной строительно – технической экспертизой установлено нарушение сразу нескольких нормативов, а именно: п.9.8 СНиП 2.04.01 – 85; П 17.9 СНиП 2.04.01 -85, П 17.10. СНиП 2.04.01 – 85 и т.д.

Однако фактически проводившееся исследование ответило на вопросы о наличии строительных недостатков, а не о цене аренды помещений, в которых имеются существенные строительные нарушения и дефекты. Суд поручил производство экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «Стандарт», среди работников которого эксперта по фамилии Тухбатуллин Р.Р. не значится.

Далее ИП Лаврухина Н.С. обращает внимание в апелляционной жалобе на наличие потенциальных арендаторов, желающих приобрести помещение под офис в аренду с заключением договора аренды на 10 и более лет с регистрацией обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимость, при условии проведения ремонта и приведения помещения в пригодное для использования состояние.

Однако, как указывает предприниматель, она не могла удовлетворить их притязания, поскольку помещение офиса не соответствовало характеристикам объекта по кадастровому паспорту и высокой возможности отказа в регистрации такого договора.

В апелляционной жалобе ИП Лаврухина Н.С. приводит примеры арендной стоимости помещений, которые она сдавала в аренду в других районах г.Уфы, обосновывая тем самым наличие у неё убытков от нереализованной возможности сдачи помещения в аренду по вине ответчика.

Истец полагает, что имеются все основания для взыскания в настоящем случае убытков, размер которых доказан соглашением о намерениях, не оспоренным ответчиком. Наличие причинно – следственной связи подтверждается договором на создание объекта недвижимости путём долевого участия в строительстве, который по акту не передавался.

Противоправность действий ответчика следует из виновного поведения ответчика, который в нарушение принятых на себя обязательств не построил объект и не передал его по акту. Также ИП Лаврухина Н.С. обращает внимание на то, что в судебном заседании не исследовался подлинный акт приёма – передачи помещения от 25.10.2016.

Между тем в акте указано, что при разгерметизации ливневых труб произошёл залив помещения и стен, намокание гипсокартона, нет горячего и холодного водоснабжения, отопления, не закончена сварка по отопительной системе, имеется сильный запах канализации, умывальник и раковина не установлены.

При таких обстоятельствах истец полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что по состоянию на 01.09.2017 она знала о недостатках помещения, которое собиралась передать по договору аренды предпринимателю Агаевой К.В.; и о том, что оно не соответствовало заявленным характеристикам, в связи с чем договор о намерениях был изначально неисполнимым; соответственно, ИП Лаврухина Н.С. не проявила осмотрительности при заключении договора.

Перед судебным заседанием от ИП Лаврухиной Н.С. поступили дополнения к апелляционной жалобе, в котором она повторно обратила внимание на невыполнение застройщиком принятых на себя обязательств по договору на долевое участие в строительстве, наличие совокупности условий для взыскания убытков и позицию суда вышестоящей инстанции относительно такого рода исков, изложенную в пунктах 12 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.6.215 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

ИП Лаврухина Н.С. полагает, что наличие реальных убытков в виде упущенной выгоды подтверждено материалами дела и составляет 1 350 000руб. (150 000 х 9).

Поскольку договор аренды с ИП Агаевой К.В. не был заключён исключительно по вине застройщика – ответчика, передавшего нежилое помещение с существенными недостатками, не соответствующим условиям договора в части площади помещения и в части соблюдения строительных норм и правил, в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, истец обращает внимание на то, что возникновение у предпринимателя убытков обусловлено неправомерным поведением ответчика.

Кроме того, вывод суда о принятии помещения по акту приёма – передачи от 25.10.2016 противоречит фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство ИП Лаврухиной Н.В. о приобщении дополнительных доказательств (актов, договоров, фотографий), поскольку не установлено процессуальных оснований, предусмотренных ч.2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их принятия судом апелляционной инстанции.

Ответчик направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить судебный акт без изменений, апелляционную жалобу отклонить по мотиву правильности принятого судебного акта и изложенных в решении выводов, тогда как доводы апелляционной жалобы основаны на иной оценке доказательств и обстоятельствах, которые судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела не были установлены.

