Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Республиканский аграрно-экономический колледж», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.04.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 по делу № А15-273/2021, установил следующее.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просило:

– взыскать 618 984 рубля 24 копейки задолженности по арендной плате, из которых: 480 тыс. рублей задолженность по арендной плате с 01.06.2016 по 22.12.2021, 138 984 рублей 24 копейки пени с 01.06.2016 по 22.12.2021;

– расторгнуть договор аренды от 01.06.2016 № 42;

– обязать предпринимателя вернуть объект государственного нежилого фонда по акту приема-передачи.

Иск основан на положениях статей 450, 452, 453, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован нарушением предпринимателем обязательства по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности Республики Дагестан, что является основанием для расторжения договора аренды и возврата данного недвижимого имущества министерству.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Республиканский аграрно-экономический колледж» (далее – колледж).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.04.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что комитетом по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (правопредшественник министерства; арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по итогам публичных процедур (проведенных торгов) заключен договор аренды объектов государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 01.06.2016 № 42. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель предоставил арендатору во временное пользование объект нежилого фонда (нежилые помещения) общей площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для использования под предпринимательскую деятельность. Договор заключен сторонами на срок до 27.05.2017 (пункт 1.3). Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) составляет 424 800 рублей, где 360 тыс. рублей – годовая арендная плата, а НДС – 64 800 рублей (в год). Сумма подлежащих внесению ежемесячных арендных платежей составляет 30 тыс. рублей (с учетом НДС), сумма ежемесячных арендных платежей (без НДС) – 35 400 рублей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы производится в течение 15 дней после вступления в силу договора (пункт 3.2). Арендатор возмещает балансодержателю (колледжу) налоги на имущество и землю, в соответствии с условиями договора (пункт 3.6). Одной из обязанностей арендатора является обязанность передать арендодателю или балансодержателю объект аренды не позднее 10 дней после прекращения договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта (пункт 2.4.16). В случае,

если арендатор после окончания срока договора не возвращает арендованное имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать помимо внесения арендной платы за весь период фактического использования имущества и неустойки, предусмотренных договором, возмещения убытков. Решение по данному вопросу принимается арендодателем без согласования с арендатором, с предварительным письменным уведомлением последнего (пункт 4.2.3). Объект нежилого фонда передан арендатору по акту от 01.06.2016. Министерство направило предпринимателю претензию от 12.09.2019 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора, которая последним не исполнена. Ссылаясь на нарушение предпринимателем договорных обязательств, министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 196, 199, 200, 307, 309, 310, 329, 330, 333, 452, 453, 606, 614, 622 Гражданского кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Материалами дела подтверждено, что правопредшественник министерства обязательства по договору аренды выполнил надлежащим образом, предоставив во временное владение и пользование предпринимателю недвижимое имущество. В качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылается на наличие у ответчика непогашенной задолженности. Судом установлено, нежилое помещение предоставлено в пользование ответчику на основании договора, срок действия которого истек. Договор аренды не содержит сведений о возможности его продления, это указывает на то, что договор прекратил свое действие 27.05.2017. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Согласно представленным доказательствам предприниматель к окончанию срока действия договора неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Из материалов дела следует, что ответчиком были предприняты как попытки продления арендных отношений, так и попытки подписания акта приема-передачи. Однако колледж по окончании срока договора аренды не подписал

