Гражданский кодекс часть 1

при секретаре судебного заседания Федоровой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания – Байкал» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года по делу №А10-4407/2021 по исковому заявлению муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Имущественная компания – Байкал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – истец, Комитет) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Партнёр-Инвест» (далее – ответчик, ООО «Партнёр-Инвест», общество) о признании договора купли-продажи от 11.09.2019 №19-631 земельного участка с кадастровым номером 03:24:34301:102, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ст. Медведчиково, площадью 15 985 кв.м., недействительной сделкой в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 03:24:34301:102, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ст. Медведчиково, площадью 15 985 кв.м. истцу по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка.

В апелляционной жалобе ответчик ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, отсутствие оснований для удовлетворения иска, по приведенным в жалобе доводам. Также считает, что судом в нарушение норм материального права не разрешен вопрос о возврате Обществу полученных по оспариваемому договору денежных средств.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2022 года в порядке процессуального правопреемства общество с ограниченной ответственностью «Партнёр-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) заменено на общество с ограниченной ответственностью «Имущественная компания – Байкал» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2022 года на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Венедиктовой Е.А. на судью Ниникину В.С.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет».

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Поскольку стороны выразили свои правовые позиции, каких-либо ходатайств не заявили, дело апелляционный суд счел подготовленным для рассмотрения и, руководствуясь частью 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при данной явке. При этом апелляционный суд не оставляет без внимания наличие у сторон возможности в реализации их процессуальных прав путем подачи соответствующих документов в электронном виде по удаленному доступу посредством информационной телекоммуникационной сети «Интернет» через государственную систему «Мой арбитр».

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 10.07.2017 между ООО «Китой» и ООО «Финансово-промышленная компания» (ООО «ФПК») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлись:- тупиковый железнодорожный путь с кадастровым (условным) номером 03:24:000000:9359, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково; - земельный участок с кадастровым номером 03:24:034301:1102 для строительства базы и железнодорожных подъездных путей, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково; - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером; 03:24:034301:1102 по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково (т. 1, л.д. 123-124), которые согласно акту приема-передачи от 10.07.2017 переданы ООО «ФПК» (т.1, л.д. 125).

На основании заявления ООО «ФПК» от 06.12.2017, между Комитетом и ООО «ФПК» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 12.12.2017 №17-114 (т. 1, л.д. 17-19), согласно которому Комитет передал, а ООО «ФПК» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:24:034301:1102, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ст. Медведчиково, площадью 15 985 кв.м., на срок с 12.12.2017 по 11.12.2020. Целевым использованием вышеуказанного земельного участка указано строительство базы и железнодорожных подъездных путей. Участок предоставлялся однократно на 3 года для завершения строительства базы и железнодорожных подъездных путей.

03 декабря 2018 года между ООО «ФПК» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости в отношении нежилого здания площадью 71,1 кв.м., кадастровый номер 03:24:031301:1252, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково (т.1, л.д. 32-33).

27 декабря 2018 года в отношении указанного нежилого здания ФИО1 (продавец) заключил договор купли-продажи недвижимого имущества №НИ20122018 с ООО «Партнёр-Инвест» (покупатель) (т.2, л.д. 44-45). К договору подписан акт приема-передачи от 15.01.2019 (т.2, л.д. 46).

21 мая 2019 года между ООО «ФПК» (продавец) и ООО «Партнёр-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №НИ21052019, предметом которого является сооружение – железнодорожные пути протяженностью 150 м, кадастровый номер 03:24:034301:1266, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково (т.1, л.д. 147-148). К договору подписан акт приема-передачи от 18.06.2019 (т. 1, л.д. 149).

Право собственности ООО «Партнёр-Инвест» на нежилое здание с кадастровым номером 03:24:031301:1252 и железнодорожные пути с кадастровым номером03:24:034301:1266 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждают представленные выписки из ЕГРН (т 1, л.д. 11-16).

11 сентября 2019 года на основании заявления ООО «ФПК» от 13.08.2019 договор аренды земельного участка от 12.12.2017 №17-114 был расторгнут сторонами, о чем подписано соответствующее соглашение (т.1. л.д. 20).

11 сентября 2019 года на основании заявлений ООО «Партнёр-Инвест», между Комитетом и ООО «Партнёр-Инвест» был подписан договор №19-631 купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, (т.1, л.д. 9-10), по условиям которого Комитет (продавец) передал (акт приема-передачи (т.1 л.д. 10) в собственность ООО «Партнёр-Инвест» (покупатель) земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, ст. Медведчиково, площадью 15 985 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 03:24:034301:1102, разрешенное использование: для строительства базы и железнодорожных путей (пункты 1.1-1.4 договора), а покупатель уплатил обусловленную договором цену земельного участка - 835 184 руб. 28 коп.