В судебном заседании представители сторон поддержали, с одной стороны, доводы апелляционной жалобы и требование об отмене решения, тогда как с другой стороны, представитель ответчика просил оставить судебный акт в силе, а доводы жалобы – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в том числе судебных актов судов общей юрисдикции, между обществом «Четыре сезона –Жилстройинвест» (застройщик) и Лаврухиной Ниной Саитмурдовной (участник) 14.12.2014 заключён договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № ПР 1В - 121, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать нежилое помещение (объект), общей площадью 130,08 кв. м, расположенное на 1 этаже в этом здании участнику (истцу), а другая сторона - участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016 (л.д. 105), согласно которой Лаврухина Нина Саитмурдовна является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое; площадь 129,7 кв. м, этаж 1 по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107б, пом. 13, переданное по акту приема-передачи от 25.10.2016 (л.д. 103).

Решением Советского районного суда города Уфы по делу № 2- 6651/2017 от 26 декабря 2017 года частично удовлетворён иск Лаврухиной Нины Саитмурдовны к обществу «Четыре сезона –Жилстройинвест»; в пользу Лаврухиной Нины Саитмурдовны взыскано 232 259 рублей расходов по устранению недостатков, 86577рублей - по устранению последствий затопления нежилого помещения, а также 300 000руб. расходов на оплату услуг представителя и по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела.

Кроме того, суд обязал общество «Четыре сезона –Жилстройинвест» вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, пр. Октября, 107б, офис 1, пом. 13, коммуникации, а именно: трубы канализации, трубы вентиляции, трубы ливневой канализации, трубы водоснабжения и др., которые относятся к инженерным сетям общего пользования.

В удовлетворении требования о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды в размере 1 800 000 рублей судом общей юрисдикции отказано.

Пересматривая судебный акт в полном объёме в связи с подачей обеими сторонами апелляционных жалоб, Верховный Суд Республики Башкортостан определением от 02.07.2018 отменил решение Советского районного суда города Уфы по делу № 2- 6651/2017 от 26 декабря 2017 года в части обязания застройщика (общества «Четыре сезона –Жилстройинвест») вынести за пределы нежилого помещения коммуникации, а именно: трубы канализации, вентиляции, ливневой канализации, водоснабжения и др., которые относятся к инженерным сетям общего пользования, и отказа во взыскании с застройщика упущенной выгоды и убытков.

В отменной части определением суда апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан принято новое решение, которым с общества «Четыре сезона –Жилстройинвест» в пользу Лаврухиной Нины Саитмурдовны взыскано 563 300 рублей упущенной выгоды и 300 000руб. убытков, а также расходы по уплате 14 110руб.68 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований Лаврухиной Н.С. об обязании вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, пр. Октября, 107б, офис 1, пом. 13, коммуникаций, относящихся к инженерным сетям общедомового имущества, судом отказано.

В остальной части решение от 26.12.2017 оставлено без изменения.

Подача искового заявления в рамках настоящего дела обусловлена тем, что ИП Лаврухина Нина Саитмурдовна заключила с ИП Агаевой К.В. соглашение о намерениях от 01.09.2017, по которому стороны намеревались заключить договор аренды нежилого помещения по адресу№ РБ, г.Уфа, пр. Октября, 107б, офис 1 пом. 13, общей площадью 129,7 кв.м., принадлежащего арендодателю на праве собственности № 02-04/101-04/371/004/2016-9074/1 согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016, с кадастровым номером 02:55:020211:7969, сроком на 5 лет.

Общая сумма арендной платы по соглашению о намерениях от 01.09.2017 составляет 150 000 рублей за все помещение в месяц (пункт 1.1 соглашения, л.д. 183 - 184).

Согласно пункту 1.4 соглашения арендатор принимает помещение в том состоянии, в котором арендодатель принял его от общества «Четыре сезона – Жилстройинвест» по кадастровому паспорту и акту приема - передачи.

Дальнейшие действия, а именно: ремонт, арендатор будет производить своими силами и за свой счет в соответствии с фирменной символикой предпринимателя.

