Постановление № А08-1555/19 от 28.07.2022 АС Центрального округа

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Резолютивная часть постановления объявлена: 28 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено: 04 августа 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автопаркинг» на решение Арбитражного суда  Белгородской области от 09.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по делу №А08-1555/2019,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Автопаркинг" (далее - ООО "Автопаркинг") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа (далее - Департамент имущественных и земельных отношений) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 34-1/11 от 10.08.2011, кадастровый номер 31:06:0201012:848, заключенного между ООО "Автопаркинг" и Департаментом имущественных и земельных отношений, в части условий о размере арендной платы, отраженных арендодателем в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 N 9-05/6171.

В процессе рассмотрения настоящего дела  Департамент имущественных и земельных отношений обратился со встречным иском о взыскании с ООО "Автопаркинг" задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.08.2011 N 34-1/11 земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026 кв. м за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 2 364 671 руб. 44 коп. и пени за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 в размере 1 488 871 руб. 29 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Белгородской области, общество с ограниченной ответственностью "Финансы-Оценка-Консалтинг".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 09.02.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, в удовлетворении  исковых требований ООО «Автопаркинг» отказано, встречный иск удовлетворен частично: с ООО «Автопаркинг» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений взыскана задолженность по договору аренды от 10.08.2011 N 34-1/11 в размере 2 065 604 руб. 44 коп. за период с 18.03.2016 по 31.10.2021 г., пеня за период с 31.07.2018 по 31.10.2021 в размере 1 131 624 руб. 95 коп..

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО «Автопаркинг»   обжаловало их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон,  судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты  отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела,  между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице Департамента имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ООО "Стройтех" (арендатор) заключен договор аренды от 10.08.2011 N 34-1/11, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов под постройками, расположенный  по адресу: <...>, для строительства автостоянки на 208 автомобилей со встроенными помещениями магазинов и офисов на первом этаже.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком установлен в приложении N 1 и составляет в 2011 году 12 274 руб. 47 коп. в месяц. Размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка 9 819 575 руб. 04 коп. и величины корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости 1,5% (земли на период строительства - нежилой фонд).

В силу пункта 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендодателем арендатору по почте или вручается под роспись.

За нарушение срока уплаты арендной платы установлена ответственность арендатора в виде уплаты неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт5.2).

На основании дополнительного соглашения от 19.04.2012 к договору аренды от 10.08.2011 №34-1/11 ООО «Автопаркинг» наделено правами арендатора вышеуказанного земельного участка

ООО «Автопаркинг 11.01.2016  зарегистрировало право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 31:06:0201012:2737, расположенное на арендуемом земельном участке - автостоянка на 208 автомобилей со встроенными магазинами и офисами на первом этаже.

По расчету Департамента имущественных и земельных отношений с 11.01.2016 по 31.12.2016 размер ежемесячной арендной  платы составлял 32 733 руб. 07 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 16 366 535 руб. 46 коп. и корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости 2,4% (капитальные сооружения торговли); с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 50 828 руб. 49 коп., исходя из кадастровой стоимости 25 414 245 руб. 78 коп. и коэффициента от кадастровой стоимости 2,4%.

Департамент имущественных и земельных отношений письмом  от 21.08.2018 за N 9-05/6171 уведомил ООО "Автопаркинг"  об изменении арендной платы с 01.01.2018 до 1 014 622 руб. 56 коп. в год на основании отчета оценщика N 20-18-Н (1.7.1)  об определении годовой рыночной арендной платы, подготовленного во исполнение муниципального контракта N Ф.2018.254675 от 13.06.2018.

Не согласившись с размером арендной платы, ООО "Автопаркинг" обратилось в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка N 34-1/11 от 10.08.2011 в части установления арендодателем размера арендной платы, указанного в уведомлении об изменении арендной платы от 21.08.2018 N 9-05/6171.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, Департамент имущественных и земельных отношений предъявил встречный иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Автопаркинг», и частично удовлетворяя исковые требования Департамента, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок).

