Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 июня 2021 года по делу №А12-4067/2021 (судья Щетинин П.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 404111, <...>, каб. 5)

к Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр.им. Ленина, д. 21)

о признании незаконным постановления,

при участии в судебном заседании:

представителя Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области - ФИО1, действующего на основании доверенности от 04.08.2021 № 103 Г,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 26.10.2020,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (далее – ООО «Жилищные услуги», Общество, заявитель) с заявлением о признании недействительным постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – Администрация, орган местного самоуправления) от 11.12.2020 № 6665 «Об отмене постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 21.09.2020 № 4691».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 июня 2021 года заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным постановление Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.12.2020 № 6665 «Об отмене постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 21.09.2020 № 4691».

Кроме того, с Администрации в пользу общества взысканы судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Администрация не согласилась с принятым судебным актом и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

ООО «Жилищные услуги» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участников процесса, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2017 № 236АП ООО «Жилищные услуги» на праве аренды принадлежит нежилое помещение III общей площадью 144,6 кв.м, расположенное в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: <...> (т. 1, л.д. 21-24).

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ - город Волжский Волгоградской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.2015 № 34-34-03/012/200996, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

10.08.2020 ООО «Жилищные услуги» обратилось в управление муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – управление муниципальным имуществом администрации г. Волжского) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

21.09.2020 Администрацией принято постановление № 4691 «О принятии условий приватизации муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги», в соответствии с которым условия приватизации муниципального имущества, арендуемого обществом, приняты, на Управление муниципальным имуществом администрации г. Волжского возложена обязанность в десятидневный срок направить обществу предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества на условиях, принятых настоящим постановлением, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества (т. 1, л.д. 28-29).

Во исполнение указанного постановления 29.09.2020 орган местного самоуправления передал заявителю проект договора купли-продажи недвижимого имущества, указав цену приобретения имущества 2 555 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость (далее – НДС) (т. 1, л.д. 30-33).

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества указано, что цена объекта соответствует его рыночной стоимости, определена независимым оценщиком ООО «Аналитик Центр» (отчет от 20.08.2020 № 2599/20 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение подвала жилого дома площадью 144,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>. пом. 111; дата проведения оценки 10.08.2020).

Не согласившись с рыночной стоимостью выкупаемого объекта недвижимости, полагая, что цена объекта продажи - нежилого помещения общей площадью 144,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>. 80. пом. III, является завышенной, определена с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, 08.10.2020 ООО «Жилищные услуги» запросило у Администрации копию отчета ООО «Аналитик Центр».

Запрашиваемый отчет Администрацией заявителю не представлен.

27.10.2020 ООО «Жилищные услуги» направило в адрес Администрации подписанный договор купли-продажи и протокол разногласий к данному договору, из которого следует, что ООО «Жилищные услуги» не согласилось с пунктами 2.1, 4.1, 7.1, 7.3, 8.1.2, 9.1.5, 9.1.11, 9.4.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, а также просило пересчитать график платежей с учетом новой рыночной цены выкупаемого нежилого помещения (т. 34-37).

Срок для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества - до 29.10.2020 включительно.

Письмом от 09.11.2020 № 18/9822 Управление муниципальным имуществом администрации г. Волжского сообщило обществу, что цена выкупаемого имущества определена независимым оценщиком ООО «Аналитик Центр», составляет 2 555 000 руб., график платежей не может быть пересмотрен, пункты протокола разногласий не могут быть приняты к рассмотрению в целях соблюдения равноправия хозяйствующих субъектов и недопущения предоставления отдельным лицам каких-либо преимуществ (т. 1, л.д. 38).

Кроме того, Управление указало, что ООО «Жилищные услуги» утратило преимущественное право на приобретение арендуемого помещения согласно статье 4 пункта 9 Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с истечением срока на подписание договора купли-продажи имущества.

11.12.2020 Администрацией принято постановление № 6665 «Об отмене постановления Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 21.09.2020 № 4691».

ООО «Жилищные услуги», полагая, что постановление Администрации от 11.12.2020 № 6665 является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Администрации законных оснований для принятия оспариваемого постановления, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу положений статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение в собственность арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) и Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 данной статьи; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Пунктом 2 части 10 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 этой статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, вправе отменить принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из оспариваемого постановления от 11.12.2020 № 6665, Администрация отменила ранее принятое ей постановление от 21.09.2020 № 4691 «О принятии условий приватизации муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» со ссылкой на пункт 10 статьи 4 Закона №159-ФЗ без указания мотивов такой отмены.

В судебном заседании представитель Администрации пояснил суду апелляционной инстанции, что причиной вынесения оспариваемого постановления послужило непредставление Обществом по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в Администрацию подписанного договора.

Однако данный довод опровергается материалами дела.

Так, 29.09.2020 орган местного самоуправления передал заявителю проект договора купли-продажи недвижимого имущества, что сторонами не оспаривается.

Общество с сопроводительным письмом от 27.10.2020 года направило в адрес Администрации подписанный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с протоколом разногласий от 26.10.2020 и просьбой рассмотреть протокол разногласий (л.д. 30-33, 37).

Согласно входящему штампу Управления муниципальным имуществом на сопроводительном письме данные документы получены 27.10.2020 (л.д. 37).

Договор купли-продажи спорного недвижимого имущества подписан Обществом с отметкой «с протоколом разногласий», как и указано в сопроводительном письме (л.д. 33, 37).

Какого либо акта о том, что в действительности получен неподписанный со стороны Общества договор, Управлением не составлено.

Таким образом, Общество в течении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества представило в Администрацию подписанный договор, но с разногласиями.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно части 4.1. статьи 4 Закона № 159-ФЗ, течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, в силу части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность указанной в проекте договора величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Определением Верховного Суда РФ от 29.01.2019 №304-КГ18-15768 по делу № А46-18028/2017 разъяснено, что согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить возражения относительно выкупной цены не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

В данном случае, Общество 30.11.2020 года обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском о признании недействительной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, установленной в отчете и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

Общество не утратило преимущественного права на выкуп спорного имущества.

Довод Администрации о наличии задолженности Общества за аренду так же был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно судом отклонен.

Во-первых, данное основание не указано в оспариваемом постановлении.

Во-вторых, на момент вынесения Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области постановления 21.09.2020 № 4691 «О принятии условий приватизации муниципального имущества, арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги», у Общество отсутствовала задолженность по арендным платежам, что Администрацией не оспаривается.

В соответствии с положениями части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии счастью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Такого основания для утраты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как наличие после подписания договора, хоть и с разногласиями, задолженности по арендной плате, Закон №159-ФЗ не предусматривает.

Кроме того, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2021 по делу №А12-27/2021 принят отказ управления муниципального имущества администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от иска к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» о взыскании задолженности по договору аренды № 236 ап от 01.02.2017 по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.10.2020 в размере 9 920 рублей 99 копеек.

На основании вышеизложенного, у Администрации не имелось правовых оснований для принятия оспариваемого постановления.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 июня 2021 года по делу № А12-4067/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Ю.А. Комнатная

Судьи

В.В. Землянникова

С.М. Степура