Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи, апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июня 2022 года по делу № А12-9557/2020

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волга» (ОГРН 1023402463083,
ИНН 3441003307),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Гаражный кооператив № 17 им. 50-летия ВГТЗ, Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, Межрегиональное управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Астраханской и Волгоградской областям, Волгоградская межрайонная природоохранная Прокуратура,

об освобождении земельных участков,

в судебное заседание явились:

- от общества с ограниченной ответственностью «Волга» представитель Баришков Сергей Петрович, действующий на основании доверенности от 11.08.2022, представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

- от общества с ограниченной ответственностью «Волга» представитель Морох Станислав Сергеевич, действующий на основании доверенности от 02 декабря 2021 года, представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

- от Гаражного кооператива №17 им.50-летия ВГТЗ представитель Теркин Андрей Алексеевич, действующий на основании доверенности от 04.03.2022, выданной сроком на 1 год,

- от Волгоградской межрайонной природоохранной Прокуратуры представитель Васильева Анна Вячеславовна, представлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Волга» (далее – ООО «Волга», Общество, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об освобождении земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 площадью 11 411,00 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Гороховцев, путем демонтажа (сноса) следующих объектов:

литера А – многофункциональное здание, состоящее из четырех обособленных объемов: два ремонтных блока с въездом с южной стороны (со стороны проезда в ГСК);

четыре ремонтных блока с въездом с восточной стороны (со стороны автостоянки);

встроенное помещение торгового назначения «Автозапчасти»;

встроенной двухуровневой части: первый уровень – складское помещение; второй уровень – помещение охраны;

литера Г – строение – облицованный кирпичом бытовой вагончик, используемый как помещение охраны с пристроенным навесом на металлических столбах литера г;

литера Г1 – металлический бытовой вагончик «Шиномонтаж».

Также просит обязать ООО «Волга» освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:010020:6 площадью 183,00 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. им. Гороховцев, путем демонтажа (сноса) следующих объектов: здание ремонтных блоков литера Г – Г3 площадью застройки 177,5 кв.м, имеющее 4 обособленных блока с отдельными въездами и металлическими воротами; передать департаменту муниципального имущества администрации Волгограда по актам приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 34:34:010020:5 площадью 11 411,00 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 34:34:010020:6 площадью 183,00 кв.м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. им. Гороховцев.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Гаражный кооператив № 17 им. 50-летия ВГТЗ (далее – ГК № 17, кооператив), Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, Комитет природных ресурсов, лесного хозяйства и экологии Волгоградской области, Межрегиональное управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Астраханской и Волгоградской областям, Волгоградская межрайонная природоохранная Прокуратура.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.06.2022 в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.06.2022 отменить.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что спорные участки предоставлялись для эксплуатации автостоянки и не предполагали возведение на них строений, разрешение на строительство в установленном порядке не выдавалось.

Ответчик ООО «Волга» и третье лицо ГК № 17 представили письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в которых просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, постановлением администрации Волгограда от 25.12.1995 № 1208-п малому предприятию «Волга» (далее – МП «Волга») были предоставлены земельные участки по адресу: г. Волгоград, ул. Гороховцев, для эксплуатации автостоянки, площадью 11 411 кв.м, кадастровый № 01-24-1 и площадью 183 кв.м, кадастровый № 01-24-8.

10.01.1996 между администрацией Волгограда и МП «Волга» был заключен договор аренды № 728 земельных участков с кадастровым номером 34:34:010020:5 площадью 11 411 кв.м и с кадастровым номером 34:34:010020:6 площадью 183 кв.м для эксплуатации автостоянки, расположенной по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводский район, ул. Гороховцев, 7.

Договор заключен сроком на 1 год, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

12.05.2010 между администрацией Волгограда (арендодатель) в лице председателя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда и ООО «Волга» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков № 9199, согласно которому обществу передавались в аренду земельный участок площадью 11 411 кв.м с кадастровым номером 34:34:010020:5, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Гороховцев, для размещения автостоянки, и земельный участок площадью 183 кв.м с кадастровым номером 34:34:010020:6 по адресу: г. Волгоград, ул. Гороховцев, для размещения автостоянки.