Согласно пункту 15 Порядка изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется при изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 Порядка размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, за год определяется по соответствующей формуле.

На территории Старооскольского городского округа величины корректирующих коэффициентов, учитывающих вид разрешенного (функционального) использования земельного участка, утверждены решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 N 449.

Согласно пункту 2 Порядка при использовании арендатором неделимого земельного участка по двум и более различным видам функционального (разрешенного) использования расчет арендной платы за всю арендуемую площадь выполняется в соответствии с тем видом функционального (разрешенного) использования, для которого установлен наибольший размер арендной платы.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, расчет задолженности по арендной плате, сложившейся по состоянию на 31.12.2017, истцом произведен с учетом показателей, установленных вышеперечисленными нормативными правовыми актами, которая составляет  376 026 руб. 96 коп.

Указанный расчет проверен судом и признан математически правильным.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в этой части в кассационном порядке не обжалуются.

В соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", с 01.01.2018 предусмотрен переход на определение размера арендной платы в отношении земельных участков, в том числе предоставленных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

На основании положений вышеуказанного нормативного правового акта по заявке арендодателя была определена рыночная стоимость права аренды  земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:848. Согласно отчету об оценке ежемесячная арендная плата с 01.01.2018 составила 84 551 руб. 88 коп.,  с 01.01.2019 - 88 187 руб..

В связи с наличием разногласий сторон в части размера рыночной стоимости права аренды судом были назначены соответствующая судебная экспертиза, а по результатам получения заключения эксперта – дополнительная экспертиза.

По результатам проведенной дополнительной экспертизы было установлено, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка  по состоянию на 01.01.2018 составила 807 603 руб. в год.

Заключение эксперта  с учетом оценки других доказательств по делу судом признано обоснованным.

Основания для переоценки выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в этой части в кассационном порядке отсутствуют.

По результатам полученного заключения эксперта судом произведен перерасчет задолженности по арендной плате, которая за период с 01.01.2018 по 31.10.2021 составила 1 689 577, 48 руб..

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты в части взыскания с ООО «Автопаркинг» долга по арендной плате в сумме 2 065 604, 44 руб., сложившегося за период с 18.03.2016 по 31.10.2021, являются законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков

Как указано выше, по условиям договора аренды от 10.08.2011 №34-1/11          за нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Расчет пени, взысканной с ответчика, произведен с учетом суммы долга, периода просрочки и процентной ставки, установленной договором.

Заявление ООО «Автопаркинг» о снижении размера пени, подлежащей взысканию с общества, применительно к требованиям статьи 333 ГК РФ, было предметом оценки арбитражного суда первой и апелляционной инстанций и признано необоснованным.

Основания для переоценки выводов арбитражного суда в этой части в кассационном порядке отсутствуют.

При таких обстоятельствах спора обжалуемые судебные акты о взыскании с ООО «Автопаркинг» пени в сумме 1 131 624, 95 руб., исчисленной за период с 31.07.2018 по31.10.2021, судебная коллегия считает законными и обоснованными.

Вышеизложенные обстоятельства, в свою очередь, служили правовым основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Автопаркинг» о признании недействительным договора аренды от 10.08.2011 N 34-1/11 в части условий договора о размере арендной платы за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 31:06:0201012:848.

ООО «Автопаркинг», не соглашаясь с обжалуемыми судебными актами, считает, что судом первой инстанции был нарушен порядок назначения судебной экспертизы по настоящему делу, а также не обоснованно отказано в удовлетворении заявления о снижении размера неустойки, подлежащей взысканию с общества.

Доводы заявителя кассационной жалобы в этой части являлись предметом исследования и оценки арбитражным судом апелляционной инстанции и признаны не обоснованными

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, так как данные выводы основаны на имеющихся в деле доказательства и соответствуют требованиям закона.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых судебных актов,  не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда  Белгородской области от 09.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022 по делу №А08-1555/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.