Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 марта 2018 года по делу №А12-18350/2017 (судья Самсонов В.А.), по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) о взыскании 812 403,56 рублей, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – Облкомимущество) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2016 по 30.11.2017 в размере 792 566,69 руб. и пени за период с 11.09.2016 по 30.11.2017 в размере 19 836,87 руб., а всего 812 403,56 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.03.2018 с ИП ФИО1 в пользу Облкомимущество взыскана задолженность по арендной плате в размере 422 669 руб. 71 коп., пени в размере 10 579 руб., и далее до момента фактического исполнения решения суда в части погашения задолженности по арендной плате в размере 422 669 руб. 71 коп., начиная с 01.12.2017 и исходя из размера неустойки в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

С ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 10 265 руб.

Облкомимущество, не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 02 апреля 2010 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор №9112 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030054:2 площадью 7 878 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Лесогорская, 84, в границах, указанных в кадастровом паспорте, для строительства капитальных объектов – гостиницы, кафе, автомойки, магазина автозапчастей, стоянки легкового автотранспорта. Договор заключен сторонами на срок 1 (один) год с 04.03.2010 по 04.03.2011.

В настоящее время арендодателем по названному договору выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

10 января 2014 года сторонами заключено дополнительное соглашение №1, изложившего договор аренды №9112 от 02.04.2010 в новой редакции. Срок аренды спорного земельного участка установлен сторонами по 02.04.2015.

Дополнительным соглашением №2 к договору аренды его действие продлено сторонами до 02.04.2018.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 10.01.2014) арендная плата за пользование спорным земельным участком на момент заключения дополнительного соглашения №1 от 10.01.2014) к договору аренды установлена в размере 1 646 578,01 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца.

При этом пунктом 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 10.01.2014) предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные акты).

Арендодатель оставляет за собой право направить Арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

На этом основании Арендодатель уведомил Арендатора об установлении с 01.01.2016 арендной платы в размере 3 087 886,09 руб. в год, с 28.12.2016 - в размере 834 990 руб. в год, а с 01.01.2017 – в размере 868 389,60 руб. в год.

При этом истцом в соответствии с пунктом 2.1.5. постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п при расчете размера арендной платы применен повышающий коэффициент в значении 2 в связи с отсутствием доказательств ввода на спорном земельном участке объектов недвижимости.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.09.2016 по 30.11.2017 в размере 792 566,69 руб.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 6.2. договора Арендодатель начислил ответчику пени за период с 11.09.2016 по 30.11.2017 в размере 19 836,87 руб.

02 декабря 2017 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия (исх. №21-10/26652).

Указанные основания и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Неоплата ИП ФИО1 в добровольном порядке суммы задолженности и пени по договору аренды за исковой период послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, при этом, принимая во внимание выводы судебной экспертизы, которой была установлена площадь земельного участка, используемая ответчиком, а также ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, которые не были учтены истцом при расчёте арендной платы, пришёл к выводу о частичном удовлетворении иска.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Проверяя правильность произведённого расчёта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно постановления Администрации Волгограда №491 от 04.03.2010 спорный земельный участок предоставлен ИП ФИО1 для строительства капитальных объектов – гостиницы, кафе, автомойки, магазина автозапчастей, стоянки легкового автотранспорта по ул. Лесогорской, 84, в Дзержинском районе г. Волгограда.

Из материалов дела следует, что 02 апреля 2013 года заместителем главы Волгограда ответчику выдано разрешение №RU 34301000-76/Д/13 на строительство автомойки площадью 352 кв. метров на срок до 02.04.2015. 17 марта 2014 года действие разрешения на строительство автомойки продлено до 02.04.2018.

01 декабря 2015 года объект капитального строительства - автомойка площадью 304,2 кв. метров введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU-34301000-76/Д/13-2013 от 01.12.2015.

12 мая 2011 года ИП ФИО1 получено разрешение №RU 34301000- 83/Д/11 на строительство кафе площадью застройки 611,70 кв. метров, строительным объемом 2 553,70 куб. метров и общей площадью 570,20 кв. метров.

18 мая 2017 года объект капитального строительства – кафе общей площадью 95,5 кв. метров введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №34-Ru 34301000-83/Д/11-2011 от 18.05.2017.

На этом основании 19.06.2017 ИП ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание кафе площадью 95,5 кв.м.

12 декабря 2017 года объект капитального строительства – магазин автозапчастей площадью 25,4 кв.м. введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №34-Ru-34301000-32101-2017 от 12.12.2017.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период с 01.12.2015 и по 12.12.2017 ИП ФИО1 на спорном земельном участке построены и сданы в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства – автомойка площадью 304,2 кв.м., кафе площадью 95,5 кв.м. и магазин автозапчастей площадью 25,4 кв.м.

