Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ДМИ администрации г.Волгограда на решение арбитражного суда Волгоградской области от 26.10.06 по делу № А12- 10368/06-с7 - 5/46 , принятое судьей Шевцовым В.А.

установил:

Решением арбитражного суда от 26.10.06 отказано в удовлетворении исковых требований ДМИ администрации г.Волгограда к ООО «Фемида-К» о взыскании основного долга и пени по договору аренды в общей сумме 86553,40 руб., а также - о расторжении договора аренды и выселении. Встречный иск ООО «Фемида-К» к ДМИ администрации г.Волгограда и привлеченному судом в качестве ответчика по встречному иску департаменту финансов администрации г.Волгограда удовлетворен , в счет арендной платы зачтены 80 062 руб. 76 коп. как стоимость произведенного Обществом улучшения объекта муниципальной собственности в период его аренды, а с Департамента финансов администрации Волгограда в пользу Общества взыскано 262 032 руб. 24 коп. в качестве разницы между заявленной общей стоимостью улучшения и суммой зачета .

В апелляционной жалобе ДМИ администрации г.Волгограда просит решение суда отменить; заявленные требования ДМИ удовлетворить в полном объеме, а встречный иск оставить без удовлетворения . Считает, что судом дана ненадлежащая оценка представленным доказательствам и сделаны неправильные выводы относительно заявленных требований.

При первоначальном рассмотрении апелляционной жалобы ДМИ администрации г.Волгограда , постановлением апелляционной инстанции от 19.12.06 апелляционная жалоба Департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворена, решение суда 1-й инстанции отменено. Принято новое решение по данному делу: первоначальный иск Департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворен в части взыскания 86 553 руб. 40 коп. и прекращено производство по делу в отношении требований о расторжении договора аренды № 1/1005-05 от 16.11.2005 и о выселении ООО «Фемида-К» из встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по проспекту Ленина, 197а г. Волгограда. Взыскана с ООО «Фемида-К» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате - 80 062 руб. 76 коп. и пени - 6 490 руб. 34 коп. (за период с 21.11.2005 по 21.05.2006), а всего - 86 553 руб. 40 коп. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Фемида-К» отказано полностью.

Постановлением кассационной инстанции от 04.04.07 постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области от 19.12.2006 по делу № A12-10368/2006-C7-V/C23 оставлено в силе в части отмены решения суда первой инстанции от 26.10.2006 и прекращения производства по делу в отношении требований о расторжении договора аренды № 1/1005-05 от 16.11.2005 и о выселении общества с ограниченной ответственностью «Фемида-К» из встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по проспекту Ленина, 197а г. Волгограда. В остальной части постановление апелляционной инстанции от 19.12.2006 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Истец ДМИ администрации г.Волгограда настаивает на апелляционной жалобе.

ООО «Фемида-К» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент финансов администрации г.Волгограда поддерживает апелляционную жалобу ДМИ администрации г.Волгограда . Просит решение отменить ; заявленные требования ДМИ удовлетворить в полном объеме, а встречный иск оставить без удовлетворения .

МУ ЖКХ Тракторозаводского района в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

С учетом ходатайства Департамента финансов администрации г.Волгограда в судебном заседании объявлялся перерыв 11.09.07 до 9.20 час. 12.09.07 в целях предоставления представителю дополнительного времени для подготовки к судебному заседанию. Оснований для отложения судебного заседания в виду неознакомления представителя Департамента финансов с отчетом об оценке судом не усмотрено , поскольку факт вручения данному юридическому лицу определения о возобновлении судебного заседания и назначении его на 11.09.07 заблаговременно вручено 06.09.07 , срок рассмотрения дела в апелляционной инстанции истек и ответчик не представил доказательств уважительности причин невозможности подготовки к судебному заседанию. После перерыва 12.09.07 представитель Департамента финансов в судебное заседание не явился.

Повторно рассмотрев материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда 1-й инстанции подлежит изменению , а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению .

Как следует из материалов дела , истец Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фемида-К» , с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Муниципального учреждения «ЖКХ Тракторозаводского района Волгограда» о взыскании 86 553 руб. 40 коп., из которых: 80 062 руб. 76 коп. - задолженность по арендной плате за период с ноября 2005 по май 2006 года по договору аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05 с изменениями и дополнениями от 01.01.2006 и от 06.03.2006 в отношении объекта муниципальной собственности - встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, а также 6 490 руб. 34 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды и начисленной за период с 21.11.2005 по 21.05.2006. Одновременно Департамент просил расторгнуть договор аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05 и выселить Общество из арендуемого помещения.

