Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу № А07-5201/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее - общество «Элемент-Трейд») – ФИО2 (доверенность от 10.10.2014 № 482-14).

Комитета по управлению имуществом Березовского городского округа (далее - комитет) – ФИО3 (доверенность от 11.08.2014 № 18);

общества «Спецмедстроймонтаж» - ФИО4, ФИО5 (доверенности от 16.01.2014).

Предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО6 обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд-Уфа» (далее - общество «Элемент-Трейд-Уфа») и к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее - общество «Элемент-Трейд») о взыскании с общества «Элемент-Трейд-Уфа» 1 887 962 руб. 55 коп. основного долга по арендной плате и с общества «Элемент-Трейд» неустойки в размере 40 892 руб. в пользу предпринимателя ФИО1 и в размере 27 259 руб. в пользу предпринимателя ФИО6, о расторжении договора аренды от 29.09.2006, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.06.2007 за номером 0204-01/135/2007-270, и обязании общества «Элемент-Трейд-Уфа» и общества «Элемент-Трейд» освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: <...> (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 14.05.2014 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора открытое акционерное общество «МДМ Банк» (далее - общество «МДМ Банк»).

Определением от 19.08.2014 суд первой инстанции принял отказ истцов от исковых требований в части взыскания с общества «Элемент-Трейд-Уфа» основного долга по арендной плате, в связи с чем производство по делу в указанной части прекратил.

Решением суда первой инстанции от 10.10.2014 (судья Проскурякова С.В.) исковые требования предпринимателя ФИО1 и предпринимателя ФИО6 к обществу «Элемент-Трейд» о расторжении договора аренды от 29.09.2006, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.06.2007 за номером 0204-01/135/2007-270, оставлены без рассмотрения, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что ответчики намеренно не известили истцов об изменении лица на стороне арендатора в результате сделки перенайма, заключенной между обществом «Элемент-Трейд-Уфа» и обществом «Элемент-Трейд», в связи с чем предприниматели ФИО1 и ФИО6 были лишены возможности уведомить арендатора - общество «Элемент-Трейд» о смене собственника и новых реквизитах для внесения арендных платежей. По мнению заявителя, обществом «Элемент-Трейд» допущено существенное нарушение договорных обязательства, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Элемент-Трейд» ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «Меркурис» (далее – общество «Меркурис», арендодатель) и обществом «Элемент-Трейд-Уфа» (арендатор) заключен договор аренды от 29.09.2006 в отношении объекта - нежилые помещения № 14 в подвале площадью 16,3 кв. м; № 4 – 10,4 кв. м, № 5 – 8,3 кв. м, № 6 – 7,6 кв. м, № 7 – 0,9 кв. м, № 8 – 0,9 кв. м, № 9 – 2,3 кв. м, № 10 – 5,5 кв. м, № 10а – 4,7 кв. м, № 13 – 174,6 кв. м, № 14 – 180,4 кв. м, № 33 – 4,9 кв. м, № 34 – 39,2 кв. м, № 35 – 4,2 кв. м, № 36 – 7,4 кв. м, № 37 – 18,4 кв. м на первом этаже (литера А), общей площадью в совокупности 469,7 кв. м, находящиеся по адресу: <...>.

Конкретное расположение помещений на поэтажном плане здания указано в приложении № 1 к договору (т. 1, л.д. 24).

Договор аренды от 29.09.2006 заключен на срок 5 лет, начиная с даты передачи помещений арендатору по акту приема-передачи (пункт 5.1), зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2007, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре.

Поименованные в договоре аренды от 29.09.2006 помещения переданы обществу «Элемент-Трейд-Уфа» по акту приема-передачи от 19.10.2006.

В разделе 3 договора аренды от 29.09.2006 согласованы условия об арендной плате. В соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора ежемесячная арендная плата за помещения первого этажа составила 650 р. за 1 кв. м, за помещения подвала 325 руб. за 1 кв. м.

В соответствии с п. 3.5 договора арендатор обязан вносить арендную плату в срок до 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В соответствии с п. 3.3 договора пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год по соглашению сторон, изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В разделе 4 договора аренды от 29.09.2006 согласованы условия об ответственности за нарушение его условий.

В соответствии с п. 4.1 договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатором уплачивается неустойка в размере 0,05% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 15.01.2007 № 1 сторонами изменен срок внесения арендной платы, который установлен до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 3.5 договора), а также расходы на ремонт помещения в сумме зачтены арендодателем в счет арендной платы. В остальном условия договора оставлены сторонами без изменения.

Дополнительным соглашение от 19.03.2007 № 2 сторонами установлено, что помещения непригодны для использования ввиду отсутствия электроснабжения. Расходы по проведению работ по подключению помещений к электроснабжению в общей сумме 1 450 00 руб. зачтены в счет арендной платы с момента фактического подключения к энергоснабжению в течение трех лет; пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Сумма 1 450 000 руб. 00 коп. со дня подключения к электроснабжению высчитывается из арендной платы ежемесячно в сумме 40 277 руб. 77 коп. в течение трех лет. Арендная плата за 1 кв. м на первом этаже составил 562 руб. 57 коп. в период со дня фактического подключения к энергоснабжению в течение трех лет. По истечении трех лет арендная плата за 1 кв. м первого этажа составит 650 руб. 00 коп.». В остальном условия договора оставлены сторонами без изменения.

Дополнительным соглашением от 19.10.2011сторонами срок договора аренды продлен до 19.10.2016. В остальном условия договора оставлены сторонами без изменения.

