Гражданский кодекс часть 1

ФИО4- представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области по доверенности от 09.11.2022,

от иных участвующих в деле лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области

на решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.02.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А08-8582/2022,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - Департамент имущественных и земельных отношений, Департамент), администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - администрация Старооскольского городского округа, Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП ФИО6), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее - ИП ФИО7) с заявлением:

- о признании недействительным уведомления Департамента имущественных и земельных отношений от 12.05.2021 № 42-09-01-10/4646 о расторжении договора долгосрочной аренды земельных участков от 19.01.2015 № 01-08/2015 и применении последствий недействительности сделки путем признания действующим договора долгосрочной аренды земельных участков от 19.01.2015 № 01-08/2015, о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о регистрации договора долгосрочной аренды земельных участков от 19.01.2015

№ 01-08/2015;

- о признании недействительным постановления Администрации Старооскольского городского округа от 20.06.2022 № 2573 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>";

- о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, организованных и проведенных Департаментом имущественных и земельных отношений от 18.08.2022 по продаже права на заключение

договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0413004:7 площадью 864 203 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, г. Старый Оскол, № 10, (извещение о проведении торгов № 080722/0022123/02 от 08.07.2022) и применении последствий недействительности торгов путем признания недействительным договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, № 40-2/22 от 29.08.2022 с кадастровым номером 31:06:0413004:7 площадью 864 203 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, г. Старый Оскол, № 10, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений и

ИП ФИО6 (победителем торгов извещение о проведении торгов № 080722/0022123/02 от 08.07.2022);

- о признании недействительным постановления Администрации Старооскольского городского округа от 08.07.2022 № 3113 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>";

- о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, организованных и проведенных Департаментом имущественных и земельных отношений от 25.08.2022 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0413004:8 площадью 1 083 133 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ,

<...>, (извещение о проведении торгов

№ 150722/0022123/03 от 15.07.2022) и применении последствий недействительности торгов путем признания недействительным договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством,

№ 38-2/22 от 05.09.2022 с кадастровым номером 31:06:0413004:8 площадью

- о признании недействительным постановления Администрации Старооскольского городского округа от 08.07.2022 № 3115 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>";

- о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, организованных и проведенных Департаментом имущественных и

земельных отношений от 25.08.2022 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0413004:9 площадью 996 993 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, г. Старый Оскол, № 9, (извещение о проведении торгов № 150722/0022123/02 от 15.07.2022) и применении последствий недействительности торгов путем признания недействительным договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, № 39-2/22 от 05.09.2022 с кадастровым номером 31:06:0413004:9 площадью 996 993 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, г. Старый Оскол, № 9, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений и ИП Байбиковым Я.В. (победителем торгов извещение о проведении торгов N 150722/0022123/02 от 15.07.2022);

- о признании недействительным постановления Администрации Старооскольского городского округа от 08.07.2022 № 3114 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>";

- о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, организованных и проведенных Департаментом имущественных и земельных отношений от 25.08.2022 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0413005:46 площадью 926 284 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>, (извещение о проведении торгов

№ 150722/0022123/04 от 15.07.2022) и применении последствий недействительности торгов путем признания недействительным договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством,

№ 37-2/22 от 05.09.2022 с кадастровым номером 31:06:0413005:46 площадью 926 284 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Старооскольский городской округ, <...>, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений и ИП ФИО7 (победителем торгов извещение о проведении торгов N 150722/0022123/04 от 15.07.2022) (уточненное исковое заявление).

Определением суда отказано в принятии к рассмотрению требований истца о признании уведомления от 12.05.2021 недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой

инстанции привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.02.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023, заявленные требования ИП ФИО5 удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, администрация Старооскольского городского округа и Департамент имущественных и земельных отношений обжаловали их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области между Департаментом имущественных и земельных отношений, действующим от имени муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и

ИП ФИО5 (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды от 19.01.2015 № 01-08/2015, по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки с кадастровым номером 31:06:0413004:9 площадью

Пунктом 3.4 договора от 19.01.2015 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор без обращения в суд в одностороннем порядке на основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неуплаты арендатором арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и т.д.) в течение двух календарных месяцев с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов.

