АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений арбитражного суда,

не вступивших в законную силу

г. Волгоград                                                                       «17-24» апреля 2007 г.

Дело № А12-18979/06-С28-5/С34

Апелляционная коллегия арбитражного суда Волгоградской области в составе:

председательствующего                     Е.С. Пятерниной

судей                                           Н.В. Дашковой, Т.А. Загоруйко

при ведении протокола судебного заседания судей Е.С. Пятерниной

при участии в судебном заседании:

от истца – представители ФИО1  по доверенности №01-90юр от 23.01.06г., ФИО2 по доверенности №01-66юр от 18.01.07г.;

от ответчика – представители ФИО3 по доверенности от 16.04.07г., ФИО4 по доверенности от 25.11.06г.;

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца ДМИ администрации Волгограда, ответчика ИП ФИО5 на решение арбитражного суда Волгоградской области от 30 января 2007 года  по делу № А12-18979/06-С28, принятое судьей Буланковым А.А.

У С Т А Н О В И Л А:

ДМИ администрации Волгограда, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица МУ «Жилищно-коммунальное хозяйство Центрального района г. Волгограда», предъявлено требование о взыскании с ИП ФИО5 193 901 руб. 86 коп. долга по арендной плате, 15 008 руб. 93 коп. пени, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды №3/2275 от 23.01.02г. в части несвоевременного внесения арендной платы, расторжении указанного договора и выселении ответчика из арендуемого помещения.

До принятия решение судом первой инстанции истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, изменил основания иска в части требований о выселении ответчика из арендуемых помещений. Просил, в связи с истечением срока действия договора выселить ИП ФИО5 из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.01.2007 года иск удовлетворен в части. ИП ФИО5 выселена из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа во взыскании арендной платы и пени. Ответчик просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме заявленных требований.

В судебном заседании представители заявителей настаивали на доводах, изложенных в жалобе.

До рассмотрения жалоб по существу от Департамента муниципальным имуществом поступило заявление об уточнении требований по апелляционной жалобе, в котором заявитель просил в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 193 901 руб. 86 коп. производство по делу прекратить. В части взыскания пени в сумме 15 008 руб. решение отменить и иск в данной части удовлетворить. В части выселения ответчика из нежилого помещения, не изменяя резолютивную часть решения, изменить и признать незаконной мотивировочную часть решения о признании договора аренды №3/2275 от 23.01.02г. незаключенным.

Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, направило в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В силу ст. 156 АПК РФ апелляционная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии вышеназванного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании, в порядке ст. 163 АПК РФ, дважды объявлялся перерыв до 08 часов  30 минут 20.04.07г., до 14 часов 30 минут 24.04.07г. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив законность судебного решения, правильность применения норм материального и процессуального права, выслушав мнение представителей сторон, суд апелляционной инстанции  находит основания для изменения  решения суда.

Как усматривается из материалов дела, 23.01.2002г. между ДМИ администрации г. Волгограда (арендодатель), МУ «ЖКХ Центрального района г. Волгограда» (балансодержатель) и  ИП ФИО5 (арендатор)  заключен  договор №3/2275 на аренду помещения нежилого муниципального фонда.

В рамках указанного договора арендатору в пользование за плату на срок с 01.02.02г. по 31.12.06г. передано имущество - нежилое  помещение площадью 154, 70 кв.м., расположенное по адресу: <...> для использования под салон-магазин.

В дальнейшем в данный договор стороны вносили изменения и дополнения. Как договор, так и изменения  к данному договору, были в установленном законом порядке зарегистрированы  в Волгоградском областном регистрационном управлении.

Письмом от 03.07.06г. №7728/3 истец предупредил ответчика о необходимости исполнить договорные обязательства по оплате арендных платежей и пени в срок до 01.08.06г. В случае непогашения задолженности  в указанный срок истец просил ответчика подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды и освобождение занимаемого помещения до 10.08.06г., передав его по акту приема-передачи.

В дальнейшем истец письмом от 13.10.06г. №11829 предупредил ответчика о том, что договор аренды на последующий период с ним заключаться не будет.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в результате неполного и несвоевременного внесения арендных платежей задолженность за период с июня 2006г. по октябрь 2006г. составила 193 901 руб. 86 коп., а подлежащие  уплате пени за просрочку внесения платежей  за период с 21.06.06г. по 28.08.06г. – 15 008 руб. 93 коп. В связи с тем, что срок действия договора истек, на основании ст. 622 ГК РФ просил выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения.