Срок действия договора был установлен с 01.04.2010 до 01.04.2011.

В дальнейшем срок действия договора аренды неоднократно продлялся на один год.

09.12.2013 между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Волга» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 9199 от 12.05.2010, договор аренды был изложен в редакции дополнительного соглашения. Срок аренды устанавливается до 23.10.2016.

Иных соглашений о продлении срока аренды спорного земельного участка сторонами не заключалось, все вопросы, связанные с арендой земельного участка, разрешались истцом путем устных обращений в департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

До истечения срока действия данного договора аренды ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договора, и арендатор продолжил использование арендуемого имущества без возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, он считается продленным на неопределенный срок.

14.10.2019 руководителем департамента муниципального имущества Волгограда в адрес ООО «Волга» направлено уведомление №22553-ОА об одностороннем отказе от договора аренды №9199 от 12.05.2010 названных земельных участков.

Общество, полагая, что у Департамента муниципального имущества Волгограда не имелось оснований для расторжения договора, оспорил данный отказ от договора в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2021 по делу № А12-16908/2020 в удовлетворении исковых требований Общества было отказано, судебный акт вступил в законную силу.

В соответствии с актом осмотра от 20.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6 на земельном участке размещены кирпичные гаражные боксы в количестве 4 шт.

В соответствии с актом осмотра от 20.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 на земельном участке имеется замощение, вагончик, обложенный кирпичом и навесом, кирпичное строение с окнами и гаражными воротами, вагончик «Шиномонтаж».

С целью определения объектов, расположенных в границах спорных земельных участков, и их технических характеристик, по ходатайству третьего лица по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы и профессиональной оценки».

Согласно заключению экспертов № 168/22 от 18.04.2022 исследуемые объекты расположены в северной части Тракторозаводского района города Волгограда, недалеко от перекрестка улиц им. Н. Отрады и Героев Тулы, в зоне ИТ2 застройки объектами коммунальной и транспортной инфраструктур. Объекты исследования расположены в северной части крупного микрорайона многоэтажных жилых домом «Спартановка». На север расположена незастроенная зона рекреационного назначения – пойма реки Мечётка (Сухая Мечётка), на юг – зона Ж3 застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами.

Исследуемые объекты находятся на двух обособленных земельных участках, расположенных на расстоянии 16 м друг от друга. Оба земельных участка и строения на них входят в состав комплекса зданий и сооружений ГСК 17 и прилегающей автостоянки.

Кроме исследуемых строений в данный комплекс входят другие здания и сооружения, в том числе несколько рядов гаражных боксов, устроенных ярусами на южном склоне поймы р. Мечетка. Незастроенная часть территории комплекса ГСК и автостоянки имеет твердое асфальтобетонное покрытие. Проезд к исследуемым объектам осуществляется со стороны ул. им. Н. Отрады по ул. Гороховцев.

В непосредственной близости от здания гаражных боксов литеры Г - Г3, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010020:6, по направлению на юг, выше по склону (на самом краю склона), расположено жилое девятиэтажное кирпичное здание № 16 по ул. Гороховцев. Расстояние от угла здания гаражных боксов литера Г - Г3 до угла здания № 16 по ул. Гороховцев составляет только 30 м.

В границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 расположены следующие объекты:

литера А – многофункциональное здание, состоящее из четырех обособленных объемов:

• два ремонтных блока с въездом с южной стороны (со стороны проезда в ГСК);

• четыре ремонтных блока с въездом с восточной стороны (со стороны автостоянки);

• встроенное помещение торгового назначения «Автозапчасти»;

• встроенной двухуровневой части: первый уровень – складское помещение; второй уровень – помещение охраны;

литера Г1 – металлический бытовой вагончик «ШИНОМОНТАЖ».

Границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 в северо-западной части совпадают с наружным контуром стен многофункционального здания литера А.

Границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 в юго-восточной части совпадают с наружным контуром кирпичной облицовки строения литера Г.

Металлический бытовой вагончик (баз вывесок и надписей), расположенный с юго- западной стороны от здания литера А, находится за границами данного земельного участка.

В границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6 расположено здание ремонтных блоков литеры Г - Г3 площадью застройки 177,5 кв.м, имеющее 4 обособленных блока с отдельными въездами и металлическими воротами.

Границы земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6 преимущественно совпадают с наружным контуром стен здания ремонтных блоков. Пристройка, расположенная с западной стороны здания ремонтных блоков литера Г - Г3, находится за границами данного земельного участка.

Объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5: литера А – многофункциональное здание обладает признаками объекта капитального строительства – прочной связью с землей через заглубленные железобетонные фундаменты. Подземные инженерные коммуникации отсутствуют.Перемещение здания невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Литера Г – строение – облицованный кирпичом бытовой вагончик с пристроенным навесом на металлических столбах литера г не обладают признаками объектов капитального строительства – не имеют прочной связи с землей, подземные инженерные коммуникации также отсутствуют.Перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению возможно. В своей основе строение под литерой Г является передвижным бытовым вагончиком, навес также возможно демонтировать, переместить на новое место без несоразмерного ущерба и смонтировать заново.

Литера Г1 – металлический бытовой вагончик «ШИНОМОНТАЖ» не обладает признаками объекта капитального строительства – не имеет прочной связи с землей, является передвижным объектом, подземные инженерные коммуникации отсутствуют. Перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба его назначению возможно, объект является передвижным.

Здание ремонтных блоков литеры Г - Г3, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6, обладает признаками объекта капитального строительства – имеется прочная связь с землей через заглубленные железобетонные фундаменты, также имеются подземные инженерные коммуникации системы водоснабжения и системы канализации. Перемещение здания невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Нарушения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, при строительстве объектов капитального строительства многофункционального здания литера А, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5, и здания ремонтных блоков литера Г - Г3, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6, при проведении исследований экспертом не выявлены.

Эксплуатация указанных объектов не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

При этом на основании детального анализа материалов дела эксперт сделал вывод, что южный склон поймы р. Сухая Мечётка до строительства ГСК № 17 имел овражистую структуру и подвергался частым оползням. Данный факт подтверждают сведения, содержащиеся в инженерно-геологическом заключении по территории застройки гаражного кооператива № 17 (пос. Спартановка) от 08.11.1994, раздел ВЫВОДЫ – л.д. 97 том 2, также сведения, содержащиеся в строительных паспортах в материалах дела, в частности – ситуационной выкопировке из плана города М-б 1:5000 – л.д. 112 том 2.

Для снижения эрозии южного склона ранее производились работы по засыпке оврагов. Также при строительстве ГСК № 17 и прилегающей автостоянки предусматривалось устройство гаражных рядов ярусами параллельно комке склона поймы р. Сухая Мечётка с постепенным понижением отметок по склону.

Внутренние проезды ГСК № 17 предусмотрены с уклоном с общим понижением отметок в сторону р. Сухая Мечетка для обеспечения стока дождевых и талых вод.

Все незастроенные территории и проезды ГСК № 17 и прилегающей автостоянки имеют твердое покрытие, препятствующее проникновению поверхностных вод в толщу грунтов склона, в результате которого может произойти резкое возрастание эрозионного и оползневого давления на склон.

Наиболее опасной является возможность эрозии склона и оползней в районе угла многоэтажного дома № 16 по ул. Гороховцев. Именно в створе угла дома № 16 вниз по склону расположено здание лит. Г-ГЗ ремонтных блоков. Южная стена данного здания ремонтных блоков лит. Г-ГЗ выполняет одновременно функцию подпорной стенки, препятствующей оползням склона в данном месте.

При предполагаемом сносе, либо демонтаже капитального здания многофункционального лит. А на участке с кадастровым номером 34:34:010020:5 и капитального здания ремонтных блоков лит. Г-ГЗ на участке с кадастровым номером 34:34:010020:6, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Гороховцев, а также асфальтобетонного покрытия самой автостоянки очевидно будет произведено частичное нарушение сложившейся структуры грунтов склона поймы р. Сухая Мечетка, разрушение защитных слоев асфальтобетонных покрытий и кровель зданий, которые препятствуют проникновению в грунт поверхностных вод и увлажнению грунтов склона и разрушение стен и фундаментов зданий, которые на данный момент выполняют одновременно функции подпорных стенок на склону.

