Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мечта» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 июля 2017 года по делу №А12-8577/2017 (судья Муравьев А.А.,)

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №7439 от 02.05.2007г. за период с 01.06.2016 по 31.01.2017 в размере 2.920.343 руб. 40 коп., пеню за период с 11.06.2016 по 31.01.2017 в размере 384.766 руб. 49 коп., а всего 3.305.109 руб. 89 коп.

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее по тексту - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее по тексту - ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №7439 от 02.05.2007 за период с 01.06.2016 по 31.01.2017 в размере 2 920 343 руб. 40 коп., пеню за период с 11.06.2016 по 31.01.2017 в размере 384 766 руб. 49 коп., а всего 3 305 109 руб. 89 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05 июля 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ООО «Мечта» обратилось с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 июля 2017 года и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02 мая 2007 года между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Мечта» (Арендатор) заключён договор №7439 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030100:0133 площадью 12 600 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Охотская, 34, под строительство капитального объекта - гостиничного комплекса.

Срок действия договора сторонами определен на срок три года с 19.04.2007 по 19.04.2010 (пункт 2.1. договора), то есть на срок более одного года. 28 июня 2007 года указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке и считается заключенным.

В соответствии с законом Волгоградской области №33-ОД от 06.04.2012 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти, определяемом Правительством Волгоградской области.

Постановлением Правительства Волгоградской области №28-п от 17.04.2012 «Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области» министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области определено в качестве органа исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде.

На этом основании все права арендодателя по уже заключённым договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, перешли в силу закона к Мингосимуществу (ныне - КУГИ Волгоградской области).

В соответствии с пунктами 2.2. и 2.4. договора арендная плата за пользование спорным земельным участком установлена сторонами на момент заключения договора в размере 999 684 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.6. договора)

Пунктом 2.8. договора сторонами установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

На этом основании истец извещением от 15.06.2016 уведомил ООО «Мечта» об установлении с 01.01.2016 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 5 199 720 руб. в год.

На этом основании истец извещением от 20.01.2017 уведомил ООО «Мечта» об установлении с 01.01.2017 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 5 407 708 руб. 80 коп. в год.

При этом расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО «Мечта» своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.06.2016 по 31.01.2017 в размере 2 920 343 руб. 40 коп.

На этом основании и руководствуясь положениями пункта 2.9. договора арендодатель начислил ответчику пени за период с 11.06.2016 по 31.01.2017 в размере 384 766 руб. 98 коп.

27 октября 2016 года истцом направлена претензия № 21-10/23677 от 27.10.2016 об оплате задолженности по арендной плате на землю.

Указанные основания и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), согласившись с расчетом арендной платы, произведенным истцом с учетом повышающего коэффициента 2, установленного подпунктом 2.1.5 Постановления N 469-п и подлежащего применению в случае невведения объектов недвижимости на данном земельном участке в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды, ввиду отсутствия на арендуемом участке введенных в эксплуатацию объектов недвижимости, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность применения истцом при расчете арендной платы повышающего коэффициента 2 за нарушение трехлетнего срока строительства объектов недвижимости на спорном земельном участке и ввода их в эксплуатацию с даты заключения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия отклоняет данный довод жалобы, как основанный на неправильном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 определено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения постановлением правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Иное толкование применения пункта 2.1.5 постановления N 469-п не соответствует части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в Постановлении № 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу пункта 2.1.5 и не обеспечившие ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в течение трех лет оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее и не исполнившими соответствующей обязанности, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции, подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком, на арендуемом земельном участке объект недвижимости – гостиничный комплекс, для возведения которого он предоставлялся, не введен в эксплуатацию, в связи с чем, повышающий коэффициент - 2, установленный пунктом 2.1.5 постановления N 469-п и подлежащий применению по истечении трех лет с даты заключения спорного договора аренды земельного участка, правомерно включен истцом в расчет размера арендной платы за исковой период.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно пришёл к выводу, что поскольку гостиничный комплекс, возводимый на спорном земельном участке ООО «Мечта», в Программу подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года не включен, у ответчика отсутствует право на применение льготы, закрепленной в подпункте 3 пункта 1.5.1. Постановления №469-п, в виде 1 -го процента от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции, придя к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств по оплате арендных платежей в спорный период, правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Иных доводов и оснований к отмене обжалуемого судебного акта апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 июля 2017 года по делу № А12-8577/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.И. Жевак

Судьи Т.С. Борисова

О.А. Дубровина