Помещение должно быть передано в аренду не позднее 5 рабочих дней с момента подписания основного договора (пункт 1.2 соглашения).

В случае уклонения от подписания договора аренды помещения любой из сторон, в том числе если она не желает или передумала оформлять сделку, виновная сторона должна будет выплатить неустойку пострадавшей стороне в размере двойного задатка, что составляет сумму в размере 300 000 руб. (пункт 4.2 договора).

Истцом по настоящему делу заявлены ко взысканию с ответчика 1 350 000 руб. убытков в виде неполученных арендных платежей вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве от 14.12.2014, а именно: ввиду несоответствия фактической площади той, данные о которой указаны в кадастровом паспорте, а также наличие в офисе общедомовых коммуникаций, что не соответствует условиям договора о долевом участии в строительстве от 14.12.2014 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исследовав материалы дела и доводы искового заявления, пришёл к выводу, что обязательством сторон по предварительному договору от 01.09.2017 является заключение в будущем договора аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из содержания условий соглашения о намерениях от 01.09.2017 (п. 1.4) следует, что арендатор принимает помещение в том состоянии, в котором арендодатель принял его от ответчика – общества «Четыре сезона – «Жилстройинвест» по кадастровому паспорту и акту приёма – передачи; дальнейшие действия и ремонт арендатор производит своими силами и за свой счёт в соответствии с фирменной символикой своего ИП.

В результате суд первой инстанции пришёл к выводу, что при заключении предварительного договора стороны согласовали состояние помещения в момент приёмки соответствующим кадастровому паспорту и акту приёма – передачи на момент его получения от застройщика.

Кроме того, суд обратил внимание, что состояние помещения, предполагаемого для сдачи в аренду, на дату подписания соглашения о намерениях, то есть 01.09.2017, истцу было известно, с учётом того обстоятельства, что апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 02.07.2018 в удовлетворении требования истца об обязании вынести относящиеся к инженерным сетям коммуникации отказано.

Соответствующий вывод обусловил заключение суда первой инстанции о том, что возникшие убытки в виде упущенной выгоды находятся в причинно – следственной связи с поведением самого арендодателя (ИП Лаврухиной Н.В.), которая не проявила должной осмотрительности, заключив предварительный договор на определённых условиях.

Объективных причин для заключения такого соглашения до разрешения судебного спора об обязании ответчика устранить существенные нарушения, препятствующие использованию созданного объекта недвижимости, суд первой инстанции не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правильными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 1 статьи 6 Федерального

закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из представленных сторонами в материалы дела доказательств: акта приёма – передачи нежилого помещения от 25.10.2016, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016, кадастрового паспорта помещения (л.д. 103, 105 – 108) следует, что по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 14.12.2016 № б/н застройщик передал по акту приёма – передачи нежилого помещения от 25.10.2016 (в акте ссылка на договор от 10.12.2014) помещение площадью 129, 70 кв.м.

В акте от 25.10.2016 указано, что отделка и комплектация нежилого помещения соответствуют договору об участии в долевом строительстве ПР1В -121 от 10.12.2014, вентиляционные (вытяжные) каналы работают, система отопления и установленное сантехническое оборудование функционируют полностью, электрическая система работает, оконные конструкции исправны, остекление повреждений не имеет.

Также из акта от 25.10.2016 следует, что ИП Лаврухина Н.С. принимает указанное нежилое помещение, которое находится в состоянии, пригодном для эксплуатации, в полном соответствии с договором об участии в долевом строительстве; по техническому состоянию, качеству и комплектации нежилого помещения дольщик претензий не имеет. Акт подписан обеими сторонами (л.д. 103).

Право собственности на указанный объект (помещение нежилое, площадь 129,7 кв.м., этаж 1) по адресу: Российская Федерация, Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107б, пом. 13, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2016 года ( л.д. 105).

Материалами дела установлено, что Лаврухиной Н.С. инициировано судебное разбирательство по вопросу о возмещении застройщиком затрат в связи с устранением недостатков строительных работ, последствий затопления, убытков и упущенной выгоды, а также об обязании ответчика вынести за пределы нежилого помещения коммуникации, являющиеся инженерными сетями общедомового имущества.