акт возврата объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан. Также предпринимателем в отзыве на исковое заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к спорным правоотношениям. Обязанность по возврату арендуемого имущества возникла у ответчика после прекращения договора, то есть после 25.05.2017. С данным иском в арбитражный суд министерство обратилось 27.01.2021, то есть по истечении срока исковой давности в отношении требования министерства о взыскании с предпринимателя задолженности, начисленной по 27.12.2018. Отказ в удовлетворении требования о взыскании задолженности по договору аренды влечет отказ в удовлетворении производных от него требований (о взыскании пени, расторжении договора и т.д.). Отклоняя доводы министерства о том, что республиканское недвижимое имущество арендатором не возвращено, оно продолжает использоваться ответчиком, что влечет удовлетворение требований истца о взыскании задолженности и расторжении договора, апелляционный суд исходил из следующего. Нежилые помещения были предоставлены предпринимателю в пользование на основании договора аренды, срок действия которого истек. Договор аренды не содержит сведений о возможности его продления, следовательно, договор с представителем публичного собственника недвижимого имущества прекратил свое действие 27.05.2017. Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязанности по возврату имущества, министерство не учитывает, что обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества сама по себе не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого нежилого помещения по истечении срока договора. При установленном факте прекращения договора, несоставление совместного акта приема-передачи (возврата) при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом само по себе не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период. Материалами дела не подтвержден факт использования имущества (нежилого помещения) предпринимателем после истечения срока действия договора аренды. При этом ответчиком предпринимались попытки подписания акта приема-передачи с колледжем (балансодержателем), который по окончании срока договора аренды не подписал акт возврата объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан. В этой связи выводы суда первой инстанции по существу спора признаны апелляционным судом правильными.

Министерство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на

неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 606, 610, 614, 622, 655 Гражданского кодекса и мотивирована следующим. Суды пришли к выводам о том, что нежилое помещение было предоставлено в пользование предпринимателя на основании договора аренды, срок действия которого истек. Договор не содержит сведений о возможности его продления, что свидетельствует о том, что договор аренды с собственником нежилого помещения прекратил свое действие 27.05.2017. Однако если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. По условиям договора (пункт 4.2.4) в случае, если арендатор после окончания срока действия договора не возвращает арендованное имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать, помимо внесения арендной платы за весь период фактического использования имущества и неустойки, предусмотренной договором, возмещения убытков. Решение по данному вопросу принимается арендодателем без согласования с арендатором, с предварительным письменным его уведомлением. Последствием прекращения договора аренды (без нарушения его условий) является прекращение эксплуатации и возврат арендованного имущества. В случае же уклонения арендодателя от приема арендованного имущества (что не имело места в рассматриваемой ситуации) арендатор, желающий прекратить обязательства, составляет акт приема-передачи в одностороннем порядке в присутствии свидетелей, фиксирует состояние возвращаемого имущества и направляет арендодателю. В связи с отсутствием указанных действий ответчик обязан вносить арендную плату до момента надлежащего и фактического возврата арендуемых объектов. При этом не имеет значения, получал ли арендатор выгоду в связи с эксплуатацией имущества или оно просто простаивало. В связи с тем, что нежилое помещение не было возвращено предпринимателем по акту, что обязательство по внесению платы за пользование имуществом сохраняется. Освобождение арендуемого помещения (при прекращении действия договора) без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению платы за пользование имуществом. Арендатор имел возможность обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении арендодателя принять имущество, представив доказательства совершения действий по освобождению помещения и

уклонения арендодателя принять помещение (подписать акт его возврата). Также суды сослались на то, что ко дню предъявления иска, давностный срок в отношении требований о взыскании с предпринимателя задолженности, начисленной по 27.12.2018, истек. Однако в ходе судебного разбирательства министерством уточнялись исковые требования, принятые определением от 24.12.2021. Таким образом, в связи с неверным исчислением сроков исковой давности, судами были нарушены права министерства. Несостоятелен и вывод судебных инстанций о том, что ответчик к окончанию срока действия договора неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Доказательств уведомления министерства о возврате помещения, необоснованного уклонения арендодателя от приема имущества и осуществления предпринимателем действий, которые бы свидетельствовали о том, что арендатор принял меры для документального оформления возврата помещения, в материалы дела не представлено. Необоснован и вывод судов о применении сроков давности относительно заявленных требований. До возврата объекта недвижимости предпринимателем после истечения договора аренды, министерство вправе взыскивать денежные средства за фактическое пользование имуществом до его возврата.