В порядке статьи 132 АПК РФ Общество обратилось со встречным исковым заявлением , в котором просило произвести зачет исковых требований Департамента и взыскать с последнего после зачета 255 541 руб. 60 коп. как разницу между стоимостью неотделимых улучшений спорного нежилого помещения и зачтенной суммой в счет невнесенных арендных платежей за спорный период пользования помещением (т. 1 л.д. 68).

Определением от 06.07.2006 встречный иск принят к производству суда первой инстанции для совместного рассмотрения с первоначальным иском (т. 1 л.д. 62).

Определением суда первой инстанции от 30.08.2006 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен Департамент финансов администрации Волгограда (т. 2 л.д. 73)..

До вынесения решения по делу ДМИ обратился с заявлением в порядке статьи 49 АПК РФ об отказе от требований по первоначальному иску в части расторжения договора аренды № 1/1005-05 от 16.11.2005 и выселения Общества из спорного помещения (т. 2 л.д. 84).

До вынесения решения судом 1-й инстанции, ООО «Фемида-К» уточнило заявленные по встречному иску требования, увеличив сумму взыскания до 262032 руб. 24 коп , уменьшив сумму заявленного зачета до суммы арендной платы 80062,76 руб. ( заявление руководителя общества об изменении исковых требований изложено в протоколе судебного заседания от 26.10.06 ( том 2, л.д.87)

Решением суда первой инстанции от 26.10.20006 в первоначальном иске отказано полностью . Встречный иск удовлетворен, в счет арендной платы зачтены 80 062 руб. 76 коп. как стоимость произведенного Обществом улучшения объекта муниципальной собственности в период его аренды, а с Департамента финансов администрации Волгограда в пользу Общества взыскано 262 032 руб. 24 коп. в качестве разницы между заявленной общей стоимостью улучшения и суммой зачета .

Постановление апелляционной инстанции от 19.12.2006 по данному делу в части отмены решения суда первой инстанции от 26.10.2006 и прекращения производства по делу в отношении требований о расторжении договора аренды № 1/1005-05 от 16.11.2005 и о выселении общества с ограниченной ответственностью «Фемида-К» из встроенного нежилого помещения на первом этаже жилого дома по проспекту Ленина, 197а г. Волгограда оставлено без изменения. В остальной части решение суда 1-й инстанции является предметом оценки суда апелляционной инстанции при повторном рассмотрении апелляционной жалобы ДМИ в связи с отменой постановления апелляционной инстанции от 19.12.06 в указанной части .

Как усматривается из материалов дела , установлено судом первой инстанции, и не оспаривается сторонами, ООО «Фемида-К» с 31.10.2002 арендовало объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение (первоначально площадью 65,60 кв.м., а затем - 53 кв.м.) на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

В деле имеется договор аренды № 1/1005-02 от 31.10.2002 сроком действия с 31.10.2002 по 29.10.2003 и последующие договоры аренды, ежегодно перезаключаемые на срок менее одного года.

Последним договором аренды между Департаментом - арендодателем, МУ ЖКХ ТЗР -балансодержателем и Обществом - арендатором является договор № 1/1005-05 от 16.11.2005 сроком действия с 28.10.2005 по 26.10.2006, с изменениями и дополнениями № 1/06-1 от 01.01.2006 и № 2/06-2 от 06.03.2006 (т. 1 л.д. 37-49).

Невнесение арендатором арендных платежей с ноября 2005 года является основанием для обращения ДМИ в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пени .

