Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Волгоградской области апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 марта 2022 года по делу
№ А12-26608/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» (400078, <...>/1, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001,<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя хозяйства ФИО2

признании действий незаконными,

при участии в судебном заседании:

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – ФИО3, действующей на основании доверенности от 27.05.2020 № 56, представлен диплом о высшем юридическом образовании, представителя общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» - ФИО4, по доверенности от 11.01.2021,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» (далее - ООО «Красный Пахарь», Общество, заявитель) с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управление Росреестра по Волгоградской области, Управление) по государственной регистрации документа, устанавливающего замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с ООО «Красный пахарь» на ФИО2 и обязании в течении 10 дней с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении записи о наличии субарендатора ФИО2, восстановив запись о наличии субарендатора ООО «Красный пахарь».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 по делу №А12-26608/2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 сентября 2021 года решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по делу № А12-26608/2020 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Отменяя судебные акты нижестоящих судов, суд кассационной инстанции пришёл к следующим выводам:

- поскольку общество оспаривает исключительно действия регистрирующего органа по погашению в государственном реестре недвижимости об обременении права аренды ООО «Красный Пахарь» и внесении записи об обременении в пользу другого субарендатора, выводы о рассмотрении такого спора в исковом порядке не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений;

- судебные инстанции не обеспечили проверку условий договора субаренды от 20.11.2014 (между ООО «Красный Пахарь» и ФИО1) относительно права у субарендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении обязательств субарендатором, не обеспечили надлежащую проверку факта прекращения указанного договора субаренды;

- также подлежали проверки действия регистрирующего органа по проверке оснований погашения записи об обременении в пользу ООО «Красный Пахарь», в случае отсутствия у ФИО1 права на односторонний отказ от договора субаренды;

- поскольку ФИО1 считает, что договор субаренды был расторгнут в результате реализации им права на односторонний отказ, судебные инстанции не установили право последнего осуществить замену субарендатора по прекращенному договору;

- с учетом положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение ФИО2 прав и обязанностей субарендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО «Красный Пахарь» не допускалось;

- неизвестно каким образом при прекращении договора субаренды от 20.11.2014 с ООО «Красный Пахарь» возможна передача прав по данной сделке иному лицу, при этом материалы дела не содержат сведений о заключении нового договора субаренды между ФИО1 и ФИО2

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2022 отказано Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель уточнил требования и просит суд признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации соглашения от 20.12.2017, дополнительного соглашения от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенных между ФИО1 и ФИО2, как документов, устанавливающих замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» на ФИО2; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь», а именно осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении следующих записей:

- запись № 34:07:000000:5396-34/113/2018-18 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2018-19 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2020-35 от 28.08.2020.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.03.2022 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не согласилось с принятым решением суда и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что представление на государственную регистрацию права заявления ИП ФИО1 и ФИО2 свидетельствует о выраженной воле арендатора земельного участка, обязательное представление на государственную регистрацию уведомления прежнего субарендатора при уступке права требования по договору аренды законодательством не предусмотрено. При проведении правовой экспертизы документов, у Управления отсутствовали основания для приостановления и отказа в государственной регистрации права. Указанный спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку Общество фактически оспаривает зарегистрированное право субаренды других участников гражданского оборота (ИП главы КФХ ФИО2), Обществом избран ненадлежащий способ защиты. Срок действия договора субаренды Общества прекращен, в связи с чем, удовлетворение требований Общества не приведет к восстановлению его прав.

В судебное заседание явились представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской и общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Управление Росреестра по Волгоградской области поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 января 2021 года по делу №А12-26608/2020 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

ООО «Красный Пахарь» считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить решение суда без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, по договору аренды от 30.07.2014.

Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности физических лиц.

20 ноября 2014 года между ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Красный Пахарь» (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого, арендатор предоставил, а субарендатор принял в аренду на срок 360 дней с последующей пролонгацией земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393, местоположение: Волгоградская обл., р-н Жирновский, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 1.2 договора субаренды передаваемым в аренду участком арендатор распоряжается на основании договора аренды от 30.07.2014.

Данный договор субаренды был зарегистрирован 17.12.2014 (регистрационная запись № 34-34-14/028/2014-398). В ЕГРН в качестве субарендатора спорного земельного участка указано ООО «Красный Пахарь».

28 ноября 2014 года между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 о продлении срока действия договора субаренды до 17.12.2019.

ООО «Красный Пахарь» получило сведения, что согласно выписке из ЕГРН в качестве субарендатора спорного земельного участка указан ИП ФИО2 со сроком субаренды 10 лет, начиная с 01.11.2019, а в качестве документов-оснований государственной регистрации указаны: договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 и дополнительное соглашение от № 1 от 28.11.2014.

