Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2017 (судья Репникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Борисова Т.С., Никольский С.В.)

по делу № А12-9418/2016

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альтус», г. Волжский Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Альтус» (далее – ООО «Альтус», Общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 277 698,75 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 113 160,26 руб. по договору аренды земельного участка от 13.10.2014 № 12604 аз.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 иск удовлетворён частично, суд взыскал с ООО «Альтус» в пользу Комитета 59 513,19 руб. долга по арендной плате и 5791,37 руб. пени.

В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 изменено.

Взысканы с ООО «Альтус» в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2011 № 10031аз за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 104 164,48 руб. и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 4522,2 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.12.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017, исковое заявление удовлетворено частично.

С ООО «Альтус» в пользу Комитета взысканы задолженность по арендной плате в размере 114 744,04 руб. и пени в размере 7725,85 руб., всего 122 469,89 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Альтус» просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что судом апелляционной инстанции оставлен без внимания довод ООО «Альтус» о том, что применение индексации на размер уровня инфляции возможно только по состоянию на начало очередного финансового года.

Судами не учтено, что договор аренды земельного участка заключен 13.10.2014, участок передан в аренду по акту приема-передачи от 13.10.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 02.12.2015. В связи с указанным правоотношения, вытекающие из предыдущего договора аренды от 27.06.2011 № 10031 аз, сторонами прекращены ввиду заключения нового договора № 12604 аз. Учитывая, что применение повышающего коэффициента 2 поставлено законодателем в зависимость от даты заключения договора, а не от фактически сложившихся правоотношений сторон, три года с даты заключения договора аренды земельного участка не истекли, в связи с чем при расчете арендной платы с 01.08.2015 судом неправомерно применен повышающий коэффициент 2.

Судами ошибочно определен способ исчисления арендной платы, в данном случае необходимо применить формулу расчета, установленную пунктом 1.6 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее – Постановление № 469-п), а не исчислять арендную плату на основании кадастровой стоимости земельного участка, так как он предоставлен под объект незавершенного строительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 № 2603 «О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область», от 16.05.2008 № 2832 «О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, 2«е», г. Волжский, Волгоградская область» 27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Альтус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10031 аз, общей площадью 13546,0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030108:40, под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014 (л.д. 67, 68-69).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (л.д. 70).

Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 № 4362 «О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО «Альтус» ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область, с кадастровым номером 34:35:030108:40 (л.д. 8).

Во исполнение указанного выше акта органа местного самоуправления городского округа - город Волжский между Комитетом (арендодатель) и ООО «Альтус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2014 № 12604аз, общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40 (л.д. 9-10).

Вид разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).

С 24.09.2015 вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).

Согласно акту приёма-передачи земельного участка от 13.10.2014 земельный участок передан арендатору (л.д. 11).

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2014, регистрационный номер 34-34/003/036/2015.

Обращаясь с иском, Комитет утверждал, что за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 арендная плата ответчиком вносилась несвоевременно и не в полном объеме, задолженность по арендной плате составляет 277 698,75 руб.

За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 начислены пени в размере 113 160,26 руб.

При новом рассмотрении дела истец уточнил требования в связи с тем, что 30.08.2016 ответчиком частично погашена задолженность по арендной плате и пени и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 173 534,27 руб. и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 13 972,37 руб., всего 187 506,64 руб.

Судом первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены частично.

При этом суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.3 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 4.5 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Пунктом 7.1 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее – регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В рассматриваемом случае договор заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён Постановлением № 469-п.

Проанализировав положения пунктов 1.5 и 1.6 Постановления № 469-п и внесенные в данный нормативный акт изменения, арбитражный суд пришел к выводу, что с 16.03.2014 Постановление 469-п действовало в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 № 88-п, в соответствии с которым в подпункте 5 пункта 1.5 законодатель определил, что для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом Российской Федерации, расчет арендной платы производится исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

С 01.01.2016 подпункт 5 пункта 1.5 Постановления № 469-п действует в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п, в котором земельные участки с указанным выше видом целевого использования законодателем не поименованы, что позволяет сделать вывод о применении для расчета арендной платы к таким земельным участкам предусмотренной пунктом 1.6 Постановления № 469-п формулы.