В качестве правового обоснования встречного иска ООО «Фемида-К» сослалось на положения статьи 623 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и соответственно удовлетворяя требования по встречному иску, суд первой инстанции исходил из того, что в письме от 12.05.2003 № 1940/1 (т. 1 л.д. 74) Департамент не возражал против проведения работ по перепланировке и реконструкции арендуемого Обществом помещения. Судом одновременно отмечено, что содержание пункта 1.6 договоров аренды «юридически не корректно», а поэтому не может регулировать спорные отношения. По указанным доводам не приняты в качестве оснований к отказу во встречном иске возражения ДМИ , о том, что перепланировка и реконструкция помещения была разрешена арендатору за счет собственных средств , а в п. 1.6 договора указано, что стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды. При вынесении решения суд указал, что пункт. 1.6 договоров аренды , содержащий предложения о том, что стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору не оговаривает конкретных случаев возмещения либо невозмещения стоимости улучшений . Поэтому данное предложение является юридически не корректным , не может регулировать отношения сторон и к спорным правоотношениям сторон подлежит применению п.2 ст.623 ГК РФ, так как иное не предусмотрено договором аренды. Положение о порядке проведения зачета не регулирует отношения сторон по договору аренды и несоблюдение ООО «Фемида-К» указанного Положения не предусмотрено законом в качестве основания лишения арендатора права на возмещение стоимости улучшений на основании ч.2 ст.623 ГК РФ.

Апелляционная инстанция считает указанные выводы суда 1-й инстанции основанными на правильном применении ст.ст. 431, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям пунктов 1.6, 2.3.9, 8.1 договора аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05

В соответствии с п. 1.6 договора неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт взятого в аренду помещения, не могут быть произведены без разрешения Арендодателя и Балансодержателя. Стоимость улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя и Балансодержателя и неотделимых без вреда для арендованного имущества, возмещению не подлежит. В случае, если арендатор производит с письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя за счет собственных средств неотделимые улучшения, в т.ч. капитальный ремонт арендуемого помещения, стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена Арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды. Перерасчет арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемой частью договора аренды (изменений). При этом произведенные улучшения являются собственностью Арендодателя. В случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора сумма понесенных Арендатором затрат возврату не подлежит.

Письмом от 12.05.03. №1940/1 ДМИ дал ООО «Фемида-К» согласие на перепланировку и реконструкцию арендованного помещения.

Постановлением администрации Тракторозаводского района от 17.11.03 №1602-п ООО «Фемида-К» с согласия ДМИ разрешена перепланировка встроенного нежилого помещения в соответствии с согласованным проектом.

Имеется также заключение межведомственной комиссии Тракторозаводского района ( том 1, л.д.72), согласно которому обществу также разрешено провести перепланировку помещения в соответствии с согласованным проектом.

Перепланировка согласована заинтересованными лицами с оформлением соответствующего листа согласования ( том 1, л.д.73), в том числе арендодателем ДМИ и балансодержателем МУ ЖКХ Тракторозаводкого района .

В 2004г. с письменного согласия Департамента общество произвело ремонтно-строительные работы по перепланировке арендуемого помещения , что подтверждено также постановлением администрации Тракторозаводского района г.Волгограда от 08.06.2005г. №1081-п (т. 1 л.д. 50)., утвердившем акт приемки выполненных работ, оформленный с участием представителей соответствующих служб, в т.ч. МУ ЖКХ Тракторозаводского района г.Волгограда .

27.12.2005г. «Фемида-К» обратилась в ДМИ с письмом о компенсации расходов по реконструкции и перепланировке помещения, которое оставлено без удовлетворения .

Доводы ДМИ о том, что «Фемида-К» получила разрешение на перепланировку помещения за счет собственных средств, а также ссылки на Положение о порядке проведения зачета, утвержденное постановлением администрации Волгограда не могут являться основанием для лишения арендатора права на возмещение стоимости неотделимых улучшений согласно п.2 ст.623 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Суд учитывает также , что при первоначальном рассмотрении жалобы ДМИ на решение суда 1-й инстанции апелляционная коллегия в постановлении от 19.12.06 пришла к выводу, что по условиям пункта 1.6. договора стоимость неотделимых улучшений может быть зачтена в счет арендной платы только до окончания срока аренды и, разрешение на производство неотделимых улучшений должно быть получено и от балансодержателя. Кроме того, апелляционная инстанция сослалась на отсутствие дополнительного соглашения о перерасчете арендных платежей, оформленного сторонами.

