Гражданский кодекс часть 1

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)

по делу № А12-3830/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КардиоФарм», г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>) к первому заместителю главы администрации Волгограда ФИО2, администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным ненормативного правового акта, третье лицо: Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КардиоФарм» (далее - заявитель, ООО «КардиоФарм», общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к первому заместителю главы Администрации Волгограда ФИО2, Администрации Волгограда (далее – администрация) о признании недействительным постановления от 23.01.2017 № 78 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8, учетный № 4-39209 в аренду без проведения торгов», об обязании Администрацию Волгограда принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8, площадью 373 кв. м, расположенного по адресу: <...>, подготовить проект договора аренды земельного участка сроком на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечен Департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.07.2017 заявленные требования удовлетворены.

Судебная инстанция исходила из того, что никакого противоречия между разрешенным использованием земельного участка и целью его использования, указанного в заявлении общества, не имеется; надлежащих доказательств использования земельного участка не по назначению не представлено.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2012 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Повторно рассматривая дело суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, сделал вывод о том, что на земельном участке находится здание, которое используется обществом для торговой деятельности, при таких обстоятельствах следует признать, что разрешенный вид использования не соответствует целям, для которых он испрашивался (эксплуатация здания «Дом творчества»), следовательно, у администрации отсутствовали основания для предоставления его в аренду.

В кассационной жалобе ООО «КардиоФарм», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что как размещение дома творчества, так и размещение объектов торговли соответствует перечню видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны (Ж3-1), в которой размещен спорный объект, кроме того, отказ в удовлетворении заявленных требований породил правовую неопределенность, при которой заявитель, являющийся собственником объекта, фактически лишен возможности надлежащим образом оформить право владения и пользования расположенным под ним земельным участком и вносить за него арендную плату.

В отзыве на кассационную жалобу Администрации Волгограда просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании 16.01.2018 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 23.01.2018, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ООО «КардиоФарм» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Администрации Волгограда и Департамент муниципального имущества администрации Волгограда возражали против ее удовлетворения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.12.2013 № 1017-В (в редакции изменений от 21.10.2015, 14.07.2016), по условиям которого арендатору сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:8, площадью 373 кв.м, с разрешенным использованием: Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе, для эксплуатации «Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 22.12.2014 № 3434/300/14-493623 земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:8, площадью 373 кв.м имеет разрешенное использование: Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 21.12.2005.

На основании вышеуказанного договора аренды земельного участка и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за № RU34301000?219/11/14?2014 от 03.07.2015 ФИО3 (далее – ФИО3) принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 138 кв. м с кадастровым номером 34:34:040022:7788,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2015 серии 34-АБ № 761032.

ООО «КардиоФарм» (покупатель) приобрело в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.10.2016, заключенному с ФИО3 (продавец), указанное нежилое здание, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 34-34/001-34/001/148/2016-167/22.

В связи с истечением срока действия договора аренды ООО «КардиоФарм» 01.11.2016 обратилось в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (далее – Департамент) с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов для использования земельного участка: эксплуатация нежилого здания «Дом творчества расположенный по ул. Новороссийской в Центральном районе».

03.11.2016 ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля департамента был проведен осмотр земельного участка по адресу: <...>.

По результатам осмотра составлен акт осмотра земельного участка от 03.11.2016 № 4/419-16-ДЗР, согласно которому крыльцо, прилегающее к зданию, и замощение тротуарной плиткой находятся за границами земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8 и расположены на землях, находящихся в государственной собственности, процедура разграничения которых не проведена.

Постановлением первого заместителя главы администрации Волгограда ФИО2 от 23.01.2017 № 78 ООО «КардиоФарм» отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка в связи с несоответствием разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8 целям использования данного земельного участка.

В свою очередь, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Волгограда от 16.05.2016 № 2а-4722/2016 в удовлетворении требований ФИО3 к администрации Волгограда о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8 за плату без проведения торгов для эксплуатации объекта недвижимости отказано.