Описанные факторы могут привести к негативным эрозионным процессам в грунтах южного склона р. Сухая Мечетка, к оползням и к возникновению угрозы обрушения жилых многоэтажных зданий, расположенных вдоль кромки склона по ул. Гороховцев. Прежде всего, оползни и обрушение при сносе, либо демонтаже зданий и сооружений, расположенных на участках с кадастровым номером 34:34:010020:5 и с кадастровым номером 34:34:010020:6, угрожают северо-западной части жилого многоэтажного кирпичного здания № 16 по ул. Гороховцев.

Таким образом, объекты капитального строительства: расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:5 многофункциональное здание литера А, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:010020:6 здание ремонтных блоков литеры Г - Г3, а также асфальтобетонные покрытия автостоянки и проездов, выполняют кроме прямых проектных функций также противооползневые функции на склоне р. Сухая Мечетка. Фундаменты и частично стены указанных зданий фактически являются подпорными стенками на склоне р. Сухая Мечетка и препятствуют осыпанию и сползанию грунта.

Снос, либо демонтаж указанных объектов капитального строительства, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:010020:5 и 34:34:010020:6 невозможен без негативного разрушительного воздействия (в границах их расположения) на целостность грунто-крепительных работ, поведенных на склоне р. Сухая Мечетка.

Выводы судебной экспертизы оценены судом в порядке статьи 71 АПК РФ, учтено, что они подтверждаются и имеющимися в материалах дела документами.

В частности, согласно Постановлению Администрации Тракторозаводского района №281-4 от 14.06.1994, ГК №17 и малому предприятию «Волга» разрешено изготовить проекты на дальнейшее расширение гаражного кооператива и платной автостоянки вдоль правого берега реки Сухая Мечетка, где необходимо предусмотреть берегоукрепление и посадку зеленых насаждений, с последующим отводом земли, т.к. все дома по ул. Гороховцев находятся в опасной сейсмической зоне, и на протяжении многих лет правый берег р. Сухая Мечетка подвержен оползням.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы согласно требованиям процессуального закона, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует положениям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта являются полными и ясными. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 УК РФ. Судебная экспертиза была проведена в полном соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Каких-либо возражений относительно принятия указанного заключения эксперта в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу, сторонами не заявлено.

Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспорены, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле не заявлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Из пункта 2 статьи 62 ЗК РФ следует, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Эксперт грубых нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарный норм и правил при строительстве не установил. Указанный спорный объект угрозы для жизни и здоровья людей не создает.

В силу статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом», Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос».

Перечень прилагаемых документов предусмотрен данной статьей.

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Аналогичная позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.015 по делу № 309-КГ15-209, от 14.10.2015 по делу № 412-ПЭК15.

Между тем, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П).

Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума № 10/22. В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой –продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Поскольку экспертным путем установлено, что при строительстве спорных объектов не допущено существенных нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей; напротив, их снос может привести к негативным последствиям, как для непосредственно склона на р. Сухая Мечетка, так и находящегося неподалеку многоэтажного жилого дома.

В этой связи суд первой инстанции не нашел оснований для применения положений статьи 222 ГК РФ и сноса спорных строений.

Разрешая требования о возврате земельных участков, суд первой инстанции сослался на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011, согласно которой реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 21 Обзора № 4 (2017), статья 622 ГК РФ регулирует вопросы возвращения земельного участка после прекращения или расторжения договора аренды в исходном состоянии, и не может быть основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка от объектов капитального строительства.

Статья 222 ГК РФ о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды не применяется, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору.

Так как земельные участки заняты как объектами капитального строительства, которые в данном случае невозможно снести, так и объектами некапитального строительства, суд приходит к выводу, что демонтаж объектов некапитального строительства не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, при условии сохранения объектов недвижимости на спорных земельных участках.

Суд апелляционной инстанции соглашается с изложенными выводами, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и не противоречат нормам материального права.

Кроме того, учитывает следующее.

