Гражданский кодекс часть 1

22 сентября 2015 года	Дело №	А13-12518/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2015 года. Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2015 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В., при участии прокурора Кузнецовой Я.В., от открытого акционерного общества «Вологдастрой» ФИО1 (доверенность от 15.09.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Вологдастрой» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.03.2015 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Чередина Н.В.) по делу № А13-12518/2014, у с т а н о в и л: заместитель прокурора Вологодской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района (место нахождения: 160000, Вологда, Пушкинская ул., д. 24, ИНН <*>, ОГРН <>; далее - Комитет), открытому акционерному обществу «Вологдастрой» (место нахождения: 160012, Вологда, Элеваторная ул., д. 26, ИНН <>, ОГРН <>; далее - Общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 12.04.2013 № 154 земельного участка площадью 106 550 кв.м, с кадастровым номером 35:25:0505035:223, заключенного между Комитетом и Обществом, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на Общество обязанности возместить Вологодскому муниципальному району в лице Комитета кадастровую стоимость земельного участка в размере 6 749 942 руб. 50 коп., а на Комитет обязанности возвратить Обществу денежные средства в размере 1 012 491 руб. 38 коп. уплаченные по указанному договору. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Вологодского муниципального района (место нахождения: 160000, Вологда, Пушкинская ул., д. 24, ОГРН <>, ИНН <>; далее - Администрация); администрация Майского сельского поселения (место нахождения: 160508, Вологда, <...>, ОГРН <>, ИНН <>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН <>, ИНН <*>; далее - Управление), ФИО2; ФИО3. Решением суда первой инстанции от 15.03.2015 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 03.06.2015 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, считая выводы судов правильными, обжалуемые судебные акты законными. Комитет и Администрация в отзывах на кассационную жалобу, просят отменить обжалуемые судебные акты. В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а прокурор, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения. Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества и в соответствии с постановлением от 11.09.2008 № 1196, Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 07.10.2008 № 167 (далее – договор купли-продажи), по которому покупатель приобрел в собственность земельный участок, из земель населенных пунктов, общей площадью 125 515 кв.м, с кадастровым номером 35:25:0505035:16, расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Рабоче-Крестьянский сельсовет, <...>, предназначенный под пионерский лагерь «Строитель». Пунктом 2 договора купли-продажи сторонами согласована цена земельного участка в размере 9 865 500 руб., которую покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца в течение семи календарных дней с момента заключения договора (пункт 3 договора купли-продажи). Стороны договорились, что покупатель обязуется за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок и предоставить копии документов о государственной регистрации продавцу (пункт 6 договора купли-продажи). Установлено, что обязательство по оплате земельного участка Обществом не исполнено; денежные средства не перечислены. В дальнейшем Общество и Администрация подписали соглашение от 16.10.2014 о расторжении договора купли-продажи, в связи с прекращением существования предмета договора. 12.11.2012 года Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 125 515 кв.м, с кадастровым номером 35:25:0505035:16, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), приложив копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на 17 объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, а также копию плана приватизации государственного проектно-строительного объединения «Вологдастрой», правопреемником которого является Общество. Комитет письмом от 30.11.2012 отказал Обществу в предоставлении в собственность указанного земельного участка в связи с тем, что действующим законодательством не предусмотрена приватизация земельных участков на которых расположены пруды; Комитет рекомендовал исключить водный объект из границ испрашиваемого земельного участка. На основании заявления Общества распоряжением Комитета от 23.01.2013 № 89 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории» из земельного участка площадью 125 515 кв.м, с кадастровым номером 35:25:0505035:16, образованы два земельных участка: площадью 18 965 кв.м (под прудом), и участок площадью 106 550 кв.м, с разрешенным использованием - под пионерский лагерь «Строитель». 21.02.2013 земельный участок площадью 106 550 кв.м. поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 35:25:0505035:223. На основании распоряжения от 12.04.2013 № 757, Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 12.04.2013 № 154 (далее – договор № 154), согласно которому покупатель приобрел в собственность земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 106 550 кв.м, с кадастровым номером 35:25:0505035:223, расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Рабоче-Крестьянский сельсовет, д. Ермолово, для использования - под пионерский лагерь «Строитель». Пунктом 2 указанного договора купли-продажи определена цена земельного участка в размере 1 012 491 руб. 38 коп., которая рассчитана исходя из 15 % от кадастровой стоимости земельного участка, равной 6 749 942 руб. 50 коп. (приложение 1 к договору). По платежному поручению от 16.04.2013 № 508 Общество перечислило Комитету денежные средства в размере 1 012 491 руб. 38 коп. 02.05.2013 произведена государственная регистрация права собственности Общества на указанный земельный участок. Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 35:25:0505035:223 расположены 17 объектов недвижимости, принадлежащие на праве собственности Обществу: жилой дом (корпус № 1), площадью 132,1 кв.м; жилой дом (корпус № 3), площадью 132,5 кв.м; жилой дом (корпус № 6), площадью 132,1 кв.м; жилой дом (корпус № 7), площадью 131,9 кв.м; жилой дом (корпус № 9), площадь объекта 131,9 кв.м; жилой дом (корпус № 10), площадью 222,2 кв.м; жилой дом (корпус № 11), площадью 225,6 кв.м; здание насосной станции, площадью 7,9 кв.м; здание котельной-бани, площадью 138,2 кв.м; водонапорная башня, площадью 1,3 кв.м; баскетбольная площадка, площадью 650 кв.м; спортивная площадка с малыми формами, площадью 4440 кв.м; незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1б п/л «Строитель»; незавершенное строительством двухэтажное кирпичное здание спального корпуса 1а п/л «Строитель»; здание клуба-столовой, площадью 79,8 кв. м; артезианская скважина с насосной, площадью 10,1 кв.м; здание трансформаторной подстанции, площадью 41,5 кв.м; а также два незавершенных строительством объекта. Из свидетельств о государственной регистрации права усматривается, что в качестве основания для возникновения права собственности Общества на вышеперечисленные объекты, указан план приватизации, утвержденный решением Комитета от 07.05.1993 № 289. Право собственности Общества на спортивную и баскетбольную площадки признано решением Арбитражного суда Вологодской области от 31.12.2004 по делу № А13-12914/04-09. Прокурор, указывая на то, что договор № 154 является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о правомерности заявленных требований, исходя из следующего. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Статьей 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорной сделки) предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках. Из пункта 3 статьи 33 ЗК РФ следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Размер предоставляемого земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ). Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон). При этом статьей 28 Закона о приватизации, установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Из чего следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, изначально земельный участок в деревне Ермолово площадью 11 га был предоставлен в аренду производственному строительному объединению «Вологдатяжстрой» под пионерский лагерь с оговоркой о запрещении использования земельного участка не по целевому назначению. В настоящее время такой объект как «пионерский лагерь» фактически на спорном земельном участке отсутствует; длительное время не функционирует; Обществом земельный участок по назначению не используется и мер по восстановлению пионерского лагеря не предпринимается; назначение земельного участка на протяжении всего времени не изменялось. На момент заключения спорного договора по данным Единого государственного реестра прав на земельном участке были расположены 17 объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 7197,1 кв.м, в том числе детской площадки 4440 кв.м. и баскетбольной площадки 650 кв.м, объекты не функционируют и между собой не связаны. При этом площадь земельного участка переданного в собственность Общества по договору № 154 составляет 106 550 кв.м, что значительно превышает площадь принадлежащих Обществу объектов недвижимого имущества и необходимую для их эксплуатации. Суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к обоснованному выводу о несоразмерности площади спорного земельного участка площади находящихся на нем объектов недвижимости. Обществом не представлено доказательств того, что ему для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости необходим указанный земельный участок. Общество также не представило суду надлежащих доказательств, подтверждающих наличие у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, и заключения договора № 154 в порядке переоформления этого права. Кроме того среди принадлежащих Обществу объектов есть объекты незавершенные строительством, земля под которыми продаже не подлежит. Принимая во внимание изложенное, суды, правомерно указали, что договор № 154, по которому земельный участок с кадастровым номером 35:25:0505035:223 был продан Обществу, заключен в нарушение требований действующего законодательств, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой. Из материалов дела усматривается, что после заключения договора №154 Общество продало земельный участок ФИО2; 21.10.2014 произведена государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:25:0505035:223 в связи с его разделением на четыре земельных участка. В связи с невозможностью возврата в натуре земельного участка с кадастровым номером 35:25:0505035:223 в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ суды правомерно обязали Общество возместить Вологодскому муниципальному району кадастровую стоимость земельного участка в размере 6 749 942 руб. 50 коп. и обязали Комитет вернуть Обществу денежные средства перечисленные по договору № 154 в размере 1 012 491 руб. 38 коп. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки выводов судов и отмены обжалуемых судебных актов. Доводы кассационной жалобы рассматривались судами первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Доводы по сути сводятся к несогласию с той оценкой представленных доказательств, которую им дали суды. Учитывая изложенное оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Вологодской области от 15.03.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу № А13-12518/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества «Вологдастрой» - без удовлетворения.
Председательствующий			А.В. Кадулин
Судьи			М. В. Захарова И.В. Сергеева