Гражданский кодекс часть 1

по иску Администрации г. Волгограда к индивидуальному предпринимателю ФИО3, с участием в качестве третьего лица Комитета земельных ресурсов администрации г. Волгограда, о взыскании 550950 руб. 12 коп.

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. Волгограда (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 333622 руб. 67 коп., неустойки за просрочку платежа в размере 217327 руб. 45 коп., а всего 550950 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка № 3155 от 19.07.2000 г., за период с 01.01.2003 г. по 30.03.2007 г.

При подаче иска к участию в деле на правах третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацией привлечен Комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда ( далее – комитет).

Ответчик иск не признал, со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период 2003 г. – первый квартал 2004 г. и неполучение от комитета извещений об изменении размера арендной платы.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уменьшил размер исковых требований и просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 229490 руб. 34 коп. и неустойку за просрочку платежа в размере 110945 руб. 51 коп., а всего 340435 руб. 85 коп. за период с 28.05.2004 г. по 30.03.2005 г.

Представитель комитета поддержал исковые требования и их обоснование.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 августа 2007 г., иск удовлетворен, с ИП ФИО3 в пользу администрации взыскано 340435 руб. 85 коп. задолженности, в том числе 229490 руб. 34 коп. основного долга; 110945 руб. 51 коп. пени.

Не согласившись с принятым судебным решением, ИП ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Основаниями для отмены судебного решения заявитель считает несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Размер годовой арендной платы за земельный участок сторонами в установленном договором порядке не изменялся, в связи, с чем задолженность по арендной плате отсутствует и взыскание неустойки неправомерно.

Представитель администрации в своем устном отзыве на жалобу, просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо – комитет – считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев по правилам пункта 5 статьи 268 АПК РФ материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией в лице комитета (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № 3155 от 19.07.2000 г., по которому арендатору передан в пользование земельный участок площадью 760,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. им. Комиссара ФИО4.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2000 г. под регистрационной записью № 34-01/01-01-13/2000-515, что установлено решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2006 г. по делу № А12-15974/06-С39.

Пунктом 2.7 договора, годовая арендная плата на 2000 год определена в сумме 12044 руб. 74 коп.

В пункте 2.8 договора стороны предусмотрели право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. Арендодатель письменно извещает арендатора об изменении годовой арендной платы оформлением изменения к договору.

Изменениями от 01.07.2002 г. арендодателем увеличен размер годовой арендной платы с 01.01.2002 г. до 46711 руб. 37 коп.

Последующими изменениями от 17.01.2003 г., от 26.12.2003 г., от 07.04.2006 г. размер годовой арендной платы был установлен истцом с 01.01.2003 г. – 56049 руб.08 коп., с 01.01.2004 г. – 93415 руб.14 коп., с 01.01.2006 г. – 107429 руб. 31 коп., соответственно.

Ответчик вносил арендную плату из расчета первоначально согласованного размера годовой арендной платы в сумме 12044 руб.74 коп., в связи, с чем истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности из расчета размера арендной платы установленной изменениями от 26.12.2003 г. и от 07.04.2006 г. к договору аренды № 3155.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Изменения от 01.07.2002 г., от 17.01.2003 г., от 26.12.2003 г., от 07.04.2006 г. изменяют размер арендной платы, установленный в договоре аренды № 3155 от 19.07.2000 г., и, следовательно, в силу правил ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующих в момент совершения соглашений, подлежат обязательной государственной регистрации.

При этом, изменениями от 01.07.2002 г. арендодатель в одностороннем порядке изменил пункт 2.4 договора, установив новые сроки внесения арендной платы, что противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 7 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, сделка с объектом недвижимости считается зарегистрированной, а правовые последствия такой сделки наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Поскольку указанные документы о внесении в зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы не были зарегистрированы, они в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должны считаться незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

Незаключенные соглашения не влекут за собой возникновения предусмотренных в них прав и обязанностей для сторон.

Изменения от 17.01.2003 г. в договор аренды № 3155 внесены истцом со ссылкой на статью 7 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. № 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ» и постановление Волгоградского городского Совета народных депутатов от 28.11.2002 г. № 46/852/1409 «О Временном порядке определения базовых ставок арендной платы за земельные участки на территории Волгограда»

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли. переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 21 Закона РФ «О плате за землю», при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Истцом не оспаривается того, что утвержденные базовые размеры арендной платы за землю на территории г. Волгограда до июня 2002 г. отсутствовали.

При заключении договоров аренды земельных участков применялись по аналогии дифференцированные ставки земельного налога, установленные в городе решением Волгоградского малого Совета народных депутатов от 16.02.1993 г. № 3/40 «О введении дифференцированной средней ставки земельного налога по зонам градостроительной ценности территории Волгограда». При заключении договора аренды земельного участка № 3155 от 19.07.2000 г. в расчете арендной платы установлена дифференцированная ставка земельного налога. Данный факт ответчиком также не оспаривается.

Таким образом, юридически изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, что является условием применения пункта 2.8. договора аренды земельного участка № 3155 от 19.07.2000 г., не произошло, поскольку базовый размер арендной платы за землю, установленный на территории г. Волгограда в определенном законодательством порядке, изначально отсутствовал. Совместное постановление Волгоградского городского Совета народных депутатов и администрации г. Волгограда № 46/852/1409 «О Временном порядке определения базовых ставок арендной платы за земельные участки на территории Волгограда» принято только 28.11.2002 г.

Статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают стороны надлежащим образом исполнять обязательства в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, у истца отсутствовало основание в одностороннем порядке вносить изменения в договор, руководствуясь изменением базовой ставки арендной платы, что предусмотрено п. 2.8 договора аренды земельного участка № 3155 от 19.07.2000 г.

Федеральным законом от 24.07.02 г. № 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ» установлено, что действующие в 2002 году размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в 2003 г. с коэффициентом 1,8.

На основании статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства предоставляются лицами, участвующими в деле.

Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела, не может быть признано обоснованным и законным, в силу чего подлежит отмене, а заявленные требования отказу в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 104, 110, 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

П О С Т А Н О В И Л :

Апелляционную жалобу ИП ФИО3 удовлетворить.

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 27 августа 2007 года, принятое по делу № А12-8293/07-С54 отменить и вынести новое решение по делу.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации г. Волгограда в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8308 руб. 72 коп.

Взыскать с Администрации г. Волгограда в пользу ИП ФИО3 расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его оглашения и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в кассационную коллегию Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Председательствующий А.В. Сурков

Судьи Л.В. Кострова

Т.А. Загоруйко