В постановлении от 04.04.07 кассационная инстанция при рассмотрении кассационной жалобы ООО «Фемида-К» указала, что указанные выводы апелляционной инстанции противоречат нормам статей 41, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям пунктов 1.6, 2.3.9, 8.1 договора аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05. В соответствии с названными нормами и условиями договора у арендатора возникло право, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, доводы ООО «Фемида-К» по встречному иску являются обоснованными и у ДМИ ( арендодателя по договору) возникла обязанность по .оплате неотделимых улучшений. Вместе с тем, в силу требований закона ( ст. 623 ГК РФ) и указаний кассационной инстанции при рассмотрении встречного иска суду следует установить действительную стоимость произведенных арендатором улучшений, поскольку при предъявлении встречного иска заявитель исходил из стоимости затрат по улучшению имущества.

В целях установления указанных обстоятельств определением суда апелляционной инстанции от 04-08.06.07 по делу была назначена судебная экспертиза для определения объема выполненных ООО «Фемида -К» работ по перепланировке и реконструкции объекта аренды и определения действительной стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений вследствие проведения указанных работ. Проведение экспертизы поручено ООО «Диалог Плюс».

Однако, ООО «Диалог Плюс» суду представлен лишь отчет №04-/07-07 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений ( ремонта) встроенного нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции учитывает обоснованность доводов ответчиков о том, что данный отчет не может расцениваться как заключение эксперта , соответствующее ст. 82-86 АПК РФ.

Вместе с тем, в судебном заседании ООО «Фемида-К» заявил возражения против направления дела для производства судебной экспертизы и оплаты обществом проведения указанной экспертизы в целях получения экспертного заключения по вопросам, поставленным в определении суда апелляционной инстанции от 04-08.06.07 , либо поручения проведения судебной экспертизы другому экспертному учреждению. По мнению общества, представленный отчет является достаточным доказательством доводов, изложенных во встречном иске ; просит принять судебный акт по имеющимся доказтельствам.. Заявил также о взыскании с ответчиков судебных расходов, выразившихся в оплате 10000 руб. за определение рыночной стоимости неотделимых улучшений, согласно договору от 10.07.07 №04-/07-07; акту сдачи-приемки работ от 20.07.07 и п/п №42 от 20.07.07. Иные участвующие в деле лица также возражают против направления дела для производства судебной экспертизы и ее оплаты.

При таких обстоятельствах направление дела для производства судебной экспертизы при наличии указанных возражений участвующих в деле лиц, в том числе относительно оплаты , не предусмотрено законом.

В то же время, суд апелляционной инстанции считает возможным использовать указанный отчет №04-/07-07 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений ( ремонта) встроенного нежилого помещения в качестве письменного доказательства по делу. Доводы ДМИ о том, что указанный отчет не является доказательством стоимости неотделимых улучшений в виду его несоответствия ст. ст.15,20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» ; и п.2 Стандартов оценки…, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 №519 суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

При этом, суд учитывает, что указанные в данном отчете сведения о рыночной стоимости неотделимых улучшений в установленном законом порядке не опровергнуты; ДМИ и департаментом финансов не представлено доказательств, свидетельствующих о недостоверности изложенных в отчете сведений. О фальсификации данного письменного доказательства суду не заявлено , а указанная в нем стоимость документально не опровергнута. Суду представлены также первичные документы: сметы, рабочий проект , справки о стоимости работ, акты приемки выполненных работ, спецификации, квитанции и иные документы на приобретение стройматериалов; платежные документы об оплате подрядных работ и иные доказательства, которые в совокупности подтверждают частичную обоснованность заявленных требований по встречному иску .

Согласно отчету об оценке, наиболее вероятная рыночная стоимость неотделимых улучшений спорного помещения, произведенных ООО «Фемида-К» , составляет 305 000 руб. Оценка произведена с осмотром помещения специалистами- оценщиками.. Иных данных относительно стоимости неотделимых улучшений суду не представлено. ДМИ и департамент финансов, оспаривая выводы оценки, не воспользовались правом на представление доказательств обоснованности своих доводов, а также – правом на заявление ходатайств о назначении судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, суд исходит из стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений - 305000 руб.

Суд учитывает также, что до вынесения решения судом 1-й инстанции, ООО «Фемида-К» уточнило заявленные по встречному иску требования, увеличив сумму взыскания до 262032 руб. 24 коп , уменьшив сумму зачета до суммы арендной платы 80062,76 руб. (заявление руководителя общества об изменении исковых требований изложено в протоколе судебного заседания от 26.10.06 ( том 2, л.д.87).

