Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), в отсутствие ответчика - администрации городского округа «город Дербент» (ИНН <***>,
ОГРН <***>), третьего лица - Комитета по управлению имуществом г. Дербента,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 08.02.2012 (судья Алиев А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012
(судьи Джамбулатов С.И., Марченко О.В., Фриев А.Л.) по делу № А15-2151/2011, установил следующее.

            Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации городского округа «город Дербент» от 11.08.2011 № 742  «Об отмене постановлений главы администрации городского округа "город Дербент" от 12.05.2005   № 32/10 "О предоставлении в арендное пользование земельного участка гражданину ФИО1." и от 08.10.2009 № 106/5  "О продлении срока арендного использования земельного участка"» (далее - постановления № 742, № 32/10, № 106/5).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по Управлению имуществом г. Дербента (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 08.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 28.04.2012, заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал постановление № 742 недействительным в части отмены постановления № 32/10 как не соответствующее требованиям Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации. В остальной части в удовлетворении заявления отказано. Суд обязал главу администрации городского округа «город Дербент» (далее - администрация) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя. Судебный акт мотивирован отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения устанавливающего новый срок действия договора на основании постановления № 106/5.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявления и принять по делу новый судебный акт о признании постановления № 742 недействительным полностью, поскольку оно противоречит федеральному законодательству, регулирующему порядок прекращения аренды земельного участка, порядок отмены муниципальных правовых актов и тем самым нарушает его права и законные интересы. Постановление № 742 принято администрацией за пределами полномочий, предоставленных ей статьей 48 Закона 06.10.2003 № 131-ФЗ
«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ), не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, продленного на 49 лет, не влечет последствий в виде отмены постановлений администрации, на основании которых земельный участок предоставлен предпринимателю.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит изменить.

Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением главы администрации от 12.05.2005 № 32/10 предпринимателю предоставлен в арендное пользование сроком на 5 лет земельный участок площадью 500 кв. м в северо-восточной части г. Дербента, в районе Косы, для размещения причала, организации проката лодок, а также для торговли прохладительными напитками.

Во исполнение указанного постановления комитет и предприниматель заключили договор аренды земельного участка от 01.02.2007 № 8 сроком на 5 лет.

20 апреля 2007 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан.

В соответствии с видом разрешенного пользования предприниматель организовал прокат лодок и торговлю прохладительными напитками.

Постановлением № 106/5 предпринимателю на 49 лет продлен срок арендного пользования земельного участка, предоставленного постановлением № 32/10.

Постановлением № 742 признаны незаконными и отменены постановления № 32/10 и 106/5.

Предприниматель полагая, что постановление № 742 противоречит федеральному законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится следующее разъяснение. Для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ предусмотрено, что муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, а также судом.

Реализация муниципальными органами названного полномочия не может ставиться в зависимость исключительно от их усмотрения. Орган местного самоуправления должен обосновать необходимость отмены предыдущего решения в самом принятом акте, а в случае его оспаривания - в суде. Отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права.

Суды при разрешении спора указали, что установление нового срока действия договора на основании постановления № 106/5 не зарегистрировано в соответствующем порядке. Дополнительное соглашение к ранее заключенному договору аренды об определении нового срока действия договора также не оформлено, хотя это условие предусмотрено пунктами 2 и 3 указанного постановления.

Следовательно, договор аренды не зарегистрированный в установленном порядке в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон.

Таким образом, гражданские правоотношения на основании постановления
№ 106/5 не возникли, следовательно, отмена данного постановления не может затрагивать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В то же время предприниматель после истечения определенного в договоре
от 01.02.2007 № 8 срока его действия (до 10.05.2010) продолжил пользование земельным участком.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что после истечения определенного в договоре от 01.02.2007 № 8 срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком на тех же условиях при отсутствии возражений со стороны арендодателя, земельный участок администрации не возвращался, договор аренды от 01.02.2007 № 8 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При наличии зарегистрированного договора аренды администрация не вправе отменять ненормативные акты, на основании которых заключен договор аренды с  предпринимателем.

В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделок, что относится к исключительной компетенции суда.

Постановление № 742 в части отмены постановления № 32/10 принято за пределами полномочий, не позволяющих органу местного самоуправления отменять ненормативные правовые акты, по которым уже возникли гражданско-правовые отношения.

Пунктами 3 и 4 постановления № 742 администрация обязала предпринимателя освободить земельный участок от временных сооружений и привести его в первоначальное надлежащее состояние, а также предписано начальнику ОВД по                      г. Дербенту обеспечить освобождение земельного участка ФИО1

Признавая постановление № 742 в части отмены постановления № 32/10 недействительным, суду следовало также признать незаконными и указанные                   пункты, поскольку при наличии действующего договора аренды вопрос об освобождении участка может быть разрешен только в судебном порядке либо по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах судебные акты надлежит изменить,  признав пункты 3 и 4 постановления № 742 недействительными, как несоответствующие Гражданскому и Земельному законодательству.

Довод заявителя о том, что отмене подлежит обжалуемый ненормативный акт полностью, то есть, и постановление № 106/5, является необоснованным.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет порядок (процедуру) предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

В случае предоставления земельных участков для указанных целей, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы власти обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. При этом обеспечивается подготовка информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам, и заблаговременная публикация такой информации.

Между тем указанная норма Земельного кодекса не предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить с предпринимателем на новый срок договор аренды спорного земельного участка.

Предприниматель не лишен права обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка для целей, не связанных со строительством в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до дня заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права для заключения договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержаться в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 08.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу
№ А15-2151/2011 изменить.

             Абзацы первый и второй решения от 08.02.2012 изложить в следующей редакции: «заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично. Признать недействительными пункт 1 в части отмены постановления от 12.05.2005 № 32/10 "О предоставлении в арендное пользование земельного участка гражданину ФИО2.", а также пункты 3 и 4 постановления администрации городского округа "город Дербент" от 11.08.2011 № 742 "Об отмене постановлений № 32/10 и от 12.05.2005 "О предоставлении в арендное пользование земельного участка ФИО3 М." и № 106/5 от 08.10.2009 "О продлении срока пользования земельного участка, предоставленного постановлением № 32/10                           от 12.05.2005", как несоответствующие требованиям Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации. В остальной части в удовлетворении заявления ФИО1 отказать.»

            В остальной части решение Арбитражного суда Республики Дагестан                         от 08.02.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда                 от 28.04.2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    И.П. Назаренко

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин

                                                                                                                              Л.Н. Плотникова