Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - предприниматель ФИО4, истец) 16.05.2007 обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ФИО3, ответчик) о взыскании 91 149 руб. 03 коп.

Первоначальная цена иска сложилась из задолженности по арендной плате за май месяц 2007 г. в сумме 85 000 руб., расходов, связанных с энергоснабжением торговой площади за март и апрель 2007 г. - 4 274 руб. 27 коп. и пени за просрочку оплаты аренды, предусмотренной пунктом 3.3. договора аренды торгового места от 01.03.2007 № 69 - 1 874 руб. 76 коп.

С 21.06.2007 (т.е. после подачи данного иска) ФИО3 утратила статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП за № 1212 (л.д. 46).

В ходе производства по делу в суде первой инстанции предприниматель ФИО4 в порядке статьи 49 АК РФ дважды изменяла размер взыскиваемой суммы. Окончательно (на дату вынесения решения) просила взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 170 000 руб. за май-июнь месяцы 2007 года; пени за просрочку оплаты аренды за период с 26.04.2007 по 18.06.2007 в размере 6 630 руб., а всего - 176 630 руб. От требований в части взыскания задолженности по электроэнергии (в сумме 4 505 руб. 03 коп.) отказалась. (л.д. 41, 43).

Решением суда первой инстанции от 03.07.2007 требования о взыскании 176 630 руб. удовлетворены, производство по делу в части взыскания 4 505 руб. 03 коп. прекращено в связи с принятием отказа истца от части исковых требований (л.д. 54-56).

Принимая данное решение, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО3 ненадлежащим образом исполнила обязательства, предусмотренные договором аренды от 01.03.2007 № 69.

Гражданка ФИО3 не согласилась с решением суда первой инстанции в части взыскания с нее (как с индивидуального предпринимателя) в пользу предпринимателя ФИО4 задолженности по арендной плате, пени и государственной пошлины. В апелляционной жалобе просит решение в данной части отменить и оставить требования предпринимателя ФИО4 без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы заявителем следующие доводы:

- при вынесении решения суд первой инстанции не установил, имела ли ФИО4 право выступать в качестве арендодателя площадей в торговом комплексе «АРГО»;

- объект аренды не индивидуализирован, поэтому договор от 01.03.2007 № 69 должен квалифицироваться как незаключенный;

- ФИО3 в мае 2007 года покинула помещения на третьем этаже Торгового комплекса «АРГО», с этого момента правоотношения между сторонами прекратить, т.к. договор расторгнут в уведомительном порядке, предусмотренном пунктом 6.2 договора.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части (в порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ), оценив доводы и возражения по апелляционной жалобе и выслушав в заседании объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Из содержания иска следует, что его основанием является договор аренды торгового места от 01.03.2007 № 69 между арендодателем - предпринимателем ФИО4 и арендатором - предпринимателем ФИО3

По данному договору во временное возмездное пользование арендатора на срок - по 31.12.2007 передано торговое место площадью 100 кв.м. на 3 этаже Торгового комплекса «АРГО», расположенного по адресу: <...> «б».

Приложением № 3 к договору сторонами согласовано местонахождение передаваемой площади (л.д. 16).По передаточному акту от 01.03.2007 торговая площадь передана арендатору ФИО3 (л.д. 13). Каких-либо спорных вопросов по поводу существенных условий договора при заключении договора у сторон не возникло, отсутствовали затруднения и с определением объекта аренды.

Приходным кассовым ордером от 28.03.2007 № 35 ФИО3 уплатила арендную плату за март и апрель 2007 года в общей сумме 160 000 руб.

Невнесение ответчиком арендной платы за последующий период послужило истцу основанием для подачи данного иска.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Вопреки требованиям названной нормы вопрос о действительности договора, на котором истец основывает свои требования к ответчику, судом первой инстанции не исследовался и правовой оценки не получил.

Между тем этот вопрос имеет существенное значения для разрешения данного спора в силу следующего:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Субъектами арендных правоотношений являются арендодатель и арендатор.

В качестве арендатора может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Что касается способности выступать в качестве арендодателя, то законодатель дает специальное регулирование.

