Гражданский кодекс часть 1

по иску Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Купер» о взыскании 93939,70 руб., расторжении договора и выселении

У С Т А Н О В И Л :

Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Купер» о взыскании 93939,70 руб., из которых 84 267,63 руб. –задолженность по арендной плате за период январь-сентябрь 2006 года, 9 672,07 руб.. –пени за просрочку платежа за период с 21.01.06г. по 12.09.06г. Истец так же просил расторгнут договор аренды заключенный между сторонами от 30.11.05г. и выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. Двинская,20.

В обоснование иска указано на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 30.11.05г. № 3/2802-05.

До вынесения судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ отказался от иска в части расторжения договора аренды в связи с окончанием срока его действия, установленного до 30.10.06г. и в качестве основания для выселения указал на отсутствие у ответчика правовых основания для пользования занимаемым помещением.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 22 ноября 2006 года производство по делу в части расторжения договора аренды прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены полностью, с ответчика в пользу истца взыскан основной долг в размере 84 267,63 руб., пени в размере 9 672,07 руб.., ответчик выселен из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. Двинская,20.

Не согласившись с данным решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не была дана оценка доводам ответчика о том, что им в связи с аварийным состоянием арендованного помещения производился капитальный ремонт помещения и вышедшего из строя оборудования, о чем арендодатель был надлежащим образом уведомлен. Средства, затраченные на ремонт арендованного помещения, подлежат зачету в счет арендных платежей. Представленные ответчиком суду первой инстанции документы и переписка, подтверждающие указанные обстоятельства, судом не были исследованы

Представитель ООО «Медицинский центр «Купер» в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда в с апелляционной жалобой не согласен, считает, что зачет средств на капитальный ремонт не может быть произведен, поскольку арендатор не согласовал с балансодержателем и арендодателем перечень необходимых работ и их стоимость.

Треть лицо МУ ЖКХ Центрального района г.Волгограда в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено.

Повторно рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене в части взыскания с ответчика задолженности по аренной плате.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципального имущества администрации г.Волгограда (арендодатель) и ООО «Медицинский центр «Купер» (арендатор) заключен договор от 30.11.05г. № 3/2802-05. на аренду нежилого помещения площадью 94,0 кв.м.., расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. Двинская,20. Срок действия договора определен с 1.11.05г. по 30.10.2006г.

Согласно п.1.1. арендованное помещение передано для использования стоматологического кабинета площадью 48.10 кв.м., аптечный пункт -45,90 кв.м.

Ранее указанное нежилое помещение общей площадью 94,0 кв.м. было передано ответчику по договору аренды от 3.11.04г. № 3/2802 с дополнительным соглашением от 23.12.04г. № 2/836 со сроком действия с 3.11.04г. по 31.10.05г.

Поскольку ответчик не выполнил условия договор аренды от 30.11.05г. № 3/2802-05.по оплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец согласно уточненным исковым требованиям просил выселить ответчика из занимаемого им помещения, ссылаясь на письмо от 20.09.06г. № 10843, согласно которому он уведомил ответчика об отказе от заключения договора аренды в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ.

Ответчик, возражая против требований о взыскании задолженности по арендной плате, указал, что им были произведены ремонтные работы в арендуемом помещении в связи с аварийным состоянием данного помещения на сумму, превышающую сумму заявленного иска, в связи с чем считает, что арендодатель должен был произвести зачет средств на капитальный ремонт.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пни, суд первой инстанции указал не неисполнение арендатором своей обязанности по своевременному вынесению арендной платы за пользование помещением (ст.614 ГК РФ). При этом указал, что поскольку договор аренды не содержит условий, обязывающих арендодателя произвести зачет расходов, произведенных арендатором на улучшение и содержание арендуемого помещения, возражения ответчика не могут быть признаны правомерными. Разъяснил право ответчика на защиту своих интересов путем заявления самостоятельных исковых требований.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора и назначению имущества.

Как следует из представленных ответчиком документов, не принятых судом первой инстанции, переданное в аренду помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, о чем свидетельствуют акты от 25.02.05г., от 3.03.05г., от 15.05.05г., из которых следует аварийное состояние систем горячего и холодного водоснабжения. В связи с аварийными ситуациями, из-за ненадлежащего состояния системы водоснабжения, порчей оборудования, ответчик не имел возможности использовать арендуемое им помещение по его назначению (стоматологический кабинет).

Указанные обстоятельства истец не оспаривает, однако считает, что произведенные затраты на восстановление арендуемого помещения не могут быть зачеты, поскольку ремонтные работы не согласованы с балансодержателем и арендодателем.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих обстоятельствах; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы.

Из представленных ответчиком документов следует, что ООО «Медицинский центр «Купер» заключило договора с подрядной организацией на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядчика по актам приемки от 01.02.05г., от 30.03.05г., от 10.06.05г. Из этих актов следует, что стоимость выполненных работ составляет 300 781 руб., что значительно превышает стоимость начисленной арендной платы.

Исходя из положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.

Этим правом арендатор воспользовался, уведомив Департамент о проведении ремонтных работ помещения письмами от 28.03.05г., от 27.02.06., от 05.06.06г.

Учитывая указанные обстоятельства, судебная коллегия считает, что у арендатора отсутствует задолженность перед Департаментом по уплате арендных платежей.

Департамент в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о передаче арендатору арендованных помещений в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате не подлежат удовлетворению.

Довод истца о том, что расходы на капитальный ремонт не подлежат зачету, являются несостоятельными, поскольку в силу положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, решение суда в части удовлетворения исковых требований о взыскании арендных платежей подлежит отмене как вынесенное при неполном исследовании всех обстоятельств по делу, с нарушением норм материального права.

Решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о выселении является правильным.

Срок действия договора аренды от 30.11.05г. № 3/2802-05 определен с 1.11.05г. по 30.10.2006г.

Письмом от 20.09.06г. № 10843 арендодатель уведомил ответчика об отказе от заключения договора аренды в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 и статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, или договором.

Но основании статьи 610 ГК РФ договор аренды считается прекращенным, если одна из сторон отказалась от договора по истечении срока действия, определенного договором.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, однако ответчик в нарушении указанной нормы не освободит занимаемые им помещения по окончании срока действия договора и продолжает им пользоваться без законных оснований.

Кроме того, как следует из письма от 27.02.06г. ответчик просил арендодателя предоставить ему другое помещение для оказания стоматологических услуг в связи аварийным состоянием систем водоснабжения данного помещения.

При таких обстоятельствах, вывод суда об удовлетворении иска в части выселения ответчика из занимаемого им помещения является обоснованным.

Решение суда в указанной части соответствует нормам материального прав и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для его отмены в указанной части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная коллегия,

П О С Т А Н О В И Л А:

Апелляционную жалобу ООО «Медицинский центр «Купер» удовлетворить в части.

Решение суда от 22 ноября 2006 года по делу №А12-16454/06-с39 отменить в части взыскания основного долга в размере 84 267,63 руб., пени в размере 9 672,07 руб., а так же госпошлины в доход федерального бюджета в размере 3 318,19 руб.

В указанной части вынести новое решение.

В удовлетворении иска Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда к ООО «Медицинский центр «Купер» о взыскании основного долга в размере 84 267,63 руб. и пени в размере 9 672,07 руб. отказать.

В остальной части решение от 22 ноября 2006 года суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий И.И. Аниськова

Судьи Н.В. Лаврик

Е.Б. Языков