Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 - представитель Управления имущественных отношений Брянской области, доверенность № 01-01 от 09.01.2023, копия диплома, свидетельство о смене фамилии, паспорт;

ФИО3 - представитель Управления имущественных отношений Брянской области, доверенность № 01-08 от 09.01.2023, копия диплома, свидетельство о смене фамилии, служебное удостоверение;

ФИО4 - представитель акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы», доверенность № 5 от 09.01.2023, копия диплома, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.06.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу № А09-9476/2022,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика Атмосферы» (далее - АО «СЗ «Фабрика Атмосферы», общество, застройщик, ответчик) о взыскании 820 372,32 руб. задолженности по договору аренды от 13.06.2018 № 3728, а именно основного долга за период с 01.01.2022 по 30.09.2022 в размере 779 651,35 руб. и неустойки за период с 16.03.2022 по 20.09.2022 в сумме 40 720,97 руб.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Брянская городская администрация, Управление по строительству и развитию территорий города Брянска, общество с ограниченной ответственностью «УК «Домовладение».

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Управление имущественных отношений Брянской области (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование: обслуживание автотранспорта; выставляя на торги земельный участок, управление не имело цели предоставления его для строительства многоквартирного жилого дома; возведенный ответчиком многоквартирный жилой дом не расположен на спорном участке; согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков вид разрешенного использования: «ремонт автомобилей» описан как размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещения магазинов сопутствующей торговли.

В судебном заседании суда округа представители управления поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме, просят ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель АО «СЗ «Фабрика Атмосферы» полагает судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.

Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что по итогам проведенного 31.05.2018 аукциона между управлением (арендодатель) и ОАО «Фабрика-кухня» (правопреемником которого является общество) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2018 № 3728 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет (передает) арендатору земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:7093 площадью 2 086 кв.м, расположенный по адресу: <...> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта (далее - спорный земельный участок), для его использования в соответствии с условиями договора на срок с 14.06.2018 по 13.06.2028.

По условиям договора размер ежегодной арендной платы установлен по итогам аукциона и составляет 1 042 391 руб. Арендная плата вносится за период с 2019 года и в последующие годы ежеквартально не позднее 15 числа последнего месяца квартала. В случае неисполнения обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы в установленные сроки арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока.

По акту приема-передачи от 14.06.2018 земельный участок передан арендатору.

Ссылаясь на наличие на стороне общества как арендатора земельного участка задолженности за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении требований управления, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами статей 413, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), правомерно исходили из следующего.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления № 73, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11).

До образования земельного участка под многоквартирным жилым домом земля под этим домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пункт 67 Постановления № 10/22).

Следовательно, публично-правовое образование утрачивает право распоряжения земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, с момента первой регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном жилом доме, в том числе в части права требования внесения арендной платы за этот земельный участок.

Судами двух инстанций установлено, что решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 № 796 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Брянска» утвержден проект планировки территории, расположенной от проспекта Московского, вдоль проезда Западный в Фокинском районе города Брянска, содержащего проект межевания и градостроительный план, в целях многоэтажного жилищного строительства» (постановление Брянской городской администрации от 26.06.2018 № 1917-п).

Согласно утвержденной проектной документации часть земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:5429, расположенного в зоне Т-2, предназначается для размещения парковочных мест, относящихся к многоэтажному жилому дому, согласно основному виду использования.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок для размещения парковочных мест, которые относятся к многоэтажному жилому дому, образован из земельного участка с кадастровым номером 32:28:0000000:5429. Согласно градостроительному плану земельных участков (на чертеже градостроительного плана) заштрихована зона планируемого размещения объектов капитального строительства, за пределами которого допускается строительство крылец, входных узлов, пандусов и элементов благоустройства (тротуары, кратковременные стоянки и т.д.).

В соответствии с проектом планировки территории в территорию строительства многоквартирного жилого дома входят несколько земельных участков, предназначенных для его строительства, размещения объектов благоустройства (в том числе парковочных мест для жителей), обслуживания, эксплуатации, а именно: 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117. Более того, обществу выдавалось разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № 32-301-3532-А-2018 от 30.07.2018 на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117, а впоследствии - и разрешение на ввод в эксплуатацию № 32-3013532-2018 от 22.10.2021 на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:00000000:7093, 32:28:00000000:7117.

Как правомерно отмечено судами двух инстанций, указанные разрешения, равно как и Правила землепользования и застройки, а также Проект планировки территории (которыми фактически предусматривалось включение спорного земельного участка в состав имущества многоквартирного дома) управлением не оспорены.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что спорный земельный участок, несмотря на указанное в нем целевое назначение, фактически предоставлялся обществу для строительства многоквартирного дома одновременно с земельными участками с кадастровыми номерами 32:28:0042001:1012, 32:28:0042001:51, 32:28:0000000:7117, в связи с чем все земельные участки, указанные в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию, в том числе спорный, вошли в состав общего имущества созданного многоквартирного жилого дома, как предназначенные для размещения объектов благоустройства, для его эксплуатации, обслуживания.

Более того, в суде апелляционной инстанции представители сторон подтвердили, что спорный земельный участок фактически включен в состав придомовой территории завершенного строительством многоквартирного жилого дома, которая является огороженной, и на нем расположена стоянка автотранспортных средств, принадлежащих жителям дома.

Управляющая компания многоквартирного жилого дома пояснила, что собственники помещений многоквартирного жилого дома осуществляют содержание расположенного на спорном земельном участке имущества за счет денежных средств собственников помещений данного жилого комплекса.

Учитывая обстоятельство государственной регистрации 08.12.2021 права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, суд пришел к верному выводу о переходе с указанной даты спорного земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и как следствие об отпадении оснований для продолжения внесения застройщиком арендных платежей за использование спорного земельного участка за период с 01.01.2022 по 30.09.2022.

Материалами дела доказана необоснованность исковых требований.

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию управления в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела и субъективному токованию норм материального права.

Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 05.06.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2023 по делу № А09-9476/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи Н.Л. Силаева

В.Н. ФИО1