Гражданский кодекс часть 1

31 августа 2020 года	Дело №	А13-18286/2019
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В., рассмотрев 27.08.2020 кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу № А13-18286/2019, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «АО Альянс», адрес: 160001, г. Вологда, ул . Мальцева, д. 30, подвал 1, ОГРН 1123525002810, ИНН 3525275280 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Вологды в лице Департамента имущественных отношений администрации города Вологды, адрес: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее – Администрация), о взыскании 5 023 187 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, 964 359 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.04.2016 по 16.09.2019. Решением суда от 29.11.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.06.2020, исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе Администрация, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать. Заявитель считает, что Общество надлежащим образом не осмотрело арендуемое имущество и не проявило разумную внимательность и осмотрительность, соответствующую характеру земельных правоотношений, более того, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.04.2016, из которого следует, что арендатор принял его без каких-либо возражений, претензий к состоянию земельного участка не имел. Кроме того, кассатор указывает, что Обществом перед подписанием акта приема-передачи получен градостроительный план земельного участка, которым предусмотрено в проектной документации обустройство подъездных путей к проектируемым объектам. Условий по обеспечению доступа к участку, позволяющему проезд строительной техники и провоз строительных материалов для использования земельного участка, в договоре не предусмотрено. По мнению подателя жалобы, Обществом не представлено доказательств невозможности осуществления предшествующих строительству работ. В отношении доступа к земельному участку заявитель указывает, что Общество вправе было самостоятельно принять меры по обеспечению доступа к арендуемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута. Помимо изложенного, кассатор полагает, что внесенная Обществом арендная плата подтверждает факт использования земельного участка, при этом договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами. Также податель жалобы считает, что Обществом пропущен срок исковой давности. Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы. Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведения аукциона № 507/3 от 09.04.2015 Обществу (арендатору) на основании договора от 22.03.2016 № 24-724гс в редакции дополнительного соглашения от 24.05.2016 Администрацией (арендодателем) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 площадью 23 619 кв.м, с местоположением; г. Вологда, Фрязиновская ул., для строительства здания бассейна, на срок пять лет. По акту приема-передачи от 07.04.2016 земельный участок передан арендатору. Согласно пункту 5.2.1 договора арендодатель обязан передать участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Ссылаясь на нарушение арендодателем пункта 5.2.1 договора, невозможность осуществления проезда к арендуемому участку, отсутствие информации о доступе на земельный участок в конкурсной документации, Общество обратилось в суд с настоящим иском. Суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная инстанция, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований. Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ). Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств. При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом. Следовательно, по правилам статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а ответчик представить обоснование своих возражений. В данном случае арбитражные суды установили, что Общество не имело возможности использовать земельный участок по назначению, определенному в договоре, поскольку проезд на арендованный участок через выделенный для этого (путем принятия Администрацией постановления от 07.08.2017 № 842) земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 фактически невозможен ввиду невыполнения на нем работ по благоустройству территории. С учетом этого суды, руководствуясь статьями 328, 612, 614, 1102, 1107, 395 ГК РФ, пришли к выводу о возникновении неосновательного обогащения ответчика за счет истца в виде полученной арендной платы и обоснованности в связи с этим начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Доводы Администрации были надлежащим образом исследованы судами и мотивированно отклонены, в том числе со ссылкой на судебные акты по делам № А13-19864/2017 и № А13-11365/2018. Выводы, содержащиеся в названных судебных актах, правомерно исходя из статьей 16 и 69 АПК РФ приняты во внимание судами при рассмотрении настоящего дела, поскольку при разрешении спора в рамках указанных дел судами установлены обстоятельства, которые имеют существенное значение и для настоящего спора. В рамках дела № А13-11365/2018 судами отказано в удовлетворении иска Администрации о взыскании с Общества задолженности за период с 01.04.2018 по 30.06.2018 и пеней за период с 16.05.2018 по 29.05.2018 по договору аренды земельного участка от 22.03.2016 № 24-724гс, поскольку доказан факт невозможности использования арендатором переданного ему по договору земельного участка под цели, предусмотренные договором, в связи с отсутствием возможности проезда к арендованному земельному участку строительной техники и провоза строительных материалов. При этом суды отклонили довод Администрации о том, что арендодатель не отвечает за недостатки переданного в аренду земельного участка. Суды сделали вывод о недоказанности арендодателем того, что обнаруженные недостатки участка были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра участка. Суды на основании пункта 2 статьи 328 ГК РФ исходили из того, что арендатор вправе отказаться от исполнения обязательства по перечислению арендной платы в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Судебными актами по делу № А13-19864/2017 (по иску Общества к Администрации о возложении обязанности предоставить к арендуемому земельному участку соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда с земельных участков общего пользования) установлено, что проезд на арендуемый Обществом участок через выделенный Администрацией для целей проезда строительной техники и провоза строительных материалов земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 фактически невозможен ввиду невыполненных на нем работ по благоустройству территории (пешеходные дорожки, озеленение). ПостановлениемЧетырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 решение Арбитражного суда Вологодской области от 13.02.2019 по делу № А13-19864/2017 отменено в части отказа в удовлетворении иска Общества. Абзац 1 резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Обязать администрацию города Вологды в 30-ти дневный срок с даты принятия настоящего постановления обеспечить доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 для проезда строительной техники и провоза строительных материалов с улицы Северной города Вологды с земель общего пользования вдоль многоквартирного дома № 17 по улице Северной города Вологды и через часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 (вариант № 5 экспертного заключения ООО «Гортехинвентаризация» от 09.10.2018 № 18/1380/2)». Надлежащие доказательства того, что в спорный период с 30.03.2015 по 14.08.2018 истец имел возможность использовать земельный участок для реализации цели договора, а Администрация исполнила встречную обязанность обеспечить доступ к арендуемому земельному участку, в материалах настоящего дела отсутствуют. Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о наличии оснований требовать возврата арендных платежей в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом (отсутствие доступа к участку) по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, сделаны с учетом установленных по делу обстоятельств и имеющихся в нем доказательствс правильным применением норм материального права и процессуального права. Доводы кассационной жалобы о необоснованности выводов судов о том, что срок исковой давности при обращении в суд с настоящим иском не пропущен, подлежат отклонению. Суды исходили из установленных ими обстоятельств о том, что о невозможности использования участка Общество узнало не ранее октября 2017 года, иск предъявлен в пределах трехгодичного срока (статьи 196, 200 ГК РФ). Иные доводы жалобы по существу выражают несогласие Администрации с результатами произведенной судами оценки доказательств и установленными ими обстоятельствами при принятии обжалуемых судебных актов. Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Вологодской области от 29.11.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу № А13-18286/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды – без удовлетворения.
Председательствующий			М.В. Захарова
Судьи			Т.И. Сапоткина Е.В. Чуватина