Следовательно, утверждение заявителя жалобы об ошибочном определении судом способа исчисления арендной платы - неприменении формулы расчета, установленной пунктом 1.6 Постановления № 469-п, на весь период задолженности, является необоснованным.

Суд установил, что первоначально земельный участок был предоставлен во владение и пользование ООО «Альтус» с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).

Постановлением администрации городского округа Волжский Волгоградской области от 07.12.2015 № 8030, изданным по результатам рассмотрения заявления ООО «Альтус» об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса на другой вид - под строительство пансионата на 60 мест, вид разрешенного использования изменен: «земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест)». Изменения действуют с 24.09.2015.

Доказательств ввода объекта в эксплуатацию ООО «Альтус» не представлено, следовательно, строительство объекта (пансионата на 60 мест) не завершено.

Комитетом расчет арендной платы исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка применялся в период с 01.08.2015 по 23.09.2015, при этом арендная плата повышалась на размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2014 и 2015 годы, на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Суд счел применение указанных коэффициентов неправомерным, поскольку в силу пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ порядок исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов, установлен постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п.

Довод заявителя жалобы о необоснованном применении коэффициента инфляции со дня вступления в силу нормативного правового акта правильно признан судом необоснованным.

Постановлением администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п внесены изменения в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, которым пункт 1.13 изложен в следующей редакции: арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения коэффициентов, ставок, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативного правового акта об изменении указанных коэффициентов, ставок, но не чаще одного раза в год.

При расчете арендной платы истец вправе применить коэффициент уровня инфляции через 10 дней со дня официального опубликования постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 № 599-п, то есть с 18.10.2015.

Судом признано также необоснованным утверждение заявителя жалобы о необоснованном применении при исчислении арендной платы за земельный участок положений пункта 2.1.5, введенного постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п.

Согласно пункту 2.1.5 Постановления № 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380?п, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ООО «Альтус» на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 № 2603 «О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область», от 16.05.2008 № 2832 «О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, д. 2«е», г. Волжский, Волгоградская область».

27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Альтус» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10031аз под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.

Постановлением администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 № 4362 «О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО «Альтус» ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок также под строительство спортивно-оздоровительного комплекса.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 на земельном участке, арендуемом ООО «Альтус» по договору аренды от 27.06.2011 № 10031аз, находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 48%, принадлежащий ООО «Альтус» на праве собственности.

При таких обстоятельствах судом правильно признана обоснованной позиция истца, согласно которой правоотношения сторон возникли в 2011 году в результате заключения договора аренды № 10031 аз, фактически арендные отношения в отношении спорного земельного участка не прекращались, а потому заключение договора аренды от 13.10.2014 № 12604 аз не прервало сложившиеся правоотношения сторон, возникшие с 2011 года.

Началом срока применения повышающего коэффициента в расчете арендной платы за пользование земельным участком является заключение договора аренды от 27.06.2011 № 10031 аз и дата фактического предоставления его в аренду лицу, являющемуся арендатором.

Принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду на новый срок и переоформление арендных отношений на новый срок между теми же лицами для продолжения строительства того же объекта не является основанием считать, что участок был предоставлен в момент заключения сторонами такого договора аренды, а не ранее.

Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558, пункт 2.1.5 Порядка подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативно-правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Поскольку трехлетний срок с момента первоначального заключения договора аренды истек 27.06.2014, однако объекты недвижимости, под строительство которых предоставлялся спорный земельный участок, в рассматриваемый период не введены в эксплуатацию, суд правильно счел правомерным увеличение истцом арендной платы в два раза в период с 01.08.2015 по 31.01.2016.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что общая сумма начисленной арендной платы составляет 237 808,52 руб., поскольку ответчиком уплачено 123 064,48 руб., размер задолженности за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 составляет 114 744,04 руб.

Согласно расчётам истца размер пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 составляет 13 972,37 руб.

Судом первой инстанции произведен расчет пени, исходя из суммы задолженности в размере 114 744,04 руб., размер пени составляет 7725,85 руб.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.03.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2017 по делу № А12-9418/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Н.Н. Королёва

И.Н. Смоленский