Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Селивончика А.Г. и Капустиной Л.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой Д.И., при участии от Управления имущественных отношений Брянской городской Администрации и Брянской городской Администрации – ФИО1 (доверенности от 24.12.2021, удостоверение), от общества с ограниченной ответственностью «Комтел» - ФИО2 (доверенность от 03.09.2020), от Управления Росреестра по Брянской области – ФИО3 (доверенность от 12.12.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 по делу № А09-9452/2020 (судья Фролова М.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комтел» (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), Брянская городская Администрация (г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>), Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области (г. Брянск), Управление по строительству и развитию территории города Брянска (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании незаконными решений от 16.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2, обязании управления осуществить государственный кадастровый учет, государственную регистрацию права собственности ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр»

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021, заявление общества с ограниченной ответственностью «Комтел» удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2021 по делу №А09-9452/2020 решение Арбитражного суда Брянской области от 09.04.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по делу № А09-9452/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 иск удовлетворен, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской Администрации обратились с апелляционными жалобами о его отмене.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб и отзывов на них, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Между ООО «Комтел» (арендатор) и Брянской городской администрацией в лице начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) сроком на три года в целях строительства здания офиса заключен договор аренды № 48802Г от 05.09.2016 земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор аренды, договор), с кадастровым номером 32:28:0032707:230 общей площадью 6 662 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, город Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр» (далее - спорный земельный участок, земельный участок 07:230, земельный участок). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.09.2016; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении срока, установленного в договоре аренды, обществом получено письмо № 29/03-12992 от 19.09.2019 за подписью начальника Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в соответствии с которым арендодатель подтвердил, что земельный участок продолжает использоваться арендатором по договору аренды в отсутствие заявлений сторон о расторжении договора.

ООО «Комтел» продолжило пользоваться земельным участком, включая внесение арендных платежей по договору аренды.

Брянская городская администрация 15.10.2019 выдала разрешение № 32-301-3627- 2019 на строительство объекта - офисного здания с учетом градостроительного плана № 15701000-170 от 20.11.2017, выданного Управлением по строительству и развитию территории города Брянска, проектной документации объекта капитального строительства, планируемого к строительству, реконструкции, проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта, разработанного ООО «Акварель» в 2019 году.

Общество 31.08.2020 обратилось в управление Росреестра с заявлением о предоставлении государственной услуги - постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представив одновременно технический план здания, сооружения, помещения, либо объекта незавершенного строительства от 11.08.2020 № б/н, выполненного ФИО4 ООО «Геокомплекс», разрешение на строительство объекта недвижимости № 32-301-3627-2019 от 15.10.2019, акт разбивки осей капитального строительства на местности № 32/293 от 16.10.2019, договор аренды.

Заявителем 16.09.2020 получено уведомление № КУВД-001/2020-13341089/1 регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, согласно которому приостановлена государственная регистрация права ООО «Комтел» на объект незавершенного строительства на земельном участке по причине отсутствия правоустанавливающих документов на указанный земельный участок.

Во исполнение уведомления о приостановлении регистрации ООО «Комтел» 19.09.2020 дополнительно предоставило в адрес управления Росреестра письмо Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации № 29/03-12992 от 19.09.2019 об отсутствии заявлений о расторжении договора аренды.

Заявителем 30.09.2020 получено уведомление о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 при причине отсутствия записи об аренде заявителя на спорный земельный участок.

Полагая приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по основаниям, изложенным в решениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 16.09.2020 № КУВД-001/2020- 13341089/1 и от 24.09.2020 № КУВД-001/2020-13341089/2 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Материалы дела свидетельствуют о том, что приостанавливая государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности, регистрирующий орган исходил из того, что договорные отношения сторон по использованию земельного участка, возникшие после 01.03.2015 не на конкурентной основе, предполагались срочными; разрешение на строительство объекта на спорном земельном участке выдано после истечения установленного договором срока; воля арендатора на прекращение арендных правоотношений выражена, и как следствие, в ЕГРН внесена соответствующая запись о погашении права аренды общества в отношении спорного земельного участка; на дату рассмотрения управлением Росреестра заявления общества содержание письма арендодателя от 19.09.2019 нивелировано волей последнего на прекращение договорных отношений.