Между тем, такой объект капитального строительства, как гостиница до настоящего времени не построен и не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён Постановлением Администрации Волгоградской области № 469-п от 22.08.2011.

Пунктом 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу №3-6/2014 установлено, что данный пункт касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений.

Согласно экспертного заключения №75 от 17.10.2017, выполненного судебным экспертом ФИО3, площадь земельного части участка с кадастровым номером 34:34:030054:2, необходимая для эксплуатации здания кафе площадью 95,5 кв.м., расположенного указанном земельном участке, составляет 246 кв. метров.

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030054:2, необходимой для эксплуатации автостоянки, составляет 6 880 кв.м.

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 34:34:030054:2, необходимой для эксплуатации здания автомойки, расположенной на указанном земельном участке, составляет 752 кв.м.

Согласно представленной ответчиком пояснительной записки ООО «Плеском» от 02.01.2018 (исх. №02) площадь застройки здания гостиницы составляет по проекту 200 кв.м.

Согласно пояснительной записке к проекту строительства магазина автозапчастей осваиваемая площадь его застройки составляет 30 кв. метров.

Таким образом, в нарушение условий договора ИП ФИО1 в течение 3 (трех) лет с момента передачи в аренду спорного земельного участка не введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства: магазин автозапчастей, кафе и гостиница.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что ответчиком в течение трех лет с даты заключения договора аренды не введен в эксплуатацию объект капитального строительства – открытая автостоянка, несостоятельны исходя из следующего.

В части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом, согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Решением Волгоградской городской Думы от 21.10.2015 №34/1091 утверждены Правила благоустройства территории городского округа Волгоград, согласно пункта 1.3. которых стоянка автотранспорта –это сооружение или огороженная открытая площадка, предназначенная для временного или длительного хранения (стоянки) автомобилей.

В соответствии с пунктом 5.14. вышеуказанных Правил площадки автостоянок относятся к элементам благоустройства, к которым предъявляются определенные требования, и не могут являться объектами недвижимого имущества.

Письмом от 18.01.2018 Департамент по градостроительству и архитектуре Администрации Волгограда пояснил следующее.

Из дела о разрешении на строительство следует, что застройка земельного участка осуществлялась поэтапно. Администрацией Волгограда в установленном законом порядке выданы разрешения на строительство зданий кафе, автомойки, магазина автозапчастей. Данные объекты построены и введены в эксплуатацию.

В соответствии с проектной документацией, послужившей основанием для выдачи разрешений на строительство вышеперечисленных объектов, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030054:2 запроектированы проезды, элементы озеленения, площадки, предназначенные для парковок автомобилей, в том числе, площадка автостоянки на 99 автомобильных мест (заасфальтированная площадка).

В силу части V Правил благоустройства территории городского округа Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 21.10.2015 №34/1091, парковки (пункт 5.1.8.), площадки автостоянок (пункт 5.14) являются элементами благоустройства территории Волгограда.

Возведение указанных объектов не требует получения как разрешения на строительство, так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку они относятся к объектам вспомогательного назначения.

Таким образом, у ответчика объективно отсутствовала возможность представить истцу и суду акт ввода объекта в эксплуатацию открытой автостоянки.

Таким образом, в период с 01.09.2016 по 27.12.2016 площадь земельного участка, используемого ИП ФИО1, составляет 7 878 кв.м.

В связи с переходом права собственности на здание автомойки к третьему лицу – ФИО2, между последним и ответчиком 28.12.2016 заключено Соглашение о порядке использования земельного участка, согласно которому часть площади земельного участка с кадастровым номером 34:34:030054:2 в размере 3 025,8 кв.м. используется ФИО2, а часть земельного участка площадью 4 852,2 кв.м. используется ИП ФИО1

С учетом даты ввода в эксплуатацию здания автомойки (01.12.2015) и выводов судебного эксперта ФИО3 о площади части земельного участка, необходимой для эксплуатации здания автомойки (752 кв.м.), площади части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания кафе (246 кв.м.) и даты ввода здания кафе в эксплуатацию (18.05.2017), проектной площади застройки зданий магазина автозапчастей (30 кв.м.) и здания гостиницы (200 кв.м.), а также заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2 Соглашения о порядке использования земельного участка, суд приходит к выводу о том, что площадь земельного участка, за использование которого арендная плата подлежит внесению в двойном размере, в период с 01.09.2016 по 17.05.2017 составляет 476 кв.м.; в период с 18.05.2017 по 30.11.2017 составляет 230 кв.м.