Центральный районный суд по указанному делу установил, что на основании договора аренды земельного участка от 06.12.2013 № 1017-В ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:8 для строительства «Дом творчества по ул. Новороссийская в Центральном районе», 03.07.2015 объект введен в эксплуатацию согласно разрешению за № RU34301000?219/11/14?2014, впоследствии ФИО3 обратился в департамент с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность для эксплуатации объекта недвижимости, администрация Волгограда постановлением от 12.02.2016 № 199 отказала ФИО3 по причине несоответствия разрешенного использовании земельного участка целям использования такого земельного участка, а также сведениям, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права на объект недвижимости, принадлежащий истцу, из акта осмотра земельного участка от 18.04.2016 следует, что на спорном земельном участке расположено здание с вывесками «Табак, чай, кофе, низкие цены», «Пиротехника, низкие цены», «24 часа, залог, скупка, продажа», «Рада» печенье, собственное производство», таким образом, на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект (Дом творчества), под строительство и эксплуатацию которого земельный участок предоставлялся в аренду.

ООО «КардиоФарм», являясь новым собственником здания «Дом творчества», полагая, что постановление администрации Волгограда от 23.01.2017 № 78 является незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами ЗК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Такие выводы согласуются с существующей правоприменительной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2017 № 305-КГ16-9206, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, от 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2017 по делу № А07?2356/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2017 по делу № А55-23299/2016).

Суд первой инстанции в нарушение статьи 133 АПК РФ и пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» при определении подлежащего применению законодательства, в целях единообразного толкования и применения норм права, не обеспечили анализ судебной практики применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 06.12.2013 № 1017-В, заключенного с гражданином ФИО3 спорный земельный участок предоставлялся для строительства объекта: Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе, после окончания строительства в указанный пункт договора внесены изменения целевого использования участка: «Для строительства объекта Дома творчества», в связи с чем в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:8 определен вид разрешенного использования: Дом творчества по ул. Новороссийской в Центральном районе.

Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 16.05.2016 № 2а-4722/2016 установлено, что прежний собственник того же здания (ФИО3) использовал земельный участок с нарушением установленного вида разрешенного использования, кроме того, крыльцо, прилегающее к зданию, а также тротуарные плитки находятся за границами предоставленного земельного участка и расположены на землях, находящихся в публичной собственности, что явилось основанием для отказа в предоставлении участка в собственность по основаниям, предусмотренным пунктом 14 статьи 39.16 и статьей 39.20 ЗК РФ.

Таким образом, поскольку ООО «КардиоФарм», являясь новым собственником того же здания, не представил доказательств устранения тех нарушений, которые препятствовали прежнему собственнику здания приобрести спорный участок в собственность в связи с несоответствием разрешенного вида использования, оснований для предоставления участка такому лицу не имелось.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-3056/2017 в иске администрации Центрального района Волгограда к ООО «КардиоФарм», ИП ФИО3 о сносе здания «Дом творчества», расположенного по адресу: г. Волгограда, Центральный район, ул. Новороссийской, д. 65, было отказано, однако судебные инстанции так же отметили, что в ходе осмотра земельного участка комиссией было установлен факт использования обществом здания «Дом творчества» для иных целей -размещения различных торговых магазинов и аптеки.

Однако эти обстоятельства также не были учтены судом первой инстанции.

При ином толковании указанных норм заключение договора аренды в нарушение порядка статьи 39.16 ЗК РФ будет осуществляться без учета фактического изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Следует отметить, что общество вправе обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования и приведении его в соответствии с фактическим землепользованием, обусловленным необходимостью эксплуатации здания торгового центра.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 39.16, 39.20 ЗК РФ, установив, что разрешенное использование испрашиваемого обществом земельного участка (Дом творчества) не соответствует целям использования такого участка, при этом общество не обращалось за изменением вида такого использования и приведением его в соответствие с фактическим использованием, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 по делу № А12-3830/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи С.Ю. Муравьёв

В.А. Карпова