Полагая, что действия Управления Росреестра по регистрации обременения спорного земельного участка в виде субаренды ФИО2 являются незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции законными, обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 4, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 №154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ). В государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, или если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 5, 13 части 1 статьи 26, статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В силу разъяснений абзаца 1 пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В соответствии со статьей 51 Закона № 218 государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением об осуществлении государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон.

В разделе 6.3 Порядка, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943 (действовал на момент произведения регистрационных действий, утратил силу 29.06.2021), приведены особенности внесения в реестр записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды.

В соответствии с пунктом 100 указанного раздела в целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся сразу две записи: запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды; запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды. При этом в новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе, а запись в отношении первоначального арендатора погашается.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН по состоянию на 28.01.2020 в реестре имелись записи о наличии обременения спорного земельного участка в виде аренды (ФИО1) и в виде субаренды (ООО «Красный Пахарь»).

По состоянию на 01.09.2020 в ЕГРН отсутствует регистрационная запись обременения в пользу Общества, при этом в реестр внесена запись о наличии в пользу ФИО2 обременения в виде аренды (основание: договор субаренды от 20.11.2014, дополнительное соглашение № 1 от 28.11.2014 к договору субаренды от 20.11.2014). Указанные данные также отражены в ЕГРН по состоянию на 05.05.2021.

По состоянию на 03.11.2021 в ЕГРН также отсутствуют сведения о наличии обременения земельного участка в пользу Общества, однако в качестве основания для регистрации обременения в пользу ФИО2 указан договор субаренды от 20.11.2014 (без дополнительных соглашений).

Как установлено материалами дела, ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, на основании договора аренды от 30.07.2014.

Договор субаренды от 20.11.2014, заключенный между ООО «Красный Пахарь» и ФИО1, зарегистрирован Управлением Росреестра 17.12.2014 (регистрационная запись № 34-34-14/028/2014-398).

Дополнительным соглашением от 02.02.2015 (государственная регистрация произведена 15.11.2018) стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Субарендатор обязуется выплатить арендатору за весь период пользования земельным участком арендную плату в сумме 85 00 руб. Ежегодный размер арендной платы составляет 17 000 руб. Указанный размер арендной платы является фиксированным и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

За период с 01.01.2017 по 31.12.2017 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2016 арендную плату в размере 1 000 000 руб. За период с 01.02.2018 по 31.12.2018 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2017 арендную плату в размере 1 000 000 руб.

В случае не исполнения указанного пункта договора субарендатором, арендатор передает право аренды иному лицу любым, не запрещенным законодательством Российской Федерации способом. При этом условия настоящего абзаца не распространяются на нового субарендатора».

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда о том, что указанные условия договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 подразумевают собой наличие отлагательного условия до передачи прав по договору субаренды (неисполнение обязательства по внесению арендной платы).

При этом, пункт 3.3.3 договора (право арендатора требовать досрочного расторжения договора только в случае несвоевременной оплаты договора субарендатором) и пункт 6.2 договора (расторжение договора по решению суда), которые не претерпевали изменений в процессе заключения дополнительных соглашений, не предусматривали право одностороннего отказа от договора субаренды.

В соответствии с абзацем вторым пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что регистрация данного соглашения не могла повлечь автоматическую замену стороны в обязательстве.

Как следует из материалов дела, 20.12.2017 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (сторона 1) и гражданином ФИО2 (сторона 2) подписано соглашение, согласно которому, сторона 1 предоставляет стороне 2 в аренду на 5 лет спорный земельный участок (л.д. 93, т. 3).

В пункте 1.3 соглашения указано, что 20.11.2014 стороной 1 с ООО «Красный Пахарь» подписан договор субаренды земельного участка, являющегося предметом настоящего соглашения.

В пункте 2.1 соглашения от 20.12.2017 стороны предусмотрели, что в случае нарушения любого из условий договора субарендатором ООО «Красный пахарь», сторона 1 обязана: - передать все права и обязанности по договору стороне 2 на условиях, установленных на дату передачи земельного участка договором в соответствии с требованиями настоящего соглашения; - уведомить субарендатора ООО «Красный Пахарь» об одностороннем расторжении договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2 договора.

Договор считается расторгнутым с ООО «Красный Пахарь» и заключенным со стороной 2 с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный пахарь» (пункт 2.2 соглашения).

Уведомление об одностороннем расторжении договора будет являться неотъемлемой частью договора, при этом заключение каких-либо дополнительных соглашений между стороной 1 и стороной 2 не требуется (пункт 2.3 соглашения)

Согласно пункту 2.4 соглашения, сторона 2 становится субарендатором по договору с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО «Красный Пахарь».