Возникшие у ИП Лаврухиной Н.С. убытки в части упущенной выгоды предприниматель мотивировала невозможностью получения прибыли от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как следует из пункта 2 той же статьи, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом первой инстанции правильно указано, что в отличие от реального ущерба принципиальное отличие убытков в виде упущенной выгоды состоит в том, что фактически упущенная выгода представляет собой неполученный доход, который пострадавший субъект неминуемо должен был получить, но из-за противоправного поведения другого лица этого не произошло, ожидаемый доход в истекшем периоде хозяйственной деятельности не получен.

Обязанность должника возместить убытки, связанные с ненадлежащим исполнением обязательства, в том числе в форме упущенной выгоды возникает при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между допущенным правонарушением и убытками.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума от 24.03.2016 № 7), если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 3 того же Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7, при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в качестве обоснования размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

В силу п. 1и 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательством сторон предварительного договора от 01.09.2017 является заключение в будущем договора аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1.1, 1.4 предварительного договора).

Вместе с тем, как следует из п.1.4 соглашения о намерениях заключить договор аренды нежилого помещения от 01.09.2017, арендатор принимает помещение в том состоянии, в котором арендодатель принял его от общества «Четыре сезона - Жилстройинвест» по кадастровому паспорту и акту приема-передачи от 25.10.2016.

Дальнейшие действия, а именно: ремонт, арендатор будет производить своими силами и за свой счет в соответствии фирменной символикой своего предприятия.

Исследовав действительную волю сторон с учётом толкования договора в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял во внимание, что сторонами при заключении соглашения о намерениях от 01.09.2016 согласовано обстоятельство принятия арендатором помещения в том состоянии, в котором арендодатель принял его от застройщика.

Гражданское законодательство Российской Федерации, регулируя отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходит из того, что таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий пункта 1 статьи 2 ГК РФ).

Заключение предварительного договора на условиях принятия помещения в состоянии, соответствующем акту от 25.10.2016, в том числе об осуществлении ремонта силами арендатора является предпринимательским риском подписавших такое соглашение сторон.

Судом отмечено, что предварительный договор с ИП Агаевой К.В. заключён истцом 01.09.2017г., притом что на дату заключения предварительного договора апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 02.07.2018 года, в удовлетворении исковых требований об обязании вынести за пределы нежилого помещения расположенного по адресу: РБ, г.Уфа, пр. Октября, д. 107б, офис 1 пом. 13 коммуникации, относящиеся к инженерным сетям общедомового имущества, ИП Лаврухиной Н.С. отказано.

Как следует из заключения проведённой по делу, рассмотренному судом общей юрисдикции, экспертизы ООО «Независимая экспертиза «СУДЗЕМСТРОЙЭКСПЕРТ» от 12.12.2017 № 13 /16.4-17, возможность вынести коммуникации: ливневой канализации, теплотрассы и прочих труб, которые проходят под потолком, в середине и по стенам нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, пр. Октября, 107б, офис 1, пом. 13, имеется, но для этого требуется произвести разработку нового проекта для всего дома в целом по разделам ОК и ВК с получением положительного заключения государственной экспертизы (л.д. 56; апелляционное определение от 02.07.2018).

Поскольку новый проект для всего дома в целом по разделам ОК и ВК с положительным заключением государственной экспертизы отсутствует, самостоятельным объектом недвижимости спорное помещение не является, внесение изменений (реконструкция или ремонт) в соответствующую часть только принадлежащего истцу помещения может повлечь препятствия в использовании помещений другими собственниками здания.

