Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» (далее – общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу № А07-5890/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества - ФИО1 (доверенность от 01.01.2015).

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к о признании незаконным решения администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – администрация) от 24.02.2014 № 7-1545 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов в отношении арендуемого нежилого помещения № 11, 13, литера А, общей площадью 27,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (далее – комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2014 (судья Аминева А.Р.) заявленные обществом требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение арбитражного суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 10, 167, 477, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60, 260, 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положений Закона № 159-ФЗ, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела. Заявитель указывает на заведомо недобросовестное осуществление администрацией своих гражданских прав. По мнению общества, заключение с ним договоров аренды спорного помещения без проведения торгов является результатом ненадлежащих действий органа местного самоуправления, и на общество не может быть возложена ответственность за такое недобросовестное поведение ответчика путем лишения преимущественного права на приватизацию арендуемого в течение нескольких лет имущества. Заявитель ссылается на то, что первое обращение общества с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения состоялось 09.10.2013, однако администрация отреагировала на это различными отговорками, а в последующем направила обществу уведомление об отказе от договора с 14.04.2014. Как считает заявитель, судом апелляционной инстацнии не дана оценка данным обстоятельствам. Заявитель также указывает на нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции при принятии апелляционной жалобы администрации, ссылается на отсутствие у лица, подписавшего апелляционную жалобу, - заместителя главы администрации полномочий на данное процессуальное действие, и надлежащих доказательств направления апелляционной жалобы обществу.

Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 17.04.2009 № 481, в соответствии с условиями которого на основании решения комитета по управлению собственностью от 17.09.2009 обществу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 27,4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009.

Помещение было передано обществу по акту приема-передачи от 01.01.2009.

В последующем между обществом и администрацией на вышеуказанное помещение оформлялись следующие договоры о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 01.01.2010 № 467 сроком действия с 01.01.2010 до 30.12.2010, от 14.02.2011 № 253 сроком действия с 01.01.2011 по 30.12.2011, от 23.01.2012 № 84 сроком действия с 01.01.2012 по 30.12.2012, от 28.02.2013 № 695 сроком действия с 01.01.2013 по 30.12.2013.

Уведомлением от 14.01.2014 № 24 администрация в лице председателя комитета по управлению собственностью сообщила обществу об отказе от исполнения договора аренды от 28.02.2013 № 695 с учетом положений п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 и ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось 07.02.2014 в администрацию с заявлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на приватизацию арендуемого нежилого помещения.

В письме от 24.02.2014 № 7-1545 администрация, ссылаясь на подачу заявления по истечении срока действия договора от 28.02.2013 № 695, указала, что оснований для рассмотрения вопроса о реализации арендатором преимущественного права на приобретение муниципального имущества не имеется.

Общество, полагая, что отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме от 24.02.2014 № 7-1545, является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 28.02.2013 возобновлен на неопределенный срок и не может быть прекращен до истечения трехмесячного срока направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от исполнения договора. Таким образом, поскольку на момент подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения договор являлся действующим, администрация была не вправе отказывать в реализации такого права.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований общества, признав, что арендные правоотношения сторон основывались на недействительных договорах и у общества отсутствует преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона № 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 названного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 названного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 названного Федерального закона.

При применении положений ст. 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

На основании п. 1, 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды от 17.04.2009 № 481) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Частью 4 ст. 53 названного закона (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды от 17.04.2009 № 481) допускалось до 01.07.2010 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 этого закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2010.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного помещения на основании решения комитета от 17.09.2009 между сторонами был заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 17.04.2009 № 481.

Суд апелляционной инстанции, установив, что арендные отношения по поводу спорного помещения администрации и общества первоначально были оформлены договором от 17.04.2009, то есть в период действия ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», и доказательств наличия у общества права на заключение договора аренды вне торгов в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 53 того же Закона, не представлено, пришел к верному выводу о том, что заключение договора аренды от 17.04.2009 и последующих договоров должно было производиться только по результатам торгов.

Поскольку доказательств предоставления обществу права аренды спорного недвижимого имущества по результатам проведенных администрацией торгов в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции обоснованно признал договоры аренды от 17.04.2009 № 481, от 01.01.2010 № 467, от 14.02.2011 № 253, от 23.01.2012 № 84, от 28.02.2013 № 695 недействительными (ничтожными) сделками в силу их противоречия ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», и сделал вывод об отсутствии у общества преимущественного права на приватизацию этого имущества (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены ссылки общества на злоупотребление администрацией правом, и то, что не обществом может быть наказано лишением права на заключение договора аренды, поскольку право на его заключение на торгах не было реализовано вследствие ненадлежащих действий собственника имущества в лице администрации, при этом заявитель не может выступать организатором торгов.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 420, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершение сделки по передаче имущества в аренды, оформленной поименованными выше договорами, явилось следствием действий сторон данной сделки, в силу чего риск негативных последствий, связанных с совершением ничтожной сделки, не может быть возложен исключительно на одну из сторон сделки, иное противоречит принципу равенства субъектов гражданских правоотношений (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что обязанность по проведению торгов для заключения договора аренды спорного имущества лежит на администрации, не освобождает общество (арендатора) от обязанности при заключении сделки соблюдать требования действующего законодательства, и, соответственно, от ответственности при его нарушении.

Судом апелляционной инстанции также верно указано на то, что норма п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации неприменима к рассматриваемым отношениям, поскольку введена в действие после оформления договоров аренды (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ).

Заявитель обоснованно ссылается на то, что судом апелляционной инстанции не дана оценка факту обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 09.10.2013, то есть до истечения срока действия договора аренды от 28.02.2013. Между тем, принимая во внимание установленные апелляционным судом обстоятельства недействительности ничтожности договоров аренды, заключенных сторонами спора, факт такого обращения не имеет правового значения для правильного разрешения спора.

Доводы заявителя о нарушении судом апелляционной инстанции положений ст. 260, 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии к производству апелляционной жалобы администрации, подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, администрацией к апелляционной жалобой приложены доказательства направления копии апелляционной жалобы обществу. С учетом того, что общество принимало участие в судебном разбирательстве по данному делу в суде первой инстанции, факт получения определения о принятии к производству апелляционной жалобы не отрицает, а также обществом был представлен отзыв на данную апелляционную жалобу, оно не было лишено возможности ознакомится с содержанием апелляционной жалобы и реализовать свои процессуальные права на заявление возражений относительно доводов администрации.

Заместитель главы администрации при подписании апелляционной жалобы по рассматриваемому спору действовал в интересах администрации, должностным лицом которой он является. Администрацией не было заявлено о том, что названное должностное лицо не вправе подписывать данную апелляционную жалобу, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для сомнений в его полномочиях.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу № А07-5890/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Столяров

Судьи Е.А. Платонова

З.Г. Семенова