Настоящее соглашение является основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды на предмет договора, зарегистрированным за ООО «Красный Пахарь» и регистрации права аренды на предмет договора права аренды на предмет договора стороной 2. При этом заявление на погашение регистрационной записи об аренде и регистрации права аренды стороной 2 может предоставить сторона 2 (пункт 2.5 соглашения).

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения, передача земельного участка, являющегося предметом договора от стороны 1 стороне 2 в натуре подтверждается актом приема-передачи, подписываемым сторонами соглашения.

Сторона 1 гарантирует стороне 2, что информация о заключении настоящего соглашения доведена до ООО «Красный Пахарь» (пункт 2.7 соглашения).

21.11.2018 произведена государственная регистрация данного соглашения на основании заявлений ФИО1 и ФИО2 от 24.09.2018.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 пояснил, что заключение данного соглашения с ФИО2 было неким «подстраховочным» вариантом на случай, если со стороны Общества будет допущена просрочка внесения арендной платы. При этом пояснил, что оплата по договору субаренды от общества поступала исправно, а акт приема-передачи земельного участка между ФИО1 и ФИО2 не подписывался и на регистрацию не сдавался.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 21.11.2018г. субарендатором земельного участка являлось ООО «Красный Пахарь».

02.03.2018 между ФИО1, ФИО2 (сторона 2) и ИП ФИО2 (сторона 3) заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 20.11.2014, согласно которому, произошла замена стороны 2 на сторону 3 в договоре субаренды б/н от 20.11.2014 (фактически данным соглашением произведено изменение наименование стороны 2 (ФИО2 заменен на ИП ФИО2).

21.11.2018 регистрирующим органом произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 02.03.2018

Согласно условиям соглашения от 20.12.2017, в случае направления уведомления об одностороннем отказе и прекращении договора субаренды от 20.11.2014, ФИО1 обязан передать все права и обязанности другому лицу ФИО2

Согласно норм гражданского законодательства, в случае прекращения договора (вне зависимости от причин – отказ от договора или его расторжение) замена стороны данной сделки юридически невозможна.

Положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заключения соглашения о передаче прав и обязанностей другому лицу (перенаем), при этом такое соглашение заключается с участием первоначального арендатора.

В связи с чем, приобретение ФИО2 прав и обязанностей арендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО «Красный пахарь» не допускалось.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц).

ООО «Красный пахарь» стороной соглашения от 20.12.2017 не является, условия данного соглашения на него не распространяются.

В материалах дела отсутствуют сведения о заключении договора субаренды между ФИО1 и ФИО2

01.11.2019 между ИП ФИО5 КФХ ФИО1 и ИП ФИО5 КФХ ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка б/н от 20.11.2014.

Данным соглашением стороны внесли следующие изменения:

Пункт 1.1 «Арендатор предоставляет, а субарендатор принимает в аренду на срок 10 лет земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393 общей площадью 1 395 5200 кв.м., местоположением: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства».

Пункт 8.2 «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 10 лет».

16.01.2020 указанное дополнительное соглашение представлено в регистрационный орган от имени ФИО2 представителем ФИО6, в подтверждение полномочий представлена нотариальная доверенность от 10.04.2018 (в доверенности указан ФИО2).

Уведомлениями от 29.01.2020 Росреестр уведомил ИП ФИО5 КФХ ФИО1, ИП ФИО5 КФХ ФИО2, ФИО6 о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019, поскольку в ходе правовой экспертизы установлено, что по данным ЕГРН 17.12.2014 зарегистрирован договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 между ООО «Красный Пахарь» и ФИО1, следовательно, ФИО2 не является стороной данной сделки.

29.04.2020 Росреестром выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 по аналогичным мотивам.

23.05.2020 от ФИО2 в лице представителя ФИО6 поступило заявление о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019. На основании уведомления Росреестра от 25.05.2020 регистрационные действия приостановлены до 23.08.2020.

14.07.2020 ФИО2 в лице представителя ФИО6 в регистрационный орган представлено дополнительное соглашение от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенное между ФИО1 и ФИО2, идентичное по содержанию с дополнительным соглашением от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014.

26.08.2020 представителем ФИО2 – ФИО6 в регистрационный орган представлены дополнительные документы: копии уведомлений об одностороннем расторжении договора субаренды земельного участка от 20.11.2014 и договора субаренды земельного участка от 01.02.2014 (том 3, л.д. 137, 138), адресованных ООО «Красный Пахарь». Расторжение договоров обусловлено невыполнением обществом пунктов 2.1 договоров, сами сделки подлежат расторжению с 15.12.2017. На представленных копиях уведомлений имеются рукописные отметки об их получении ФИО7, проставлены нечитаемые оттиски печатей.

28.08.2020 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенному между ФИО1 и ФИО2.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.11.2019 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014 не произведена.