Согласно пункту 6.3 договора от 19.01.2015 договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд в случаях, установленных пунктом 6.6 договора. Уведомление о расторжении договора направляется арендатору заказным письмом или вручается под роспись. При этом договор считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в настоящем пункте.

Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд (с обязательным уведомлением арендатора) и без компенсации затрат и убытков арендатора в случаях, предусмотренных договором и/или действующим законодательством, в том числе: 1) использования участков не по целевому назначению; 2) ликвидации арендатора; 3) при нарушении пунктов 3.2, 3.4 договора и по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) при ухудшении состояния участков по вине арендатора; 5) в связи с принятием решения об изъятии участков для муниципальных нужд; 6) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором (пункт 6.6 договора).

Государственная регистрация права аренды ИП ФИО5 на вышеуказанные земельные участки, возникшего на основании заключенного договора аренды, осуществлена в установленном законом порядке.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.01.2015.

Письмом от 12.05.2021 № 42-09-01-10/4646 Департамент имущественных и земельных отношений уведомил ИП ФИО5 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 19.01.2015 с 30.06.2021 на основании пункта 6.6 договора в связи с наличием задолженности по арендной плате.

На основании обращений арендодателя в ЕГРН были погашены записи о праве аренды ИП ФИО5 на вышеуказанные земельные участки.

В целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства постановлением Администрации Старооскольского городского округа от 29.04.2022 № 1894 спорные земельные участки внесены в перечень муниципального имущества, предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007

№ 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

На основании соответствующих постановлений Администрации Старооскольского городского округа проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договоров аренды вышеуказанных земельных участков.

По результатам проведенных торгов уполномоченным органом заключен договор аренды от 29.08.2022 с победителем торгов –

ИП ФИО6 (арендатор), по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 31:06:0413004:7 для сельскохозяйственного использования сроком на 5 лет до 28.08.2027.

Земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0413004:8, 31:06:0413004:9, 31:06:0413005:46 на основании заключенных договоров

аренды предоставлены во владение и пользование ИП Байбикову Я.В. - лицо, признанное победителем на состоявшихся торгах.

Посчитав действия органа местного самоуправления, связанные с расторжением во внесудебном порядке договора аренды земельных участков от 19.01.2015 № 01-08/2015, заключенного с ИП ФИО5, неправомерными, последний обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании: постановлений администрации Старооскольского городского округа о распоряжении вышеуказанными земельными участками путем проведения соответствующих торгов; состоявшихся торгов; договоров аренды земельных участков, заключенных по результатам проведенных торгов.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии со статьями 2, 3 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано выше, договор аренды земельных участков от 19.01.2015

№ 01-08/2015 о предоставлении ИП ФИО5 спорных земельных участков заключен органом местного самоуправления сроком на 15 лет.

Учитывая изложенные требования закона, арбитражный суд обоснованно признал неправомерными действия арендодателя о расторжении вышеуказанного договора во внесудебном порядке.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, договор аренды земельных участков от 19.05.2015, заключенный сроком на 15 лет, арендодателем расторгнут во внесудебном порядке, что является нарушением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Изложенное свидетельствует о том, что на дату проведения торгов по распоряжению спорными земельными участка сохранялось право аренды ИП Гвоздева Ю.И. на данные земельные участки, а поэтому оспариваемые торги проведены с нарушением закона.

Учитывая вышеизложенные требования закона и обстоятельства спора, обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований ИП ФИО5 судебная коллегия считает законными и обоснованными.

Доводы заявителей кассационных жалоб в части несогласия с обжалуемыми судебными актами основаны на ошибочном толковании вышеперечисленных норм действующего законодательства, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемых решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 07.02.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А08-8582/2022 оставить без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.Н.Шелудяев

Судьи Е.В.Власов

ФИО1