В указанные периоды арендная плата за пользование частью спорного земельного участка в связи с отсутствием доказательств ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства (гостиницы, магазина автозапчастей, кафе) сначала площадью 476 кв.м., а с 18.05.2017 –площадью 230 кв.м., подлежит уплате ИП ФИО1

На этом основании суд полагает, что арендная плата, подлежащая внесению ИП ФИО1, за пользование частью земельного участка площадью 7 402 кв. метров (7 878 кв.м. –476 кв. м.) в период с 01.09.2016 по 27.12.2016 должна составлять 392 269,36 руб. в год (7 402 кв.м. ? 3 533,0033 руб./кв. м ? 0,015 ? 1 ? 1) или 32 689,11 руб. в месяц, а в тот же период за пользование частью земельного участка площадью 476 кв. м. с учетом повышающего коэффициента в значении 2 - 25 225,64 руб. в год (476 кв.м. ? 3 533,0033 руб./кв. м ? 0,015 ? 1 ? 1 ? 2) или 2 102,14 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата за пользование ИП ФИО1 спорным земельным участком в период с 01.09.2016 по 27.12.2016 составляет в сумме 133 027,93 руб.

С учетом Соглашения о порядке пользования земельным участком от 26.12.2016 арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью земельного участка площадью 4 376,2 кв.м. (4 852,20 кв. м. –476 кв. м.) в период с 28.12.2016 по 31.12.2016 должна составлять 231 916,94 руб. в год (4 376,2 кв. метров ? 3 533,0033 руб./кв. м ? 0,015 ? 1 ? 1) или 19 326,41 руб. в месяц, а в тот же период за пользование частью земельного участка площадью 476 кв.м. с учетом повышающего коэффициента в значении 2 –50 451,67 руб. в год или 4 204,31 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата за пользование ИП ФИО1 спорным земельным участком в период с 28.12.2016 по 31.12.2016 составляет в сумме 4 554,33 руб.

Арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью земельного участка площадью 4 376,20 кв.м. в период с 01.01.2017 по 30.04.2017 должна составлять 241 193,61 руб. в год (4 376,2 кв. метров ? 3 533,0033 руб./кв. м ? 0,015 ? 1 ? 1 ? 1,04) или 20 099,47 руб. в месяц, а в тот же период за пользование частью земельного участка площадью 476 кв.м. с учетом повышающего коэффициента в значении 2 –52 469,34 руб. в год или 4 372,44 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью спорного земельного участка площадью 4 852,20 кв.м. в период с 01.01.2017 по 30.04.2017 составляет в сумме 97 887,64 руб.

Арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью земельного участка площадью 4 376,20 кв.м. в период с 01.05.2017 по 17.05.2017 должна составлять 289 432,33 руб. в год (4 376,2 кв.м. ? 3 533,0033 руб./кв.м ? 0,015 ? 1,2 ? 1 ? 1,04) или 24 119,36 руб. в месяц, а в тот же период за пользование частью земельного участка площадью 476 кв.м. с учетом повышающего коэффициента в значении 2 –31 481,60 руб. в год или 2 623,47 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью спорного земельного участка площадью 4 852,20 кв.м. в период с 01.05.2017 по 17.05.2017 составляет в сумме 14 665,43 руб.

Арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью земельного участка (с учетом ввода в эксплуатацию здания кафе) площадью 4 622,20 кв.м. в период с 18.05.2017 по 31.12.2017 должна составлять 305 702,24 руб. в год (4 622,2 кв. м. ? 3 533,0033 руб./кв. м ? 0,015 ? 1,2 ? 1 ? 1,04) или 25 475,19 руб. в месяц, а в тот же период за пользование частью земельного участка площадью 230 кв.м. с учетом повышающего коэффициента в значении 2 –15 211,70 руб. в год или 1 267,64 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата за пользование ИП ФИО1 частью спорного земельного участка площадью 4 852,20 кв.м. в период с 18.05.2017 по 30.11.2017 составляет в сумме 172 534,38 руб.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены либо изменения решения суда в части взыскания с ответчика в пользу истца долга по арендной плате в размере 422 669,71 руб.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2 Договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования установленной ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы.

За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 11.09.2016 по 30.11.2017 начислены пени в размере 19 836 руб. 87 коп.

Разрешая требование о взыскании неустойки, принимая во внимание размер арендной платы подлежащей уплате ответчиком, судом произведен перерасчет сумм пени с учетом периодов и сумм основного долга. Сумма неустойки составила 10 579 руб.

Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете пени каких-либо неточностей и арифметических ошибок.

Принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга, суд первой инстанции путём математического подсчёта, с учетом суммы задолженности, периода просрочки исполнения обязательства, пришел к обоснованному выводу, что размер пени за спорный период составляет 10 579 руб.

Относительно требования о взыскании пени, до момента фактического исполнения решения суда (оплаты суммы задолженности по арендной плате), суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции в резолютивной части решения правомерно указал на взыскание пени, начисленной на сумму задолженности в размере 422 669,71 руб., в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда, которые основаны на правильной оценке фактических обстоятельств дела и положениях норм материального права, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 марта 2018 года по делу № А12-18350/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

Судьи Т.С. Борисова

О.А. Дубровина