Согласно пояснениям ФИО1, уведомление о расторжении договора субаренды им Обществу не вручалось.

В соответствии с пунктом 176 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Регламент) если представленные вместе с оригиналами копии документов нотариально не заверены (и их нотариальное заверение не предусмотрено законодательством Российской Федерации), сотрудник, ответственный за прием документов, сравнив копии документов с их оригиналами, выполняет на таких копиях надпись об их соответствии оригиналам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов».

Согласно пункту 216 Регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

3) необходимость направления межведомственного запроса;

4) действительность поданных заявителем документов;

5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).

Пунктом 226 Регламента предусмотрено, что в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия.

Как указал суд кассационной инстанции и установлено судом первой инстанции, представленные суду уведомления о расторжении, являются неизвестно кем полученными, незаверенными копиями, которые не вправе был принимать во внимание регистратор.

Кроме того, суд правомерно учел, что в реестровых делах, представленных в материалы дела, не имеется ни одного договора, заключенного между ФИО1 и ФИО2, на основании которого была произведена государственная регистрация обременения в пользу последнего.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции верно установил отсутствие у арендатора ФИО1 права на односторонний отказ от договора субаренды от 20.11.2014, отсутствие оснований для регистрации замены субарендатора ООО «Красный Пахарь» на ФИО2, а также нарушение со стороны регистрационного органа положений части 3 статьи 3, части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, пунктов 168, 213-239 Административного регламента при проведении оспариваемых регистрационных действий, в связи с чем, правомерно удовлетворил заявленные ООО «Красный пахарь» требования.

Управление Росреестра ссылается на то, что спор по данному делу подлежит рассмотрению в порядке искового производства, поскольку ООО «Красный пахарь» фактически оспаривает зарегистрированное право субаренды ФИО2 на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, оценивая доводы апелляционной жалобы, исходит из следующего.

Статья 4 названного Кодекса предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, определение законом способов защиты гражданских прав направлено, в первую очередь, на максимальное восстановление нарушенного права. Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10).

В соответствии с п. 53 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Оспаривая действия Росреестра, общество ссылалось на отсутствие оснований для регистрации замены субарендатора в договоре субаренды от 20.11.2014 с ООО «Красный пахарь» на ИП ФИО2, указав на надлежащую оплату арендных платежей, отсутствие у ФИО1 права на односторонний отказ от договора субаренды во внесудебном порядке.

При этом обстоятельства, связанные с государственной регистрацией в ЕГРН замены субарендатора в договоре субаренды от 20.11.2014 с ООО «Красный пахарь» на ИП ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, имеют существенное значение для правильного разрешения данного спора с учетом разъяснений, приведенных в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В нем указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В рассматриваемом случае отсутствует какой-либо спор между ООО «Красный пахарь» и ИП ФИО2 о праве на пользование вышеупомянутым земельным участком сельхозназначения, а проверяется правомерность действий Росреестра по регистрации обременения в пользу ФИО2 на момент их совершения.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованном рассмотрении настоящего дела в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Доводы жалобы Управления Росреестра по Волгоградской области об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты подлежат отклонению как необоснованные. Выводы Управления о рассмотрении указанного спора в исковом порядке не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что удовлетворение требований Общества не приведет к восстановлению его прав, поскольку срок действия договора субаренды истек.

Апелляционная коллегия отклоняет довод апеллянта, поскольку оспариваемыми действиями по государственной регистрации соглашения от 20.12.2017, дополнительного соглашения от 02.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 20.11.2014, дополнительного соглашения от 01.11.2019 к соглашению от 20.12.2017, заключенных между ФИО1 и ФИО2, как документов, устанавливающих замену субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская обл., Жирновский район, Красноярское городское поселение, с общества с ограниченной ответственностью «Красный Пахарь» на ФИО2, нарушены права Общества в связи с регистрацией замены субарендатора ООО «Красный Пахарь» на ФИО2, при отсутствии на то законных оснований, которые подлежат восстановлению путем обязания Управления осуществить регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН о погашении следующих записей:

- запись № 34:07:000000:5396-34/113/2018-18 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2018-19 от 21.11.2018;

- запись № 34:07:000000:5393-34/113/2020-35 от 28.08.2020.

Довод Управления об истечении срока договора субаренды от 20.11.2014г. в рассматриваемом случае не имеет правового значения и зависит от волеизъявления сторон договора.

Представитель Общества в судебном заседании указал, что между ИП ФИО1 и Обществом заключены дополнительные соглашения о продлении срока договора субаренды.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 марта 2022 года по делу № А12-26608/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в порядке, установленном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции, принявший решение, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий Е.В. Пузина

Судьи Ю.А. Комнатная

С.М. Степура