Общество не отрицает того факта, что возведение объекта осуществлялось после получения разрешения на строительство, т.е. вне срока, указанного в договоре. Однако, полагает договорные отношения возобновившимися, в связи с чем считает объект возведенным в период действия договора.

Процессуальную позицию по делу управление имущественных отношений обосновывает тем фактом, что заключая договор аренды земельного участка от 05.09.2016, общество воспользовалось своим преимущественным правом на однократное трехлетнее продление срока договора в целях завершения строительства. В письме же от 19.09.2019 им лишь констатирован факт об отсутствии на тот момент фактов заявления сторонами о расторжении договора.

Общество, напротив, полагает, что заключение договора аренды от 05.09.2016 состоялось в целях упорядочивания отношений сторон ввиду предшествующего заключению договора объединения земельных участков с кадастровым номерами 32:28:0032707:34 и 32:28:0032707:27 и образования нового - спорного земельного участка, чем и обусловлено заключение договора аренды вне конкурентных процедур. Согласно пояснениям общества, земельные участки находились в его пользовании задолго до заключения договора аренды от 05.09.2016 с целевым назначением под строительство здания офиса на основании договоров аренды и уступки прав по данным договорам, ввиду чего в рассматриваемом случае договор аренды возобновлен на неопределенный срок, спорный объект незавершенного строительства возведен в период действия договора на основании разрешительной документации, в связи с чем отсутствуют препятствия для государственного кадастрового учета объекта и государственной регистрации права собственности на него.

Судом кассационной инстанции даны указания о необходимости квалификации договора аренды земельного участка от 05.09.2016.

Из материалов дела следует, что между Управлением имущественных и земельных отношений и ЗАО «Брянскнефтепродукт» заключены договоры аренды от 06.05.2010 № 44520 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:34 для строительства здания офиса, сроком до 30.04.2012; от 14.05.2009 № 43353 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:032707:27 для строительства офисного здания, сроком до 22.05.2015.

Дополнительными соглашениями от 23.05.2012 стороны продлили срок действия договоров аренды от 06.05.2010 № 44520 и от 14.05.2009 № 43353 до 22.05.2015.

По договорам уступки от 17.03.2014 № 3791214/0134Д, № 3791214/0133Д права аренды по договорам от 06.05.2010 № 44520 и от 14.05.2009 № 43353 до 22.05.2015 уступлены ООО «Комтел». По актам от 24.03.2014 земельные участки переданы новому арендатору.

Дополнительными соглашениями от 11.09.2014, заключенными между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО «Комтел» срок договоров аренды от 06.05.2010 № 44520 и от 14.05.2009 № 43353 продлены до 10.09.2019.

Постановлением Брянской городской администрации от 12.04.2016 № 1153-П утверждена схема расположения земельного участка площадью 6662 кв.м., образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:032707:34 и 32:28:032707:27 для строительства здания офиса (т. 1, л. д. 145).

Из кадастровой выписки на земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032707:230, поставленного на кадастровый учет 26.04.2016, следует, что он образован из земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:032707:34 и 32:28:032707:27 (т. 1, л. д.45).

В соответствии с положениями п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашение сторон, без проведения торгов.

Данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Указанная правовая позиция была сформулирована Верховным Судом РФ в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Данная правовая позиция нашла отражение в п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 3(2019).

Таким образом, в силу приведенных выше норм, после образования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032707:230, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:032707:34 и 32:28:032707:27, ООО «Комтел» имел право на заключение договора аренды в отношении него без проведения конкурсных процедур ввиду сохранения за ним права аренды в отношении вновь образованного земельного участка.