Дополнительным соглашением от 01.01.2011 № 4 сторонами изменен размер арендной платы за пользование помещением, который составил 377 592 руб. 51 коп. в месяц. В остальном условия договора оставлены сторонами без изменения.

Стороны не оспаривают, что названные дополнительные соглашения к договору аренды от 29.09.2006 зарегистрированы в установленном законом порядке.

С согласия арендодателя – общества «Меркурис» между обществом «Элемент-Трейд-Уфа» (арендатор) и обществом «Элемент-Трейд» (новый арендатор) заключен договор от 14.06.2012 передачи прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2006.

Указанный договор перенайма зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2012, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре.

Между обществом «Меркурис» (продавец) и предпринимателя ФИО1, ФИО6 (покупатели) заключен договор от 24.07.2013 купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 712,9 кв. м, находящихся в подвале и на первом этаже, расположенных по адресу: <...>.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права от 09.08.2013 и от 18.09.2013 ФИО1 принадлежит 3/5 доли в праве общей долевой собственности, ФИО6 2/5 доли в праве общей долевой собственности на указанные помещения.

Уведомлением от 12.08.2013, направленным в адрес общества «Элемент-Трейд-Уфа», новыми собственниками сообщено о смене собственника имущества, переданного в аренду по договору аренды от 29.09.2006, сообщены реквизиты для перечисления арендной платы, а также об увеличении размера арендной платы до 1 200 руб. за 1 кв. м.

Предприниматели ФИО1 и ФИО6, ссылаясь на то, что в период действия договора аренды от 29.09.2006 арендатор не вносил арендные платежи в обусловленные сроки, обратились в арбитражный суд с требованиями о взыскании с общества «Элемент-Трейд» договорной неустойки, расторжении договора аренды от 29.09.2006 и обязании освободить занимаемые помещения.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании договорной неустойки, исходили из того, что истцы не направили в адрес арендатора - общества «Элемент-Трейд», уведомления о смене собственника переданного в аренду имущества, не предоставили реквизиты для оплаты в срок, позволяющие исполнить обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, в связи с чем на общество «Элемент-Трейд» не может быть возложена ответственность в виде взыскания неустойки.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

В силу ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора (п. 1). Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (п. 3).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что арендатор спорных нежилых помещений - общество «Элемент-Трейд», не получало уведомление о смене собственника с предложением об изменении договора, в том числе в части размера арендной платы и реквизитов для ее внесения, ни от общества «Меркурис», ни от предпринимателей ФИО1 и ФИО6 Такие уведомления были направлены в адрес общества «Элемент-Трейд-Уфа», выбывшего из арендных правоотношений в июне 2012 г. В адрес общества «Элемент-Трейд» (<...>) и в адрес исполнительного органа общества «Элемент-Трейд» - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РМ-Консалт» (<...>) подобные уведомления не направлялись.

В ходе судебного разбирательства представители предпринимателя ФИО1 пояснили, что о договоре перенайма от 14.06.2012, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.09.2006 были переданы обществу «Элемент-Трейд», истцы узнали только в ходе настоящего судебного разбирательства и дополнительное соглашение к договору аренды от 29.09.2006 о внесении изменений в преамбулу договора в части указания арендодателей подписано с обществом «Элемент-Трейд» 21.03.2014.

Как верно отмечено судами, обязанность передать истцам необходимые документы, свидетельствующие об обременении права на спорное имущество арендой в пользу общества «Элемент-Трейд», лежала на обществе «Меркурис». Вместе с тем, истцы не были лишены возможности получить необходимые сведения о зарегистрированных правах на приобретаемое ими имущество, а также об ограничениях (обременениях) прав в предусмотренном законом порядке.

При таких обстоятельствах, а также приняв во внимание, что общество «Элемент-Трейд» в спорный период времени с ноября 2013 г. по март 2014 г. уплачивало арендные платежи, в том числе прежнему арендодателю – обществу «Меркурис», суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для возложения на общество «Элемент-Трейд» ответственности в виде взыскания договорной неустойки за нарушение обязательств по своевременному внесению арендный платежей.

Требования истцов о расторжении договора аренды от 29.09.2006 оставлены судами без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установив, что уведомление о расторжении договора направлено в адрес общества «Элемент-Трейд-Уфа» (<...>), выбывшего из арендных правоотношений в июне 2012 г., а арендатор спорных нежилых помещений общество «Элемент-Трейд» данного уведомления не получало, сведений о направлении соответствующего уведомления в адрес общества «Элемент-Трейд» (<...>) и адрес его исполнительного органа - общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РМ-Консалт» (<...>) не имеется, суды, руководствуясь ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Поскольку договор аренды от 29.09.2006 в установленном законом порядке не прекращен и не расторгнут, судами отказано в удовлетворении требований о выселении общества «Элемент-Трейд» из арендуемых помещений.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на намеренное уклонение ответчиков об извещении истцов о заключенном договоре передачи прав и обязанностей арендатора между обществом «Элемент-Трейд-Уфа» и обществом «Элемент-Трейд» по договору аренды от 09.09.2006, не принимаются. Судами обстоятельства неуведомления общества «Элемент-Трейд» исследованы и надлежащим образом оценены судами в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцы не воспользовались возможностью получить необходимые сведения о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав на приобретаемое имущество в предусмотренном законом порядке.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не выявлено.

Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2014 по делу № А07-5201/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи А.Ю. Смирнов

И.А. Татаринова