От предпринимателя и колледжа отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитетом по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (правопредшественник министерства; арендодатель) и предпринимателем (арендатор) по итогам публичных процедур (проведенных торгов) заключен договор аренды объектов государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 01.06.2016 № 42. По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель предоставил арендатору во временное пользование объект нежилого фонда (нежилые помещения) общей площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для использования под предпринимательскую деятельность. Договор заключен сторонами на срок до 27.05.2017 (пункт 1.3). Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование арендованного имущества, с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) составляет 424 800 рублей, где 360 тыс. рублей – годовая арендная плата, а НДС – 64 800 рублей (в год). Сумма подлежащих внесению ежемесячных арендных

платежей составляет 30 тыс. рублей (с учетом НДС), сумма ежемесячных арендных платежей (без НДС) составляет 35 400 рублей. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Первое внесение арендной платы производится в течение 15 дней после вступления в силу договора (пункт 3.2). Арендатор возмещает балансодержателю (колледжу) налоги на имущество и землю, в соответствии с условиями договора (пункт 3.6). Одной из обязанностей арендатора является обязанность передать арендодателю или балансодержателю (колледжу) объект аренды не позднее 10 дней после прекращения договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта (пункт 2.4.16). В случае, если арендатор после окончания срока договора не возвращает арендованное имущество или возвращает его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать помимо внесения арендной платы за весь период фактического использования имущества и неустойки, предусмотренных договором, возмещения убытков. Решение по данному вопросу принимается арендодателем без согласования с арендатором, с предварительным письменным уведомлением последнего (пункт 4.2.3).

Объект нежилого фонда передан арендатору по акту от 01.06.2016. Министерство направило предпринимателю претензию от 12.09.2019 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и подписать соглашение о расторжении договора, которая последним не исполнена.

Ссылаясь на нарушение предпринимателем договорных обязательств, министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не

предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на

срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. При этом акт приема-передачи (возврата) имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из отсутствия законных оснований для удовлетворения исковых требований министерства. Суды первой и апелляционной инстанции при разрешении спора исходили из того, что договор аренды от 01.06.2016 № 42 прекратил свое действие 27.05.2017. Предприниматель после этого не использовал объект аренды и фактическое освободил нежилое помещение. Отсутствие (несоставление) сторонами совместного акта возврата имущества при таких обстоятельствах не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за последующий период. При этом ответчиком предпринимались попытки подписания акта приема-передачи с колледжем

(балансодержателем), который по окончании срока договора аренды не подписал акт возврата объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан. Также министерством пропущен срок исковой давности, о применении которой предприниматель заявил в суде первой инстанции.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

При проверке доводов кассационной жалобы министерства суд округа исходит из следующего. Договор аренды объекта государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 01.06.2016 № 42 заключен с предпринимателем по результатам торгов в форме открытого аукциона на срок до 27.05.2017 (пункты 1.1, 1.3). Договор аренды федерального недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении срока такого договора. Такой договор не может считаться и возобновленным на неопределенный срок (статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Таким образом, действие договора от 01.06.2016 № 42 прекратилось по истечении указанного в нем срока, который не мог быть возобновлен на законных основаниях, что исключает удовлетворение требования министерства о расторжении договора аренды. Материалы дела (т. 1, л. д. 58 – 62) подтверждают и судами установлено, что арендатор по окончании срока действия договора фактически освободил нежилые помещения и предпринимал попытки вернуть их колледжу (балансодержателю) в соответствии с условиями договора (пункт 2.4.16). При этом отсутствие акта приема-передачи (возврата) имущества в такой ситуации не может служить основанием для обоснованного вывода о продолжении пользования ответчиком арендуемым имуществом. В период пользования нежилыми помещениями (до 27.05.2017) у предпринимателя образовалась задолженность по арендной плате в размере 60 тыс. рублей, которая погашена им 22.08.2017, данное обстоятельство признано министерством (т. 1, л. <...>). Взыскиваемая истцом задолженность (долг по арендной плате и неустойка) рассчитана им за период после окончания срока действия договора и фактического освобождения помещений ответчиком, то есть в отсутствие к тому законных оснований. Министерство ссылается также на неисполнение предпринимателем

обязанности по возврату объекта аренды, установленной статьей 622 Гражданского кодекса. Однако участвующим в деле коллежем (балансодержателем) представлены документы, подтверждающие, что спорное недвижимое имущество передано им министерству, то есть возвращено в казну Республики Дагестан. В настоящее время данное имущество распоряжением министерства от 20.02.2023 № 66-р передано в собственность муниципального образования «муниципальный округ город Хасавюрт» (т. 2, л. д. 13 – 18). С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 07.04.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 по делу № А15-273/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

А.И. Мещерин