При этом суд учитывает также, что 27.12.2005г. «Фемида-К» обратилась в ДМИ с письмом о компенсации расходов по реконструкции и перепланировке помещения, которое арендодателем оставлено без удовлетворения по непредусмотренным законом основаниям . При таких обстоятельствах , не могут быть признаны обоснованными доводы ДМИ о нарушении арендатором обязательств по оплате и требования о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Требования ДМИ по основному иску о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 80 062,76 руб. за период с ноября 2005 по май 2006 года по договору аренды от 16.11.2005 № 1/1005-05 подлежат зачету по встречному иску в силу требований ст. 623 ГК РФ . При этом, с арендодателя за счет казны муниципального образования подлежит взысканию превышающая зачет сумма стоимости неотделимых улучшений - 224937,24 руб. Суд учитывает , что обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений , исходя из предмета и оснований иска, вытекает из арендных правоотношений и возложена законом на арендодателя, которым в данном случае является ДМИ ( ст. 623 ГК РФ). В то же время, ДМИ администрации Волгограда является главным распорядителем и администратором доходов бюджета Волгограда в части поступлений от арендной платы, что предусмотрено Постановлениями Волгоградского городского Совета народных депутатов от 06.04.05 № 17/257 «О бюджете Волгограда на 2005 год» и от 27.01.06 № 27/562 «О бюджете Волгограда на 2006 год», согласно которым доходы от сдачи в аренду имущества, являющегося муниципальной собственностью в размере 100 % перечисляются в бюджет Волгограда.

На основании п. 2 Постановления Волгоградского Горсовета народных депутатов от 27.01.06 № 27/562 «О бюджете Волгограда на 2006 год», администраторы доходов бюджета принимают решения о возврате излишне перечисленных платежей в бюджет Волгограда.

При таких обстоятельствах , указанная сумма неосновательного обогащения должна быть взыскана с ДМИ как стороны по договору , администратора арендных платежей, но за счет казны муниципального образования г. Волгограда .

Данный вывод суда соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ № 23 от 22 июня 2006 года «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» .

В остальной части встречные исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Суд не усматривает также оснований для удовлетворения заявления ООО «Фемида-К» о взыскании с ответчиков судебных расходов, выразившихся в оплате 10000 руб. за определение рыночной стоимости неотделимых улучшений, согласно договору от 10.07.07 №04-/07-07; акту сдачи-приемки работ от 20.07.07 и п/п №42 от 20.07.07. , поскольку указанные расходы не могут быть отнесены к расходам за производство судебной экспертизы в виду отсутствия экспертного заключения и несоблюдения заявителем установленного законом порядка несения судебных расходов на производство судебной экспертизы. Произведенная обществом оплата по договору на выполнение работ по оценке не предусмотрена законом в качестве судебных расходов, подлежащих взысканию со стороны в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела.

С учетом указанных обстоятельств решение суда 1-й инстанции подлежит изменению, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.

Государственная пошлина по искам и по апелляционной жалобе распределяется согласно требованиям ст.ст.106-110 АПК РФ .

На ДМИ относится госпошлина по основному и встречному искам - 8915,70 руб., по апелляционной жалобе - 858,43 руб.

С ООО «Фемида-К» подлежит взысканию в доход бюджета госпошлина по встречному иску - 791,73 руб. и по апелляционной жалобе - 141 руб. 57 коп.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить в части изменения решения суда от 26.10.06 . Решение суда от 26.10.06 изменить, изложив резолютивную часть в обжалуемой части в следующей редакции .

Во взыскании с ООО «Фемида-К» в пользу ДМИ администрации г.Волгограда долга в размере 80062,76 руб. и пени – 6490,34 руб. отказать.

Встречный иск удовлетворить частично. Зачесть стоимость произведенных ООО «Фемида-К» улучшений в размере 80062,76 руб. в счет арендной платы. Взыскать с ДМИ администрации г.Волгограда за счет казны муниципального образования городской округ город-герой Волгоград в пользу ООО «Фемида-К» 224937,24 руб. В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ДМИ администрации г.Волгограда в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9774, 13 руб.

Взыскать с ООО «Фемида-К» в доход бюджета госпошлину - 933,30 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд, вынесший обжалуемый судебный акт.

Председательствующий Т.А.Загоруйко

Судьи А.П.Машлыкин

Н.В. Дашкова