Гражданский кодекс часть 1

по первоначальному искуИндивидуального предпринимателя ФИО3 г. Волгоград к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» г. Москва о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве объекта недвижимости

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 28.03.2006 о долевом участии в строительстве

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - Предприниматель ФИО3, истец) обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» (далее - Общество, ответчик) о расторжении прошедшего государственную регистрацию договора о долевом участии в строительстве Торгового центра - трехэтажного здания с подвалом по бульвару имени Энгельса в Красноармейском районе города Волгограда.

При подаче иска к участию в деле на правах третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее - Управление ФРС).

Определением от 01.08.2006 исковое заявление принято к производству и возбуждено производство по делу.

Заявлением от 07.08.2007 истец дополнил первоначальное требование новыми требованиями - об обязании Управления ФРС аннулировать записи о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве объекта от 28.03.2005 и двух договоров ипотеки от 15.02.2006 (т. 1 л.д. 47-48).

В последующем истец отказался от дополнительных требований и настаивал только удовлетворении первоначального требования - о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве торгового центра (т.2 л.д. 84).

Ответчик в порядке статьи 132 АПК РФ заявил встречный иск - о понуждении Предпринимателя ФИО3 заключить с Обществом дополнительное соглашение № 2 к договору о долевом участии в строительстве объекта (т.2 л.д. 25-26).

Определением от 12.03.2007 встречный иск принят к производству суда для его совместного рассмотрения с первоначальным иском (т.2 л.д. 97).

Решением суда первой инстанции от 11.04.2007 первоначальный иск в части расторжения договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве объекта недвижимости удовлетворен. В отношении дополнительных требований (об обязании Управления ФРС аннулировать записи в ЕГРП о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве торгового центра от 28.03.2005 и двух договоров ипотеки от 15.02.2006) производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от данных требований. В удовлетворении встречного иска отказано (т.2 л.д. 112-114).

Принимая решение о расторжении договора от 28.03.2005, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик существенным образом нарушил его условия, поскольку допустил просрочку внесения инвестиционных средств на 12 и 13 дней, а также уклонился от ответа на предложения истца подписать дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Общество не согласилось с решением суда первой инстанции о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве торгового центра. Обратилось с апелляционной жалобой об отмене судебного акта в данной части как несоответствующего закону и фактическим обстоятельствам дела, а также о принятии нового решения в отмененной части - об отказе в удовлетворении требования предпринимателя о расторжении договора.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержала доводы жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

Представитель предпринимателя ФИО3 находит решение суда первой инстанции полностью правильным, просит оставить изменения, против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой Обществом части не возражает.

Третье лицо - Управление ФРС в судебное заседание не явилось, о времени и месте его проведения извещено, дело рассматривается в его отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (или определения), арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что участниками дела не сделано возражений относительно пределов рассмотрения апелляционной жалобы, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяется судом апелляционной инстанции только в отношении требования Предпринимателя ФИО3 о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве объекта недвижимости.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, оценив доводы и возражения по апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что решение о расторжении спорного договора о долевом участии в строительстве торгового центра подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Предпринимателем ФИО3 (застройщиком) и Обществом (инвестором) 28.03.2005 заключен договор о долевом участии в строительстве торгового центра – трехэтажного здании с подвалом по бульвару имени Энгельса в Красноармейском районе города Волгограда.

В разделе 1 названного договора даны определения терминам, используемым в договоре и их толкование. Застройщик – это индивидуальный предприниматель, имеющий на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке торгового центра на основании полученного разрешения на строительство. Инвестор – это юридическое лицо, участник реализации инвестиционного проекта в части финансирования в объеме, пропорциональном той части площадей, которые инвестор имеет право получить в собственность по окончании строительства объекта.

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2005) инвестор осуществляет платежи путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 10 дней с момента государственной регистрации данного договора, а также договоров залога недвижимости. Инвестор оплачивает 100% об общей суммы инвестирования в размере 89 644 587 рублей. По окончании строительства застройщик обязан передать инвестору долю равную 2 660 кв.м на 2 и 3 этажах торгового центра (п. 3.6 договора).

Пунктом 3.4 оговорена возможность внесения в договор изменений путем заключения дополнительных соглашений в течение 10 дней с момента получения соответствующего требования участника долевого строительства, а также предусмотрено, что в случае просрочки в заключение таких соглашений общий срок строительства увеличивается на срок задержки заключения дополнительного соглашения.

Разрешение на строительство торгового центра получено Предпринимателем ФИО3 по постановлению Администрации Волгограда от 06.12.2005 № 2557.

Договор о долевом участии в строительстве от 28.03.2005 с дополнительным соглашением от 24.05.2005 зарегистрирован в учреждении юстиции - Управлении ФРС по Волгоградской области 18.01.2006 за номером регистрации 34-34-01/287/2005-170.

Регистрация двух договоров ипотеки от 15.02.2006 имела место соответственно 20.03.2006 и 04.05.2006.

Инвестиционные платежи произведены Обществом на расчетный счет предпринимателя по платежным поручениям от 23.06.2005 № 29 (в сумме 13 406 400 руб.), от 22.05.2006 № 394 (в сумме 25 969 599,88 руб.) и от 23.05.2006 № 395 (в сумме 50 000 000 руб.).