Поскольку сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду предоставлено его собственнику, а также лицу, управомоченному законом либо собственником на сдачу имущества в аренду.

Данное положение корреспондирует со статьей 209 Гражданского кодекса РФ, отнесшей к правомочию собственника право передавать третьим лицам принадлежащее ему имущество во владение и пользование.

В соответствии с положениями статьи 1, пунктов 1, 3, 4 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 2 названного Закона государственная регистрация права собственности на недвижимость является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как установлено при повторном рассмотрении дела в судебном заседании апелляционной инстанции, спор касается помещений во вновь построенном трехэтажном здании Торгового центра с открытой площадкой на кровле и с подземным этажом (под названием «АРГО»).

Разрешение № RU34301000-2/04-04 на ввод данного здания в эксплуатацию дано 02.02.2007.

Собственником всего здания является ООО «Людмила-3». Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.05.2007, что подтверждается свидетельством серии 34 АА № 533919.

По договору аренды от 01.10.2006 (т.е. до получения разрешения о сдаче здания в эксплуатацию и до регистрации права собственности) ООО «Людмила-3» предоставило торговые места в Торговом комплексе «АРГО» в аренду предпринимателю ФИО5

В названном договоре указано, что передаваемое в аренду имущество принадлежит ООО «Людмила-3» на праве собственности (п. 1.4), хотя такое право возникло только 31.05.2007.

Исходя из названных документов, вытекает вывод, что положенный в основание данного иска договор от 01.03.2007 № 69 между предпринимателем ФИО4 и предпринимателем ФИО3 (названный договором аренды торгового места) является по существу договором субаренды, а не аренды.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор № 69 между истцом и ответчиком заключен 01.03.2007, т.е. до 31.05.2007, когда в отношении здания Торгового центра «АРГО» стали возможными действия распорядительного характера, то этот договор заключен с нарушением требований закона.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Недействительная сделка вследствие ее ничтожности признается таковой с момента совершения и не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Недействительность ничтожной сделки не требует подтверждения в самостоятельном порядке, хотя заинтересованное лицо вправе предъявить отдельный иск о признании ничтожной сделки недействительной (пункт 32 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Исковые требования, основанные на ничтожной сделке, удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО4 задолженности по арендной плате в сумме 170 000 руб., предусмотренной договором от 01.03.2007, договорной неустойки - 6 630 руб. и государственной пошлины 5 032 руб. 60 коп. подлежит отмене.

Что касается доводов подателя жалобы о необходимости квалификации договора аренды торгового места от 01.03.2007 как незаключенного и одновременно о его расторжении в уведомительном порядке с мая 2007 года, то эти доводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, поэтому во внимание судом апелляционной инстанции не принимаются.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на проигравшую сторону - предпринимателя ФИО4

За подачу апелляционной жалобы ФИО3 уплачена государственная пошлина в сумме 2 561 руб. 30 коп. (по чеку-ордеру от 02.08.2007).

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда государственная пошлина оплачивается в размере 1000 руб. независимо от суммы оспаривания. Уплата государственной пошлины в большем размере является основанием для ее частичного возврата в силу пункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ и статьи 104 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

Апелляционную жалобу гражданки ФИО3 удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.07.2007 в части взыскания с предпринимателя ФИО3 в пользу предпринимателя ФИО4 задолженности по арендной плате, пени и государственной пошлины (в общей сумме 181 662 руб. 60 коп.) отменить и в этой части принять новое решение по делу.

В иске Индивидуального предпринимателя ФИО4 о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате за май и июнь месяцы 2007 года в сумме 170 000 руб. и пени в размере 6 630 руб., предусмотренной договором от 01.03.2007 18.01.2007, отказать.

Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску отнести на Индивидуального предпринимателя ФИО4

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу ФИО3 государственную пошлину по апелляционной жалобе 1000 рублей.

Возвратить плательщику ФИО3 излишне уплаченную государственную пошлина за подачу апелляционной жалобы (по чеку-ордеру от 02.08.2007), выдав справку на сумму 1 561 руб. 30 коп.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд, вынесший судебный акт.

Председательствующий Н.В. Лаврик

Судьи И.И. Аниськова

Е.Б. Языков