Учитывая это обстоятельство, апелляционная инстанция Верховного Суда Республики Башкортостан отменила в соответствующей части решение суда первой инстанции, приняв новый судебный акт в соответствующей части: об отказе в удовлетворении требований Лаврухиной Н.С. к застройщику об обязании вынести за пределы нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 107Б, офис 1, пом. 13, коммуникации, относящиеся к инженерным сетям общедомового имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем ответчика доведена информация о том, что постановлением Верховного Суда Республики Башкортостан от 03.10.2018 по кассационной жалобе общества «Четыре сезона – Жилстройинвест» (об отмене определения от 02.07.2018 в части удовлетворения исковых требований о взыскании в пользу Лаврухиной Н.С. убытков, упущенной выгоды и неустойки) определение от 02.07.2018 отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Пересмотрев обжалуемый судебный акт в соответствующей части, Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в постановлении от 03.10.2018 исследовал соглашение о намерениях Лаврухиной Н.С. заключить договор аренды нежилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, д. 107Б, офис 1, пом. 13, с обществом «Арма» от 14.06.2016 и отметил допущенное в апелляционном определении нарушение норм материального права в части взыскания с ответчика в пользу ИП Лаврухиной 300000руб. убытков.

Учитывая всё вышеизложенное, суд первой инстанции, рассматривая настоящий иск с учётом имеющихся в деле доказательств, пришёл к правильному выводу, что возникшие убытки находятся в причинной связи с действиями самого арендодателя (ИП Лаврухиной Н.С), которая, обладая в достаточной степени информацией о существенности имеющихся в помещении недостатков, не проявила должной степени разумности и осмотрительности при заключении с ИП Агаевой К.В. предварительного договора от 01.09.2018.

Доводы апелляционной жалобы судом рассмотрены и признаны подлежащими отклонению.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ИП Лаврухина Н.С. в апелляционной жалобе изложила несогласие не только с принятым арбитражным судом первой инстанции решением от 25.09.2018 года, но также и по делу, рассмотренному судами общей юрисдикции.

Податель апелляционной жалобы ссылается на допущенную в решении ошибку при указании на акт приёма – передачи от 25.10.2016, соотнесении его с договором от 10.12.2016, тогда как договор на участие в долевом строительстве датирован 14.12.2016.

Из представленных в дело судебных актов по делу № 2-6651/2017, находящемуся в производстве судов общей юрисдикции, усматривается, что судами исследовался договор от 14.12.2016 № ПР1В – 121, заключённый с ответчиком, на него же имеется ссылка в соглашениях о намерениях от 14.06.2016 и от 01.09.2016.

Сведения о заключении между сторонами договора от 10.12.2016 в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, допущенная при изготовлении акта приёма – передачи от 25.10.2016 ошибка при указании даты договора, не может свидетельствовать о неверности выводов суда, связанных с исследованием акта приёма – передачи от 25.10.2016, и неправильности обжалуемого решения.

Несоответствие площади созданного объекта недвижимости той, которая была согласована сторонами в договоре на долевое участие в строительстве, не является предметом настоящего спора, также как и ущерб, связанный с разгерметизацией ливневых труб.

О производстве экспертизы в рамках настоящего дела стороны не заявляли, соответствующий вопрос судом первой инстанции не рассматривался, судебная экспертиза не назначалась.

С учётом этого обстоятельства вопрос о дефектах проведённого в судах общей юрисдикции исследования, на которые указывает податель апелляционной жалобы, также не являлся предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Наличие существенных недостатков в помещении, принятом по акту приёма – передачи от 25.10.2016, на которые ссылается податель апелляционной жалобы, тем не менее не явилось препятствием для заключения истцом соглашений о намерениях заключить договор аренды нежилого помещения с юридическими лицами и предпринимателями.

О фальсификации представленного в дело акта приёма – передачи нежилого помещения от 25.10.2016 (л.д. 103) истец не заявил; другой акт, на который ссылается податель апелляционной жалобы, в котором указано на недостатки, связанные с разгерметизацией ливневых труб, в дело не представлен.

В соответствии с ч.2 ст. 10 АПК РФ доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии совокупности предусмотренных законом условий (юридического состава), необходимых для взыскания с общества «Четыре Сезона – Жилстройинвест» убытков в виде упущенной выгоды.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на его счет.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2018 по делу № А07-21293/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лаврухиной Нины Саитмурдовны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Г.А. Деева

Судьи: В.В. Баканов

М.В. Лукьянова