10 мая 2007 года между застройщиком – Предпринимателем ФИО3 и генподрядчиком оформлен акт приемки объекта.

В настоящее время здание торгового центра эксплуатируется, хотя разрешение на это еще не получено.

Нежилые помещения 2 и 3 этажей торгового центра, общей площадью 2 600 кв.м., строительство которых профинансировано Обществом, сданы в аренду ООО «Электрон» по договору аренды торговых площадей от 01.03.2007.

Предприниматель ФИО3 определил предмет своего иска по данному делу как требование о расторжении договора о долевом участии в строительстве объекта недвижимости. Иск подан в арбитражный суд 28.07.2006.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку правоотношения между предпринимателем ФИО3 и Обществом основаны на договоре о долевом участии в строительстве; связаны с привлечением денежных средств Общества как инвестора для создания объекта недвижимости; направлены на возникновение у сторон права собственности на здание торгового центра как объекта долевого строительства, а разрешение на строительство получено предпринимателем ФИО3 в декабре 2005 года, к спорным правоотношениям применим Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». (ст. 1, 27 Закона № 214-ФЗ).

В статье 9 названного Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции от 18.07.2006, действующей с 20.07.2006) определен порядок и перечень оснований досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства (при этом перечень оснований не является закрытым). Приведены случаи расторжения договора участником долевого строительства, как в одностороннем, так и в судебном порядке. Закреплены последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. Определен порядок возврата застройщиком денежных средств участнику в случаях расторжения договора, а также уплаты процентов за пользование указанными денежными средствами.

Закон о долевом участии в строительстве не устанавливает право застройщика, в отличие от участника долевого строительства, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Хотя закон и не запрещает самим сторонам включать в договор условия и основания одностороннего расторжения договора.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве при невнесении участником предусмотренных договором платежей в установленные сроки регламентирован в частях 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ. Застройщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если дольщик нарушает сроки платежа более чем три раза в течение года либо если просрочка платежа составляет более трех месяцев подряд.

Часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает порядок действий сторон договора в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора. Договор при этом считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Закон устанавливает жесткое требование к форме такого уведомления. Оно должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно пункту 10.8 договора о долевом участии в строительстве торгового центра от 28.03.2005, в случае его досрочного расторжения сторона-инициатор обязана предварительно, не менее чем за месяц, уведомить письменно другую сторону о предстоящем расторжении. Исчисление срока начинается со дня получения второй стороной соответствующего уведомления.

Разделом 11 договора от 28.03.2005 определен порядок уведомления и извещения сторон, а именно, - направление извещений по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в договоре (или иному адресу, сообщенному предварительно письменно и в установленном договором порядке).

Договором от 28.03.2005 определен адрес, по которому должны направляться уведомления инвестору-Обществу: п/и 105187 <...>.

Заказную корреспонденцию по названному адресу Общество получает, что подтверждается материалами настоящего арбитражного дела (т. 1 л.д. 11, т. 2 л.д. 98).

Согласно пункту 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено законом либо договором.

По своему определению досудебный порядок разрешения спора предполагает, что этот спор стороны пытаются урегулировать самостоятельно до обращения в арбитражный суд с соответствующим иском лица, которое заинтересовано в судебной защите своих прав.

В данном случае иск о расторжении договора от 28.03.2005 подан в арбитражный суд 28.07.2006 и принят к производству определением от 01.08.2006, а предложение о расторжении договора направлено Предпринимателем в адрес Общества 18.08.2006, т.е. почти через три недели после подачи иска.

Более того, предложение о расторжении договора направлено не заказным письмом с описью вложения, а телеграммой, которая ответчиком не получена (т. 1 л.д. 67).

Таким образом, Предпринимателем ФИО3 не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком о расторжении договора долевого участия в строительстве торгового центра от 28.03.2005.

Вывод суда первой инстанции о том, что неврученная ответчику телеграмма от 18.08.2006 служит доказательством соблюдения Предпринимателем ФИО3 досудебного порядка урегулирования спора, принятого к рассмотрению арбитражного суда определением от 01.08.2006, не соответствует условиям договора от 28.03.2005 и не основывается на законе.

В связи с чем, данное судебное решение в обжалуемой части как незаконное подлежит отмене, а иск Предпринимателя ФИО3 о расторжении договора долевого участия в строительстве торгового центра от 23.08.2005 – оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 104, 110, 148, 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

Апелляционную жалобу ООО «Инвест - Недвижимость» удовлетворить в части отмены решения суда первой инстанции о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве торгового центра, а также о взыскании с ответчика в пользу истца государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.04.2007 в части расторжения договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве объекта (торгового центра ), расположенного по адресу: г. Волгоград Красноармейский район, бульвар имени Энгельса и о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 государственной пошлины в сумме 2000 руб. отменить.

Требования Индивидуального предпринимателя ФИО3, заявленные к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» по первоначальному иску о расторжении договора от 28.03.2005 о долевом участии в строительстве объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Волгоград Красноармейский район, бульвар имени Энгельса оставить без рассмотрения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО3 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную при подаче иска по платежному поручению от 27.07.2006 № 2516, выдав справку.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Инвест - Недвижимость» государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд, вынесший обжалуемый судебный акт.

Председательствующий Н.В. Лаврик

Судьи А.В. Попова

Е.Б. Языков