Как следует из материалов дела, а также документов, представленных дополнительно в суд апелляционной инстанции, решением исполнительного комитета Волгоградского городского Совета народных депутатов от 20.03.1981 № 5/115 «Об отводе земельных участков под строительство» с учетом просьбы Тракторозаводского райисполкома и в целях выноса металлических гаражей было разрешено производственному объединению «Волгоградский тракторный завод им. Ф.Э. Дзержинского» проектирование гаражей для хранения личного автотранспорта рабочих и служащих объединения на правом склоне р. Сухая Мечетка, севернее МР-412 в пос. Спартановка Тракторозаводского района; строительство гаражей осуществить комплексно по согласованному с ГлавАПУ проекту, через единую строительную организацию.

01.07.1981 инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Волгограда Волгоградскому тракторному заводу выдано разрешение № 82 на производство хозспособом строительно-монтажных работ по строительству гаражей боксового типа в соответствии с согласованным с ГлавАПУ проектом (т. 1 л.д. 122).

Земельный участок принадлежит кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно техническому паспорту ГК № 17 от 1991 года в гаражном кооперативе имеются ремонтные блоки, литеры на плане Г - Г3.

При этом согласно схематическому плану земельный участок под гаражным кооперативом на тот период имел другую конфигурацию и указанные блоки, как и здание, имеющее в настоящее время литеру А, были расположены именно на территории кооператива.

В соответствии с протоколом № 122 от 31.05.1991 решением правления ГК № 17 было образовано малое предприятие по предоставлению населению, предприятиям и организациям места парковки автотранспорта и услуг по его техническому обслуживанию, которому присвоено наименование «Волга», сданы в аренду площадка для стоянки, боксы для технического обслуживания автомобилей с правом их выкупа. Директором МП «Волга» назначен Барышников С.П. (т. 1 л.д. 126-127).

Платежными поручениями, датированными 1992 годом, МП «Волга» производило оплату боксов (т. 1 л.д .129-131).

В последующем МП «Волга» было реорганизовано в ООО «Волга».

В договоре аренды земли, заключенном между администрацией Волгограда и ООО «Волга» 10.01.1996 № 728, указано, что на участке присутствуют ремонтные боксы (т. 1 л.д. 92).

При сопоставлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:010020:5 и 34:34:010020:6 с планами-схемами земельного участка, изначально предоставленного ГК № 17, видно, что спорные гаражные боксы, возведенные кооперативом, в настоящее время располагаются на участке с кадастровым номером 34:34:010020:6, а строение под литерой А – на земельном участке с кадастровым номером 34:34:010020:5.

Таким образом, квалификация этих объектов как подпадающих под критерии/признаки, установленные статьей 222 ГК РФ, неправомерно, поскольку спорные объекты не являются самовольными постройками.

Факт завершения строительства спорных объектов в 1991 году установлен судом, в том числе на основании сведений, содержащихся в техническом паспорте на указанные объекты.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

Статья 109 ГК РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Тем более нельзя признать самовольными постройками производственные комплексы зданий и сооружений, возведенные по решению органов власти по действовавшим в тот период правилам.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 ГрК РФ). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала производства работ.

Относительно объектов, построенных до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих построек.

В период строительства спорных объектов обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

Поскольку объекты строились хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в названном порядке не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующими правилами.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12, Определении Верховного Суда РФ от 28.06.2021 № 307-ЭС20-22282 по делу № А56-129764/2019.

Суд первой инстанции указал, что документов о прохождении в установленном законом порядке процедуры строительства указанных объектов не предоставлено. Вся имеющаяся в деле документация, не содержит в себе сведений о предоставлении спорных земельных участков для строительства указанных объектов. Земли и проектная документация выдавались Гаражному кооперативу на земельный участок, предоставленный под строительство гаражных боксов. Спорные же земли были предоставлены только лишь для размещения автостоянки.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами данный вывод суда первой инстанции апелляционная коллегия считает необоснованным, однако это не привело к принятию незаконного решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были учтены судом первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта.

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июня 2022 года по делу № А12-9557/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л. Ю. Луева

Судьи Т. В. Волкова

С. А. Жаткина