Во исполнение указанных положений, 05.09.2016 заключены соглашения о расторжении договоров аренды от 06.05.2010 № 44520 и от 14.05.2009 № 43353 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:032707:34 и 32:28:032707:27 (т. 4, л. <...>).

Одновременно между ООО «Комтел» и Брянской городской администрацией заключен договор аренды от 05.09.2016 № 48802Г в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032707:230 (т. 1, л. д. 93), сроком действия до 04.09.2019.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды от 05.09.2016 № 48802Г заключен в порядке п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в целях оформления договора аренды в отношении земельного участка, образованного из земельных участков, которые ранее находились в аренде у ООО «Комтел». При этом срок аренды, установленный ранее дополнительными соглашениями от 11.09.2014, сторонами не изменен.

Оснований для вывода о заключении договора аренды от 05.09.2016 в порядке пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в данном случае не установлено.

С учетом изложенного суд области пришел к правомерному выводу о том, что правоотношения по аренде спорного земельного участка возникли до вступления в законную силу новой редакции Земельного кодекса РФ, то есть до 01.03.2015.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2).

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

После истечения срока договора аренды от 05.09.2016 (заключенного в порядке переоформления договоров аренды от 06.05.2010 № 44520 и от 14.05.2009 № 43353) ООО «Комтел» продолжало пользоваться вновь образованным земельным участком и вносило арендную плату по этому договору. При этом в адрес арендатора арендодателем не направлялись уведомления о расторжении договора, возражений о продлении договора аренды в порядке ст. 621 ГК РФ не поступало, что подтверждается также письмом от 9.09.2019 (т. 2, л. д. 2), фактом выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости от 15.10.2016 № 32-301-3627-2019 (т. 2, л. д. 10) сроком действия до 15.10.2020.

С учетом изложенного договор аренды от 05.09.2016 считается возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ, таким образом, на момент обращения ООО «Комтел» с заявлением от 31.08.2020 на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства договор аренды был действующий.

Согласно части 2 ст. 610 ГК РФ в случае отсутствия в договоре аренды срока аренды (неопределенный срок), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Заявлений со стороны арендодателя о расторжении договора в период строительства объекта обществу представлено не было.

25.08.2020 арендодатель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о погашении реестровой записи о праве аренды ООО «Комтел» на спорный земельный участок с указанием на то, что 08.06.2020 года арендатору направлено уведомление о возврате земельного участка.

С учетом изложенного суд области пришел к правомерному выводу о том, что действия по возведению незавершенного строительства объекта и необходимые для регистрации права собственности на него ООО «Комтел» осуществило в пределах срока действия договора аренды земельного участка № 48802Г от 05.09.2016.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил 10 А09-9452/2020 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

В связи с этим, приостановка в регистрации и постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Аналогичная позиция изложена в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

Незавершенный строительством объект был возведен обществом в период действия договора аренды земельного участка, в сроки, отведенные в разрешении на строительство объекта, а также в параметрах, указанных в разрешении на строительство. Указанный объект является недвижимостью и обладает теми уникальными характеристиками, которые позволяют его идентифицировать в качестве объекта материального мира в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доказательств проведения правовой экспертизы в целях установления технических характеристик объекта регистрирующим органом в материалы дела не представлено.

Определением от 19.07.2022 суд апелляционной инстанции в целях проверки доводов ответчиком о фактическом отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства, его технических характеристик предложил сторонам с участием кадастрового инженера составить совместный акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032707:230 площадью 6 662 кв.м., расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, перед остановкой общественного транспорта «Телецентр».

Указанное определение сторонами не исполнено, ответчиками акта осмотра земельного участка не представлено. Напротив, в пояснениях, поступивших 25.08.2022, Управление Росреестра указало на невозможность составления такого акта осмотра и его нецелесообразность.

Поскольку спорный объект возведен в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, то у ответчика не имелось оснований для отказа в государственной регистрации (аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 01.02.2016 № 310-КГ16-46).

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 19.04.2022 по делу № А09-9452/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.М. Дайнеко

Судьи Л.А. Капустина

А.Г. Селивончик