Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании с использованием систем онлайн-связи от истца – государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан «Дирекция молодежных жилищно-строительных программ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 05.10.2021), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью научно-производственное объединение «Югстройсервис»
(ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: министерства по земельным и имущественным отношения Республики Дагестан, общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Каспий», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан «Дирекция молодежных жилищно-строительных программ» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 по делу № А15-3751/2019, установил следующее.

ГБУ РД «Дирекция молодежных жилищно-строительных программ»
(далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском
к ООО НПО «Югстройсервис» (далее – общество) о возложении обязанности
на ответчика зарегистрировать переход права собственности от общества к Республике Дагестан на объекты недвижимости – квартиры в многоквартирном жилом доме № 13в, расположенном в <...> (согласно перечню); передаче Республике Дагестан в лице учреждения технической документации, а именно: выписки
из технического плана, кадастровых паспортов, технического плана на спорные квартиры в месячный срок со дня вступления решения в законную силу (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство по земельным
и имущественным отношения Республики Дагестан (далее – министерство)
и ООО управляющая компания «Каспий».

Решением суда от 19.04.2021 исковые требования удостоверены.

Постановлением апелляционного суда от 30.08.2021 решение суда от 19.04.2021 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований учреждения отказано. С учреждения в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе учреждение просит отменить апелляционное постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, общество не выполнило обязательства по контракту в полном объеме, в частности, предусмотренные в пунктах 1.1, 3.1.3 и 3.1.4.

Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя учреждения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 12.09.2013 общество (продавец) и учреждение (покупатель) заключили государственный контракт № 01/09,
по условиям которого продавец принимает на себя обязательства по передаче объектов долевого строительства в виде квартир высокой степени готовности в строящихся домах для последующей передачи и оформления их в государственную собственность Республики Дагестан по программе «Обеспечение жильем молодых семей» в г. Каспийске (пункт 1.1).

Общая цена контракта составляет 142 105 715 рублей (пункт 2.1).

Покупатель обязан перечислить продавцу аванс в размере до 30% общей стоимости контракта в течение 10 дней со дня подписания контракта (пункт 2.4).

Окончательная оплата производится после подписания акта приемки-сдачи объекта до конца 2014 года (пункт 2.5 контракта).

Продавец передает, а покупатель принимает объект в срок до 30.09.2014
(пункт 2.6 контракта).

Учреждение перечислило обществу 142 287 048 рублей по контракту; данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями.

С декабря 2013 года по сентябрь 2016 года общество на основании разрешения
на строительство от 18.02.2014 № RU 05305000-10 производило строительные работы,
а учреждение принимало результат этих работ по актам о приемке выполненных работ формы № КС-2 и справкам о стоимости выполненных работ и затрат формы № КС-3.

После окончания строительства общество 10.03.2017 получило заключение управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, а 07.06.2017 – разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию.

Постановлением администрации городского округа «город Каспийск»
от 20.06.2017 № 476 земельному участку с кадастровым номером 05:48:000019:539
и возведенному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: Россия, <...>.

В период строительства объекта учреждение заключало договоры с физическими лицами (участниками программы), по условиям которых последние участвуют
в финансировании строительства, а учреждение после ввода объекта в эксплуатацию обязано предоставить участникам программы квартиры в многоквартирном доме.

Ссылаясь на положения пунктов 1.1, 3.1.3 и 3.1.4 контракта, 09.04.2019 учреждение направило обществу претензию, в которой потребовало оформить приобретаемые учреждением квартиры в республиканскую собственность.

Неисполнение обществом указанных требований послужило основанием
для обращения учреждения в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку общество не исполнило возложенную на него обязанность зарегистрировать права собственности на недвижимость, а также передать покупателю истребуемые документы.

Между тем апелляционный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами.

Суды при разрешении возникшего между сторонами спора обосновано руководствовались разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54).

Так, согласно пункту 4 названного постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т. д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные
с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства
или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР
«Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности),
по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 постановления № 54 указано, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого
на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении
к исполнению обязательства по передаче индивидуально определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3
статьи 551 Гражданского кодекса). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев 2 и 3 названного пункта постановления № 54.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом,
к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

Суды обеих инстанций верно квалифицированы правоотношения сторон как основанные на инвестиционном договоре, который по сути является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Признаков, присущих подрядным отношениям,
или отношениям из совместной деятельности в рамках простого товарищества, судами не выявлено. Доводов, опровергающих выводы судов в указанной части,
не приведено.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать
в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В данном случае апелляционный суд пришел к выводу о фактическом исполнении сторонами обязательств по государственному контракту от 12.09.2013 № 01/09 в части возведения многоквартирного дома обществом и передачи по акту приемки-сдачи квартир.

Однако учреждение считает, что контрактом возложена обязанность на общество также осуществить регистрацию права собственности на спорные квартиры.

По смыслу приведенных выше разъяснений пунктов 4 и 5 постановления № 54 заявленный обществом иск подлежал рассмотрению судами с позиции пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется
от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца
на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет
на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться
в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

В данном случае апелляционный суд правильно истолковал условия контракта
и пришел к выводу о том, что на застройщика не возложена обязанность
по государственной регистрации права собственности на спорные квартиры.

Обязанность по фактической передаче объектов застройщиком исполнена; данное обстоятельство учреждение не оспаривает.

В соответствии с пунктом 3.1.5 контракта общество обязано предоставить все необходимые документы на объект, а также содействовать в оформлении права собственности на недвижимость.

Вместе с тем учреждение не обращалось в управление с заявлением о регистрации права собственности на спорные квартиры. В случае отсутствия каких-либо документов
у учреждения для осуществления регистрации общество должно содействовать
в оформлении права собственности и предоставить соответствующую документацию. Однако, как правильно указал апелляционный суд, данный пункт контракта не может быть истолкован как условие, возлагающее на продавца обязанность нести расходы
по государственной регистрации прав.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения
в апелляционном суде, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса,
в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта
(часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 по делу
№ А15-3751/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.В. Аваряскин

Судьи Е.И. Афонина

О.Л. Рассказов