Ссылаясь на то, что площадь земельного участка с кадастровым номером 03:24:034301:1102 (15 985 кв.м.) является несоразмерной по отношению к имеющемуся на нем недвижимому имуществу; выкуп земельного участка без проведения торгов в целях строительства не предусмотрен земельным законодательством; железнодорожные пути могут быть размещены на земельном участке на основании сервитута, в связи с чем предоставление земельного участка в собственность недопустимо;железнодорожные пути являются вспомогательным и обслуживающим сооружением, в связи с чем их возведение без возведения основного объекта не могло повлечь возникновения у Ответчика исключительного права на предоставление земельного участка; - железнодорожные пути являются временным сооружением и, соответственно, движимым имуществом, в связи с чем выкуп земельного участка противоречит требованиям ЗК РФ; - нежилое здание (склад) возведено в отсутствие разрешения на строительство, кроме того, его нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:034301:1102 не подтверждено, в связи с чем выкуп земельного участка под таким объектом является незаконным, Комитет, полагая, что спорный договор ничтожен поскольку нарушает нормы земельного, гражданского, градостроительного законодательства, права и законные интересы истца, обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.1, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, учел правовую позицию Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 №12668/12, установив факт несоразмерности площади земельного участка (15 985 кв.м) по отношению к находящемуся на нем недвижимому имуществу (71,1 кв.м. - площадь здания (базы), 150 м – протяженность железнодорожных путей), исходил из обоснованности исковых требований и применил одностороннюю реституцию по возврату ответчиком в ползу Комитета спорного земельного участка.

С выводами относительно вопросов ничтожности сделки как нарушающей публичные процедуры, законодательство о защите конкуренции и возврата земельного участка суд апелляционной инстанции соглашается, поскольку выводы суда подробно мотивированы, судом дана надлежащая оценка представленным доказательствам, оснований с которой не согласиться у апелляционного суда не имеется.

Правильно применив положения статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017, установив факт несоразмерности площади земельного участка (15 985 кв.м) по отношению к находящемуся на нем недвижимому имуществу (71,1 кв.м. - площадь здания (базы), 150 м – протяженность железнодорожных путей), верно резюмировал, что предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции и следовательно, обоснованно признал оспариваемую сделку недействительной в силу ничтожности.

Между тем, доводы апеллянта о неприменении двусторонней реституции (возврат уплаченных по сделке денежных средств не произведен), апелляционный суд находит подлежащими принятию во внимание, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Как следует из пункта 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

По делу установлено, что признанная недействительной сделка – договор купли-продажи от 11.09.2019 №19-631 земельного участка, площадью 15 985 кв.м., состояла из двух встречных обязательств, где, с одной стороны, Общество получило от Комитета земельный участок по договору, а, с другой стороны, - Комитет получил от Общества денежные средства в счет оплаты цены земельного участка - 835 184 руб. 28 коп.

Согласно пункту 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Между тем, судом первой инстанции не в полной мере разрешен вопрос последствий недействительности ничтожной сделки – применены последствия лишь по возврату земельного участка, без разрешения вопроса возврата продавцом покупателю уплаченной цены договора.

При этом, по делу установлено, что как минимум со дня заключения спорного договора и по день вынесения судебного акта по настоящему делу, на указанном земельном участке располагалось недвижимое имущество, принадлежащее ответчику, ответчик пользовался спорным земельным участком. Договор аренды с прежним арендатором ООО «ФПК» на основании соответствующего соглашения от 11 сентября 2019 года был расторгнут (т.1. л.д. 20), следовательно, поскольку спорный договор купли-продажи земельного участка являлся ничтожным, то пользование земельным участком ответчиком производилось в силу правил аренды (фактическое пользование).

Вопрос о стоимости аренды (фактического пользования) за период со дня заключения спорного договора и по день вынесения судебного акта по настоящему делу был поставлен на обсуждение сторон в определении от 24.05.2022 (т. 2 л.д. 167).

Исходя из представленных расчетов, в том числе расчета Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, стоимость аренды (фактического пользования) за указанный период составляет 286 098 руб. 62 коп.

Представленный расчет истца апелляционным судом проверен и принят во внимание, поскольку данный расчет соответствует периоду пользования, учитывает изменение стоимости арендной платы с учетом уровня инфляции, а также изменение размера кадастровой стоимости земельного участка.

При таком положении, размер подлежащей возврату денежной суммы определяется исходя из стоимости уплаченной покупателем цены договора купли-продажи, за минусом стоимости аренды (фактического пользования) за период со дня заключения спорного договора и по день вынесения судебного акта по настоящему делу и составит 549 085 руб. 66 коп. (835184,28 - 286098,62 = 549085,66).

При этом, ссылки истца на п. 81 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 и доводы о возмещении ответчиком стоимости фактического пользования земельным участком, в полном объеме не исключают обязанность Комитета, как продавца по договору купли-продажи возвратить полученную в качестве оплаты за проданный земельный участок стоимость, за минусом стоимости аренды (фактического пользования) земельным участком, поскольку в данном случае стоимость аренды (фактического пользования) не превышает уплаченную цену договора купли-продажи земельного участка, и оспариваемая сделка являлась не договором аренды, а договором купли-продажи.

Доводы истца об отсутствии оснований для возврата цены договора, со ссылками на ст. 10 ГК РФ и принцип «эстоппель», во внимание не принимаются, как несостоятельные в правовом отношении. Более того, подобный подход мог бы нарушать права ответчика, который, так же как и продавец вправе рассчитывать на возврат полученного второй стороной, в данном случае за минусом стоимости аренды (фактического пользования) земельным участком. Кроме того, в предложенной истцом ситуации на стороне последнего возможно возникновение неосновательного обогащения, что недопустимо.

При таком положении, на основании пункта 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части применения последствий недействительности сделки.

В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, как соответствующее закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 марта 2022 года по делу №А10-4407/2021 изменить в части применения последствий недействительности сделки, дополнив резолютивную часть абзацем следующего содержания:

Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания – Байкал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) сумму в размере 549 085 рублей 66 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Имущественная компания – Байкал» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Л. Каминский

Судьи Е.В. Желтоухов

В.С. Ниникина