В  обоснование принятого решения об отказе в иске в части взыскания договорной задолженности и пени, суд первой инстанции указал, что в договоре аренды №3/2275 от 23.01.02г., а также  представленной истцом заверенной копии плана помещения, расположенного по адресу: <...> отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе сведения о расположении помещений в числе других.

С учетом   указанных  обстоятельств, суд признал  положенный в обоснование иска   договор  незаключенным  и отказал в удовлетворении исковых требованиях,  основанных на неисполнении ответчиком договорных обязательств.

Апелляционная    коллегия с данным выводом согласиться не может в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора. По смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен и у сторон в процессе исполнения договора не возникало спора относительно неопределенности его предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

Согласно п.1.1. договора,  арендатору передается в аренду нежилое помещение: цоколь площадью 154, 70 кв.м., расположенное по адресу: <...>.   Указанное помещение передается по трехстороннему  акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение 1), а перечень помещений  и их площадей  определяется  выкопировкой из поэтажного плана  помещений, прилагаемой к договору, являющейся его  неотъемлемой частью (приложение №3). Указанные  условия договора согласованы сторонами в пунктах 1.1.; 1.4; раздела 9 договора.

Суду  представлена прилагаемая к договору  выкопировка из поэтажного плана с экспликацией  арендуемых  помещений  площадью 154,70  кв.м.

Арендуемое помещение передано ответчику по акту приема-передачи, используется  им как объект аренды. При этом, между сторонами не возникало разногласий относительно   объекта аренды   и частично  оплачивалась арендная плата. 

С учетом совокупного анализа представленных доказательств, апелляционная коллегия   не усматривает достаточных  оснований  для      вывода   о  несогласованности  объекта аренды и незаключенности договора.          

В соответствии с п. 4.2 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 20-го числа текущего месяца 100% на единый казначейский счет.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, ответчик в нарушение требований ст. 309 ГК РФ, а так же взятых на себя обязательств по своевременной и полной оплате, арендные платежи за пользование арендуемым нежилым помещением  в период с июня 2006г. по октябрь 2006г.  не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 193 901 руб. 86 коп.

После вынесения решения судом первой инстанции ответчиком задолженность по арендной плате погашена полностью, в связи с чем, истец отказался от требований в данной части.

В рассматриваемом случае отказ истца  от требований в части взыскания задолженности по арендной плате не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, а потому принимается судом. В связи с чем, производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 193 901 руб. 86 коп. подлежит  прекращению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что с ответчика подлежит взысканию сумма неустойки за просрочку платежей за период с 21 июня 2006г. по 28 августа 2006г. в размере 15 008 руб. 93 коп.

Правильность расчета суммы задолженности по арендной плате, неустойки, подтверждается представленными истцом в дело письменными доказательствами, и ответчиком не опровергнуто. Довод ответчика о наличии переплаты за предыдущий период объективно не подтверждается, кроме того, оценка правоотношений сторон за предыдущий период не является предметом требований в рамках данного дела, что не лишает истца обратится с самостоятельными требованиями в суд.

В силу ст. ст. 610, 622 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенным договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что, в связи с  окончанием срока действия договора аренды №3/2275 от 23.01.02г. и отсутствием доказательств, свидетельствующих о заключении договора аренды на новый срок, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего пользования спорным помещением, а поэтому требования истца о выселении ответчика из спорного помещения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.258, 268-271 АПК РФ, апелляционная коллегия

П О С Т А Н О В И Л А:

Апелляционную жалобу истца ИП ФИО5 оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Департамента муниципальным имуществом администрации Волгограда удовлетворить.

 Решение суда от 30 января 2007г. изложить в следующей редакции:

«Принять отказ Департамента муниципальным имуществом администрации Волгограда в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 193 901 руб. 86 коп., производство по делу данной части прекратить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Департамента муниципальным имуществом администрации Волгограда пени за период с 21 июня 2006г. по 28 августа 2006г. в размере 15 008 руб.

Не изменяя резолютивную часть решения от 30.01.07г. в части выселения индивидуального предпринимателя ФИО5 из нежилого помещения, площадью 154, 70 кв. м, расположенного по адресу: <...>, изменить и признать незаконной мотивировочную часть решения о признании договора аренды №3/2275 от 23.01.02г. незаключенным согласно выводов, изложенных в мотивировочной части постановления.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО5 в доход Федерального бюджета госпошлину по иску в размере 5 679 руб., а так же по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий:                                                                  Е.С. Пятернина

судьи:                                                                                                 Т.А. Загоруйко

                                                                                                            Н.В. Дашкова